من أول قرار للاستثمار في العقارات لشراء عقاراتك الأولى للإيجار، هناك الكثير من العمل الذي يتعين القيام به. قد تكون هذه المهمة شاقة للمستثمر لأول مرة. امتلاك الممتلكات هو عمل صعبة والمجال هو متخلل الألغام الأرضية التي يمكن أن طمس عوائد الخاص بك. هنا سوف نلقي نظرة على أفضل 10 أشياء يجب أن تأخذها في الاعتبار عند التسوق لممتلكات الدخل.

بدء البحث

على الرغم من أنك قد ترغب في أن يساعدك وكيل عقاري في إكمال عملية شراء عقار، يجب أن تبدأ في البحث عن استثمارك بنفسك. وجود وكيل يمكن أن تجلب ضغط لا لزوم لها لشراء قبل أن تجد العقار الذي يناسبك. الشيء الأكثر أهمية هو اتخاذ نهج غير متحيز لجميع الخصائص والأحياء ضمن نطاق الاستثمار الخاص بك.

سوف يكون نطاق الاستثمار الخاص بك محدودا بما إذا كنت تنوي إدارة الممتلكات بشكل فعال (كن مالكا) أو استئجار شخص آخر لإدارته. إذا كنت تنوي إدارة بنشاط، يجب أن لا تحصل على الممتلكات التي هي بعيدة جدا عن المكان الذي تعيش فيه. إذا كنت تسير للحصول على شركة إدارة الممتلكات لرعاية ذلك بالنسبة لك، وقربك من الممتلكات ستكون أقل من قضية.

دعونا نلقي نظرة على أفضل 10 أشياء يجب عليك أخذها في الاعتبار عند البحث عن العقار المناسب.

1. الجوار: جودة الحي الذي تشتريه سوف تؤثر على كل من أنواع المستأجرين التي تجذبها وعدد المرات التي تواجه الشواغر. على سبيل المثال، إذا كنت تشتري في حي بالقرب من جامعة، فإن احتمالات أن مجموعة من المستأجرين المحتملين سوف تتكون أساسا من الطلاب، وأنك سوف تواجه الشواغر على أساس منتظم إلى حد ما (خلال فصل الصيف، عندما يميل الطلاب إلى العودة الصفحة الرئيسية).
2. الضرائب العقارية: الضرائب العقارية ليست قياسية في جميع المجالات و، كمستثمر تخطط لكسب المال من الإيجار، وكنت تريد أن تكون على بينة من كم كنت سوف تفقد للضرائب. قد لا تكون الضرائب العقارية المرتفعة دائما أمرا سيئا إذا كان الحي مكانا ممتازا للمستأجرين على المدى الطويل، ولكن الاثنين لا يسيران بالضرورة جنبا إلى جنب. سيكون لدى مكتب التقييم في المدينة جميع المعلومات الضريبية في الملف أو يمكنك التحدث إلى أصحاب المنازل داخل المجتمع.
3. المدارس: قد يكون المستأجرون لديك أو يخططون لإنجاب أطفال، لذلك سوف يحتاجون إلى مكان بالقرب من مدرسة لائقة. عندما كنت قد وجدت ممتلكات جيدة بالقرب من المدرسة، وسوف تحتاج إلى التحقق من جودة المدرسة لأن هذا يمكن أن تؤثر على قيمة الاستثمار الخاص. إذا كانت المدرسة تعاني من سمعة سيئة، فإن الأسعار تعكس قيمة الممتلكات الخاصة بك سيئة. على الرغم من أنك سوف تكون قلقة في الغالب حول التدفق النقدي الشهري، والقيمة الإجمالية لتأجير الممتلكات الخاصة بك يأتي للعب عندما كنت في نهاية المطاف بيعه.
4. الجريمة: لا أحد يريد أن يعيش بجوار بقعة ساخنة للنشاط الإجرامي. انتقل إلى الشرطة أو المكتبة العامة للحصول على إحصاءات دقيقة عن الجرائم في مختلف الأحياء، بدلا من أن يطلب من صاحب المنزل الذي يأمل في بيع المنزل لك. البنود التي تبحث عنها هي معدلات التخريب، والجرائم الخطيرة، والجرائم الصغيرة والنشاط الأخير (النمو أو التباطؤ). قد ترغب أيضا أن تسأل عن تواتر وجود الشرطة في منطقتكم.
5. سوق العمل: المواقع التي تتزايد فيها فرص العمل تميل إلى جذب المزيد من الناس - بمعنى المزيد من المستأجرين. ملعرفة كيفية حتديد معدالت معينة، انتقل مباشرة إلى مكتب اإلحصاءات العمالية األمريكي أو إلى مكتبتك احمللية. إذا لاحظت إعلانا عن شركة كبرى جديدة تتحرك إلى المنطقة، يمكنك أن تطمئن إلى أن العمال سوف يتزاحمون إلى المنطقة. ومع ذلك، فإن هذا قد يسبب أسعار المنازل للرد (إما سلبا أو إيجابيا) اعتمادا على الشركة تتحرك في. النقطة الاحتياطية هنا هو أنه إذا كنت ترغب في الشركة الجديدة في الفناء الخلفي الخاص بك، والمستأجرين ربما سوف أيضا.
6. وسائل الراحة: تحقق من الحي المحتمل للمتنزهات الحالية أو المتوقعة، مراكز التسوق، صالات رياضية، دور السينما، مراكز النقل العام وجميع الامتيازات الأخرى التي تجذب المستأجرين. المدن، وأحيانا حتى مناطق معينة من المدينة، لديها الكثير من الأدب الترويجية التي سوف تعطيك فكرة عن أفضل مزيج من المرافق العامة والممتلكات الخاصة يمكن العثور عليها.
7. تصاريح البناء والتطوير المستقبلي: سيكون لدى قسم التخطيط البلدي معلومات عن كل التطورات الجديدة القادمة أو التي تم تقسيمها إلى المنطقة. إذا كان هناك العديد من الشقق الجديدة، والمتنزهات التجارية أو مراكز تصعد في منطقتك، وربما هو منطقة نمو جيدة. ومع ذلك، احترس من التطورات الجديدة التي يمكن أن تضر أسعار الممتلكات المحيطة بها، على سبيل المثال، مما تسبب في فقدان مساحة خضراء صديقة للنشاط. الشقق الإضافية و / أو السكن الجديد يمكن أيضا أن توفر المنافسة للمستأجرين الخاص بك، لذلك كن على بينة من هذه الإمكانية.
8. عدد القوائم و 999 <الوظائف الشاغرة: إذا كان هناك عدد غير عادي من القوائم في حي معين، فإن ذلك يمكن أن يشير إلى دورة موسمية أو حي "قد سئ". تأكد من معرفة ما هو عليه قبل أن تشتري. يجب عليك أيضا تحديد ما إذا كان يمكنك تغطية أي تقلبات موسمية في الشواغر. على غرار القوائم، فإن معدلات الشغور تعطيك فكرة عن مدى نجاحك سوف تكون في جذب المستأجرين. وتؤدي معدلات الشواغر المرتفعة إلى إجبار الملاك على تخفيض الإيجارات من أجل الاستيلاء على المستأجرين. ويسمح انخفاض معدلات الشغور للمالكين برفع أسعار الإيجار. الإيجارات:
9. إيرادات الإيجار سوف تكون الخبز والزبدة من الممتلكات الخاصة بك الإيجار، لذلك عليك أن تعرف ما متوسط ​​الإيجار في المنطقة. إذا شحن متوسط ​​الإيجار لن يكون كافيا لتغطية دفع الرهن العقاري الخاص بك، الضرائب وغيرها من النفقات، ثم عليك أن تبقي تبحث. تأكد من البحث في المنطقة جيدا بما فيه الكفاية لقياس حيث سيتم توجيه المنطقة في السنوات الخمس المقبلة.إذا كنت تستطيع تحمل المنطقة الآن، ولكن التحسينات الرئيسية في المخازن ومن المتوقع أن تزيد الضرائب العقارية، ثم ما يمكن أن يكون في متناول اليد الآن قد يعني الإفلاس في وقت لاحق. الكوارث الطبيعية:
10. التأمين هو نفقات أخرى سيكون لديك لطرح من عوائد الخاص بك، لذلك فمن الجيد أن تعرف كم كنت سوف تحتاج إلى حملها. إذا كانت منطقة معرضة للزلازل أو الفيضانات، ودفع ثمن التأمين الإضافي يمكن أن تأكل بعيدا عن دخل الإيجار الخاص بك. الحصول على المعلومات

التحدث إلى المستأجرين فضلا عن أصحاب المنازل في الحي. سيكون المستأجرون أكثر صدقا بكثير حول الجوانب السلبية للمنطقة لأنهم ليس لديهم استثمار فيه. إذا تم تعيينك على حي معين، حاول زيارته في أوقات مختلفة في أيام مختلفة من الأسبوع لرؤية جيرانك في المستقبل في العمل. الملكية الفيزيائية

بشكل عام، فإن أفضل عقار استثماري للمبتدئين هو مسكن سكني أو أسرة واحدة أو شقة سكنية. الشقق هي صيانة منخفضة لأن جمعية الشقة هناك للمساعدة في العديد من الإصلاحات الخارجية، ويترك لك ما يدعو للقلق الداخلية. ولأن الوحدات السكنية ليست وحدات معيشة مستقلة حقا، فإنها تميل إلى الحصول على إيجارات أقل وتقدر ببطء أكثر من منازل الأسر الواحدة. منازل الأسر الواحدة تميل إلى جذب مستأجرين أطول أجلا في شكل عائلات وأزواج. والسبب في أن الأسر أو شخصين بالغين في علاقة ما، عموما، مستأجرين أفضل من شخص واحد لأنهم أكثر عرضة للاستقرار المالي ودفع الإيجار بانتظام. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن اثنين يمكن أن يعيش تقريبا بتكلفة زهيدة كما واحد (بقدر الغذاء والإيجار والمرافق يذهب) في حين لا تزال تتمتع الدخل المزدوج. كمالك، كنت ترغب في العثور على عقار وحي الذي هو الذهاب إلى جذب هذا النوع من السكان.

عندما تضيق الحي، ابحث عن عقار يمتلك إمكانات تقديرية وتدفقا نقديا متوقعا جيدا. تحقق من الخصائص التي هي أكثر تكلفة مما كنت تستطيع فضلا عن تلك الموجودة في متناول يديك - العقارات يمكن في كثير من الأحيان بيع أقل من قائمة الأسعار. مشاهدة أسعار قائمة العقارات الأخرى واطلب من المشترين عن سعر البيع النهائي للحصول على فكرة عن القيمة السوقية حقا في الحي. لتقدير إمكانات، كنت تبحث عن الممتلكات التي، مع بعض التغييرات التجميلية وبعض التجديدات، وجذب المستأجرين الذين هم على استعداد لدفع إيجارات أعلى. وهذا أيضا يخدم لك بشكل جيد من خلال رفع قيمة المنزل إذا اخترت لبيعه بعد بضع سنوات.

فيما يتعلق بالتدفق النقدي، سوف تضطر إلى تخمين مستنير. أخذ متوسط ​​الإيجار للحي وطرح الدفع الشهري الخاص بك الرهن العقاري المتوقع، والضرائب العقارية (مقسوما على 12 شهرا)، وتكاليف التأمين (مقسوما أيضا على 12) وبدل سخي للصيانة والتصليح. لا تكذب على نفسك وتقليل تكلفة الصيانة والإصلاحات أو سوف تدفع ثمنها بمجرد الانتهاء من الصفقة. إذا كانت كل هذه الأرقام تظهر حتى أو أفضل، مع القليل من اليسار، يمكنك الآن الحصول على وكيل العقارات لتقديم عرض، وإذا كان كل شيء على ما يرام، طلب بطاقات الأعمال مع

المالك الأعلى. هل أنت مستعد للتحرك؟

تأكد من الحصول على أفضل معدل الرهن العقاري إذا كنت تبحث للاستثمار في تأجير العقارات.

الخط السفلي

كل ولاية لديها مدن جيدة، كل مدينة لديها أحياء جيدة وكل حي له خصائص جيدة، ولكنه يأخذ الكثير من الملعب والأبحاث ليصطف الثلاثة. عند العثور على الممتلكات الخاصة بك تأجير مثالية، والحفاظ على توقعاتك واقعية والتأكد من أن المالية الخاصة بك هي في حالة صحية بما فيه الكفاية التي يمكنك الانتظار للعقار للبدء في إنتاج التدفق النقدي بدلا من الحاجة إليها بشكل يائس. الاستثمار العقاري لا يبدأ بشراء عقار إيجار - يبدأ بخلق الوضع المالي حيث يمكنك شراء عقار إيجار.