الجميع يعرف أهمية العائد على الاستثمار (روي) - أداة شعبية متعددة الاستخدامات لمعرفة كيفية أداء محفظتك. إذا كان لديك عقار تأجير، فمن المهم أن تعرف كيفية حساب العائد على الاستثمار بحيث يمكنك تحديد فعاليتها كاستثمار.

لسوء الحظ، نظرا لأن حسابات العائد على الاستثمار يمكن التلاعب بها بسهولة، ويمكن تضمين بعض المتغيرات أو استبعادها عند إجراء عملية حسابية، فإن تحديد عائد استثمار ذي مغزى يمكن أن يشكل تحديا، خاصة عندما يكون لدى المستثمرين خيار دفع مبالغ نقدية أو سحب الرهن العقاري على الممتلكات. هنا، نلقي نظرة على اثنين من الأمثلة الأساسية لحساب العائد على الاستثمار في العقارات تأجير السكنية.

- <>

إعادة تنشيط سريعة

العائد على الاستثمار هو مقياس يستخدم لتقدير وتقييم أداء الاستثمار أو لمقارنة أداء عدد من الاستثمارات المختلفة. لحساب العائد على الاستثمار، يتم تقسيم صافي أرباح الاستثمار على مقدار الأموال المستثمرة، ويتم التعبير عن النتائج كنسبة مئوية أو نسبة.

على سبيل المثال، إذا اشتريت سهم أبك بمبلغ 1 000 دولار وبيعته بعد ذلك بعامين مقابل 600 دولار، فإن صافي الربح سيكون 600 دولار ($ 1، 600 - $ 1، 000). سيكون عائد الاستثمار على الأسهم 60٪ (600 ÷ $ 1، 000 = 0. 60). (لمزيد من المعلومات، راجع: لمعلوماتك عن عائد الاستثمار: دليل لحساب العائد على الاستثمار .

المعاملات النقدية

إذا كنت تشتري عقارا صريحا، فإن حساب عائد الاستثمار سهل إلى حد ما. افترض أنك تدفع نقدا مقابل 100 دولار أمريكي. يمكنك أيضا دفع $ 1، 000 في تكاليف الإغلاق، بالإضافة إلى $ 9، 000 لإعادة عرض، مما يجعل الاستثمار الكلي الخاص بك في الممتلكات $ 110، 000.

سريع إلى الأمام سنة واحدة. لقد جمعت 800 دولار في الإيجار كل شهر، وهكذا جني $ 9، 600 لهذا العام. بالنسبة لعائد الاستثمار الأكثر واقعية، سنخصم من هذا التدفق النقدي 167 دولارا في الشهر ($ 2، 004 في السنة) لتغطية الضرائب العقارية والتأمين (مصاريف لا يمكنك تجنبها). هذا يمنحك عائدا سنويا قدره 7 دولارات، 596.

لحساب عائد الاستثمار الخاص بالممتلكات، فإنك تقسم العائد السنوي (7 دولارات، 596) من إجمالي الاستثمار الذي قمت به أصلا (110،000 دولار). $ 7، 598 ÷ $ 110، 000 = 0. 069 أور 6. 9٪. عائد الاستثمار هو 6. 9٪.

المعاملات الممولة

حساب عائد الاستثمار على المعاملات الممولة أكثر تعقيدا بعض الشيء. نفترض أنك تشتري نفس المبلغ 100 ألف دولار كما هو موضح أعلاه، ولكن بدلا من الدفع نقدا، يمكنك إخراج الرهن العقاري، مما يجعل 20٪ دفعة أولى. تكاليفك هي 20 ألف دولار للدفع المقدم (100 دولار أمريكي، 000 سعر البيع × 20٪)؛ $ 2، 500 لإغلاق التكاليف (انهم أعلى بسبب الرهن العقاري) ونفس $ 9، 000 لإعادة عرض. إجمالي النفقات الخاصة بك من جيبك هي $ 31، 500 ($ 20، 000 + $ 2، 500 + $ 9، 000).

بالإضافة إلى ذلك، هناك تكاليف مستمرة مرتبطة بالرهن العقاري. لنفترض أنك أخذت قرضا لمدة 30 عاما بمعدل فائدة ثابت 4٪.على المبلغ المقترض 80،000 $ (100 $، 000 سعر المبيعات ناقص 20 000 $ دفعة أولى)، فإن المبلغ الشهري وفائدة الفائدة سيكون 381 $. 93- سنضيف نفس المبلغ الذي قيمته 167 دولارا أمريكيا في الشهر لتغطية الضرائب والتأمين، مما يجعل إجمالي الدفع الشهري هو 548 دولارا أمريكيا (أو ما يعادل هذا المبلغ بالعملة المحلية). 93. ملاحظة: وهناك أداة عظيمة لحساب التكلفة الإجمالية للرهن العقاري هو آلة حاسبة الرهن العقاري مثل واحد أدناه.

الآن نأخذ الإيجار بعين الاعتبار. على افتراض أن المستأجر الخاص بك يدفع 800 $ كل شهر، سيكون لديك تدفق نقدي من 251 $. 07 شهريا (800 $ الإيجار - 548 $ 93 دفع الرهن العقاري). مرة أخرى، سريع إلى الأمام سنة واحدة. ضرب هذا 251 $. 07 بحلول 12 يحدد صافي الدخل السنوي الخاص بك، أو العودة: 251 $. 07 x 12 = $ 3، 012. 84.

بعد ذلك، قم بتقسيم التدفق النقدي السنوي عن طريق النفقات الأصلية الخاصة بك (الدفعة الأولى، وتكاليف الإغلاق، وإعادة عرض) لتحديد عائد الاستثمار. $ 3، 012. 84 ÷ $ 31، 500 = 0. 095. لذلك عائد الاستثمار الخاص بك هو 9. 5٪.

يضيف بعض المستثمرين الأسهم إلى المعادلة (ضع في اعتبارك أن حقوق الملكية ليست أموال نقدية يمكن أن تنفقها؛ فعليك بيع العقار للوصول إليه فعليا). للحصول على مبلغ من حقوق الملكية، ومراجعة الجدول الزمني إطفاء الرهن العقاري الخاص بك لمعرفة كم من دفعات الرهن العقاري الخاص بك ذهب نحو دفع أسفل الرئيسي (الذي يبني الأسهم). هذا هو الإنصاف التي يمكن أن تضاف إلى الرقم التدفق النقدي. في مثالنا، يظهر جدول الإطفاء على القرض أن $ 1، 408. 84 من أصل الدين يتم دفعها خلال الأشهر ال 12 الأولى. لذلك، $ 4، 421. 68 (3 $، 012. 84 الدخل السنوي + $ 1، 408. 84 الأسهم) ÷ $ 31، 500 = 0. 14. النتيجة: عائد الاستثمار 14٪.

الخلاصة

وبطبيعة الحال، فإن الأمثلة المذكورة أعلاه أساسية جدا. وهي لا تشمل النفقات الإضافية التي قد تنتجها الممتلكات الإيجارية، مثل تكاليف الإصلاح / الصيانة، التي يجب أن تدرج في الحسابات - وبالتالي تؤثر على عائد الاستثمار الفعلي. (للمزيد من المعلومات، راجع كيفية تقدير قيمة العقار الاستثماري ).

ومع ذلك، فإنها تعمل لإظهار أن عائد الاستثمار يتغير اعتمادا على ما إذا كنت تدفع نقدا أو تمويل شراء الممتلكات. كقاعدة عامة، وأقل النقدية التي وضعت في صفقة عقارية وكلما كنت الرهن العقاري، وزيادة العائد على الاستثمار الخاص بك سيكون. على العكس من ذلك، كلما زاد النقد الذي وضعته في صفقة وأقل تقترضها، كلما كان عائد الاستثمار أقل (ولكن كلما زاد الدخل الصافي).

بغض النظر عن المدخلات التي تستخدمها لحساب عائد الاستثمار، فمن المهم استخدام نفس النهج لجميع الاستثمارات للحفاظ على مقارنات دقيقة. على سبيل المثال، إذا قمت بتضمين حقوق الملكية في تقييم خاصية واحدة، يجب تضمينها عند حساب عائد الاستثمار على خصائصك الأخرى، إذا كان لديك، للحصول على مقارنة دقيقة.