بالنسبة للعديد من الأميركيين، فإن العقارات، في شكل منزل عائلي أو عقار إيجار، هي أكبر فئة استثمار واحدة. وهؤلاء المستثمرين غالبا ما ينظرون إلى العقارات باعتبارها واحدة من الاستثمارات الأكثر أمانا والأكثر ربحية على مدى فترة من الزمن. ومع ذلك، ينطوي الاستثمار العقاري على ارتفاع تكلفة الدخول (التي تمول عادة من قرض مع الفائدة)، وفترة استثمار طويلة، وعدم اليقين الكبير. بدلا من شراء العقارات الفعلية، يمكن للمستثمرين النظر في دفن الخيارات العقارية كوسيلة للاستثمار في العقارات بتكلفة أقل وبضأن نفقات أقل.

- <>>

نظرة واقعية على حساب الربح في العقارات

مستثمر عقاري مبتدئ قد ينظر إلى شقة من غرفتي نوم ويرى أنه في 5 سنوات زادت قيمتها من 100 إلى 300 دولار أمريكي ، 000 وتختتم ثلاثة أضعاف قيمة الاستثمار. ومع ذلك، يفتقد هذا التحليل البسيط المصروفات الروتينية ذات الصلة والتي يمكن أن تشمل مصاريف تمويل شراء العقارات ودفعات الفائدة الشهرية ورسوم التسجيل ورسوم الدمغة والضرائب العقارية والعمولات للوكالء أثناء الشراء أو البيع ورسوم الاشتراك الشهرية والصيانة والإصلاح والتأمين (مثل ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع أو تقييم الممتلكات فوق مستوى معين يؤهل المالك لضريبة الثروة).

وبالنظر إلى كل هذه العوامل، فإن التقييم الواقعي للعائدات على الممتلكات ينخفض ​​بشكل كبير، وقد لا يكون مفهوما تماما من قبل المستثمر المشترك (ذات الصلة: كيفية حساب عوائد الاستثمار الخاص بك). وقد تؤدي التطورات خلال فترة الاستثمار إلى صعوبة بيع العقار في وقت لاحق. على سبيل المثال، قد يؤدي طريق سريع جديد صاخب أو ارتفاع في الجريمة إلى تخفيض قيمة العقار. (ذات صلة: أهم العوامل للاستثمار في العقارات)

وهناك طريقة أقل تكلفة للاستثمار والربح في العقارات هي من خلال الخيارات العقارية.

ما هو الخيار العقاري؟

الخيار العقاري هو عقد مصمم خصيصا بين طرفين (المشتري والبائع). ويتيح البائع للمشتري خيار شراء عقار، لفترة محددة من الزمن بسعر ثابت. يشتري المشتري خيار شراء أو عدم شراء العقار خلال الفترة الزمنية المحددة.

لحق هذا الخيار، يدفع المشتري للبائع علاوة خيار. إذا قرر المشتري شراء العقار (أي ممارسة الخيار العقاري)، يجب على البائع بيع العقار للمشتري وفقا لشروط العقد السابق.

ربما تكون قد واجهت مفهوم الخيارات عند شراء الأسهم. خيارات توفر العديد من الخيارات للمشتري. ويمكن أن تمارس في وقت مبكر (نوع أمريكي)، الذي عقد حتى انتهاء صلاحية الخيار، أو بيعها إلى المشتري الثاني قبل انتهاء الصلاحية.

وتستخدم العقارات عادة من قبل مطوري العقارات والمستثمرين في العقارات السكنية التجارية أو الراقية.توفر خيارات العقارات المزيد من المرونة والتداول منخفضة التكلفة واستثمار الفرص للمشترين، مع فوائد محدودة للبائعين.

مثال على تجارة الخيارات العقارية

فيما يلي تحليل شامل لمخاطر ومكافآت سيناريو الخيارات العقارية. افترض أن باني لديه 500،000 دولار ويريد شراء الأرض التي يريد البائع 2 مليون $. الباني غير متأكد من عدد قليل من الأشياء:

1) يمكن لل باني رفع $ 1. 5 ملايين من خلال القروض المصرفية أو مصادر أخرى؟

2) هل يمكن للباحث الحصول على التصاريح اللازمة للتطوير السكني أو التجاري أو مزيد من التقسيم للممتلكات؟

3) هل يستطيع الباني جمع المال والحصول على تصاريح قبل أن يشتري منشئ آخر الأرض؟

في هذه الحالة، الخيار العقاري هو المناسب. للحصول على تكلفة محددة غير قابلة للاسترداد (تسمى قسط الخيار العقاري أو النظر) من 25،000 $، يمكن للباني إدخال عقد الخيار العقاري مع البائع. الخيار العقاري يسمح لباني لقفل سعر بيع العقارات في 2 مليون $ على مدى فترة 6 أشهر. خلال هذا الوقت، يمكن للباحث جمع المال، والحصول على تصاريح، وإما شراء العقار (إنفاق ما مجموعه 2 مليون دولار بالإضافة إلى 25،000 $ خيار الخيار)، سيرا على الأقدام من الممتلكات (وتفقد 25،000 $)، أو بيع الخيار لمشتري آخر لسعر قابل للتداول. وفي كلتا الحالتين، فإن البائع جعل إضافي 25000 $ من الممتلكات.

يتضمن عقد الخيار العقاري الشروط التالية:

• تفاصيل العقار (الموقع والحجم وغيرها من التفاصيل)
• مدة العقد (6 أشهر من تاريخ التداول)
• علاوة الخيار أو مبلغ المبلغ ($ 000، 000 غير قابلة للاسترداد يدفعها المشتري للبائع في تاريخ التداول)
• سعر الشراء المتفق عليه إذا كان الخيار يمارس خلال العقد (2 مليون دولار)

لمدة 6 أشهر من العقد، هناك أربعة سيناريوهات محتملة.

السيناريو 1: تمت الموافقة على الباني مقابل $ 1. 5 مليون قرض بنكي. كما يؤكد أنه يستطيع الحصول على التصاريح اللازمة للتنمية. يمارس خياره العقاري لشراء العقار بسعر محدد سلفا من 2 مليون $. ويتلقى البائع مبلغ 2 مليون دولار بالإضافة إلى الاحتفاظ بمبلغ إضافي قدره 25 ألف دولار أمريكي.

السيناريو الثاني: بعد شهرين، يكتشف المنشئ أنه لن يتمكن من الحصول على تصريح تطوير. في الأشهر الأربعة المقبلة، يدير البناء للعثور على طرف آخر على استعداد لشراء العقار بمبلغ 2 مليون دولار. يبيع الباني الخيار العقاري للحزب الجديد بسعر جديد قدره 30 ألف دولار. يحل الطرف الجديد محل البناء في عقد الخيار الأصلي. يمارس الحزب الجديد الخيار ويشتري العقار بمبلغ 2 مليون دولار. يستلم البائع مبلغ 2 مليون دولار من الطرف الجديد بالإضافة إلى الاحتفاظ ب 25.000 دولار أمريكي علاوة الخيار من شركة الإنشاء. باعت الباني الخيار ل $ 000، 000، وبالتالي يجعل $ 5، 000 وليس مثقلة مع الممتلكات التي لا يمكن استخدامها.

السيناريو 3: باني هو مجرد خيار المشتري تبحث للاستفادة من سعر تقدير الممتلكات.إذا ارتفع السعر المطلوب من 2 مليون $ إلى 2 $. 2 مليون في 5 أشهر، الخيار المشتري سوف تستفيد من خلال ممارسة خيار شراء الممتلكات ومن ثم بيع الممتلكات (2 - 2 مليون - 2 مليون $ - 25،000 $ = 175،000 $).

ومع ذلك، بدلا من الدخول في ملكية الملكية وجميع الرسوم والضرائب والتكاليف المرتبطة بها التي ستخفض الربح 175 ألف دولار، يمكن للمشتري الخيار بدلا من ذلك بيع الخيار لطرف جديد على استعداد لشراء العقار. ومع ارتفاع سعر العقار الأساسي، فإن سعر الخيار العقاري سيزداد أيضا في ما يسمى بالدلتا). يمكن للمشتري بيع الخيار بعلاوة جديدة والتي تشمل التغير في قيمة العقار.

الخيار الأصلي المشتري يمكن بيع الخيار ل $ 200، 000 إلى المشتري الجديد. المشتري الجديد سوف تكون على استعداد لدفع 200، 000 لأنه يعني أن إجمالي سعر شراء العقار سيكون $ 2. 2 مليون دولار (مبلغ 2 مليون دولار يدفع إلى مالك العقار الأصلي / بائع الخيار بالإضافة إلى 200 ألف دولار لصاحب الخيار الحالي).

في نهاية الصفقة، يحصل مالك العقار على مليوني دولار بالإضافة إلى 25،000 دولار أمريكي علاوة الخيار، والأرباح من المشتري الأصلي بمبلغ 175 ألف دولار، ومشتري الخيار الجديد يشتري العقار المطلوب بأسعار السوق الحالية.

السيناريو 4 : الباني غير قادر على تأمين قرض أو تصاريح. كما أنه لا يمكن العثور على مشتر جديد لخياره. باني يتيح الخيار تنتهي ويفقد قسط الخيار. غير أن المشتري تمكن من تجنب استثمار سيء بقيمة مليوني دولار عن طريق دفع مبلغ 25 ألف دولار (أي ما يعادل 1.25 في المائة من قيمة الصفقة الفعلية). يستفيد البائع بمبلغ 25000 دولار أمريكي خلال فترة الخيار البالغة 6 أشهر ويستمر في البحث عن مشتر.

في جميع الحالات، بمجرد دخول البائع لعقد الخيارات العقارية، لم يعد البائع لديه خيارات بشأن ما إذا كان سيتم بيع العقار وبأي سعر. يجب على البائع انتظار قرار المشتري بممارسة الخيار. وهذا هو السبب في أن البائع يتلقى ويحافظ على علاوة الخيار مقدما.

الخلاصة

توفر خيارات العقارات طريقة أقل تكلفة للتجارة والاستثمار والربح من الاستثمارات العقارية. ومع ذلك، فهي فعالة عقود أوتك بين طرفين الفردية مع عدم وجود رقابة تنظيمية خارجية. ويجب على الأطراف المعنية أن تكفل أن يكون عقد الخيارات عادلا. الافتراضي من قبل البائع الخيار هو واحد من التحديات الرئيسية في اتفاقات الخيارات العقارية. وفي هذه الحالات يكون اللجوء الوحيد للمشتري دعوى قضائية. إن نقص المعلومات المتاحة للجمهور والسجلات السابقة على المشاركين في خيارات العقارات يمثل تحديا آخر. خيارات العقارات يجب على المستثمرين أيضا النظر في نفقات إضافية مثل رسوم الخدمات القانونية مثل صياغة وتسجيل العقد.