تملك ملكية العقارات المؤجرة مزاياها. فعلت الحق، يمكنك الحصول على تيار الإيرادات المتكررة، والرهن العقاري الخاص بك غطت وربح كل شهر. ناهيك عن غير متوقع عندما تقرر بيع. (انظر أيضا: أفضل 10 ميزات من تأجير العقارات المربحة.)

ولكن هذا الجهاز المدرة للدخل يمكن أن يكلفك إذا وعندما تبيع. بعد كل عم سام سوف تريد قطع منه في شكل ضرائب أرباح رأس المال. تأتي ضرائب الأرباح الرأسمالية كلما كنت تبيع أصلا للربح. وبالنسبة لعامي 2015 و 2016، بلغ معدل ضريبة أرباح رأس المال 15 في المائة بالنسبة للأشخاص الذين يندرجون في فئات ضريبة الدخل بنسبة 25 في المائة و 33 في المائة و 35 في المائة. الناس في 39. 6٪ ضريبة دفع تدفع 20٪. وهذا يمكن أن يكون ضرب كبير جدا إذا كنت تحقيق ربح لائق الحجم. لنفترض أنك تحقق مبلغ 100000 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة المحلية) على عملية البيع. عليك أن تكون على هوك ل $ 15، 000 في الضرائب. في حين أن الضرائب شر لا بد منه، وهناك طرق للحد من العبء عند بيع العقارات الإيجار.

أرباح الأوفسيت مع الخسائر

طريقة فعالة للحد من التعرض للضريبة عند بيع عقار إيجار هو إقران الربح من البيع مع خسارة في منطقة أخرى من الاستثمارات الخاصة بك. ودعا الحصاد خسارة الضرائب، وكثير من الناس توظيف هذه الاستراتيجية في نهاية العام للحد من المبلغ الذي تدين به من مكاسب الأسهم، ولكن يمكن أن تستخدم أيضا لتأجير العقارات. وذلك لأن دائرة الإيرادات الداخلية تمكنك من إقران المكاسب مع الخسائر لخفض المبلغ الذي تدين به سام سام. دعونا نقول لكم جعلت $ 50، 000 قبالة بيع شقة الإيجار، ولكن كنت أخذت حمام في سوق الأسهم وخسر 75،000 $. يمكنك تعويض 50،000 $، مما يجعل الربح من بيع تأجير العقارات غسل. (انظر أيضا: حصيلة الضرائب والخسائر: تقليل خسائر الاستثمار.)

استفد من القسم 1031 من قانون الضرائب

يمكن للمستثمرين العقاريين الذين لا يهدفون إلى دفع مبالغ نقدية أن يتجنبوا دفع الضرائب على أرباح رأس المال بفضل القسم 1031 من قانون الضرائب. تسمح مصلحة الضرائب للمستثمرين ببيع استثمار، وفي هذه الحالة استئجار عقار، واتخاذ عائدات البيع وإعادة استثماره دون الحاجة إلى دفع الضرائب على المكاسب. وبموجب هذه القاعدة يمكن أن يشمل التبادل الممتلكات العينية حصرا، أو يمكن أن يشمل الممتلكات العينية وكذلك النقد والخصوم والممتلكات التي ليست من النوع العيني. في حالة هذا الأخير، هل يمكن أن تؤدي إلى مكاسب أرباح رأس المال في السنة التي تم الانتهاء من الصرف.

مع التبادل، أبسط طريقة لتجنب دفع الضرائب هو مبادلة عقار واحد لآخر. في استراتيجية أكثر تعقيدا تسمى التبادلات المؤجلة، يمكنك بيع عقار ومن ثم الحصول على واحد أو أكثر من خصائص أخرى مثل نوع الاستبدال. ولكي يكون مؤهلا للتبادل المؤجل، يجب أن يكون بيع عقار واحد وحيازة عقار آخر جزءا من الصفقة.(انظر أيضا: 10 أشياء يجب معرفتها حول 1031 التبادلات.)

في حين أن المبادلة يجب أن تكون مثل نوع تحت قواعد إرس، وهذا لا يعني لديك لمبادلة شقة واحدة لآخر. يمكنك أن تفعل تبادل الشقة لجبهة مخزن أو لبيت من ثلاث غرف نوم طالما كلاهما العقارات ويقع في الولايات المتحدة. نضع في اعتبارنا أن العقار يجب أن يكون لأغراض الإيجار ويجب أن يكون قد ولدت الدخل. لا يتم احتساب الممتلكات التي تستخدمها بشكل أساسي للاستخدام الشخصي مثل منزل ثان أو إجازة في تبادل.

عندما يتعلق الأمر بالاستفادة من المادة 1031 من قانون الضرائب، يجب أن تضع في اعتبارها توقيت المعاملات. ويملك المستثمرون 45 يوما من تاريخ البيع إلى العقارات البديلة المحتملة. في غضون 180 يوما، يجب أن تغلق على الممتلكات الصرف. إذا كان من المفترض أن يكون الإقرار الضريبي مستحقا قبل فترة ال 180 يوما، فيجب إغلاقه قريبا. يغيب عن المواعيد النهائية وسيكون لديك لدفع الضرائب على بيع الممتلكات الإيجار الأصلي.

قم بتحویل عقار التأجیر إلی مسکنك الرئیسي

سوف یحصل المنزل الذي تعیش فیھ علی مزایا ضریبیة أفضل من تفريغ عقار إیجاري من أجل ربح، وھذا ھو السبب في أن بعض الأشخاص یحولون العقارات المؤجرة إلی مقر إقامتھم الرئیسي لتجنب وضرب ضريبة الأرباح الرأسمالية. فكر في ذلك: يمكن لشخص واحد يبيع منزلا يعيش فيه أن يستبعد ما يصل إلى 250 ألف دولار من الأرباح. وهذا يزيد إلى 500000 دولار للمتزوجين. لكي تتمكن مصلحة الضرائب الأمريكية من رؤية المنزل كمقر سكنك الأساسي، يجب أن تكون قد امتلكته لمدة خمس سنوات وعاشت فيه لمدة سنتين على الأقل. نضع في اعتبارنا كم من خصم ستحصل يعتمد على كم من الوقت كان يستخدم كممتلكات الإيجار. (انظر أيضا: تجنب ضريبة أرباح رأس المال على بيع منزلك.)

الخلاصة

ضريبة الأرباح الرأسمالية يمكن أن تأخذ جزءا كبيرا من أرباحك من بيع الاستثمار العقاري، ولكن لحسن الحظ هناك طرق للتغلب على ذلك. سواء كنت تشارك في تبادل ممتلكات واحدة لآخر، وخسائر الاستثمار الزوج مع المكاسب لتعويض ضربة ضريبية أو تحويل الإيجار الخاص بك إلى مسكنك الأساسي، وهناك استراتيجيات مختلفة لتجنب دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية. بدونها، يمكن أن تكلفك أرباح رأس المال ما يصل إلى 15٪ أو 20٪ من أرباحك، اعتمادا على شريحة الضرائب التي تقع فيها.