من منظور كمي، فإن الاستثمار في العقارات يشبه إلى حد ما الاستثمار في الأسهم. وللحصول على أرباح في الاستثمارات العقارية، يجب على المستثمرين تحديد قيمة العقارات التي يشترونها وجعل التخمينات المتعلمة حول مقدار الأرباح التي ستولدها هذه الاستثمارات، سواء من خلال تقدير الممتلكات أو إيرادات الإيجار أو مزيج من الاثنين معا.

عادة ما يتم تقييم الأسهم من خلال منهجيتين أساسيتين: القيمة المطلقة والقيمة النسبية. وينطبق الشيء نفسه على تقييم الممتلكات. إن خصم صافي الدخل التشغيلي املستقبلي مبعدل خصم مناسب للعقارات يشبه تقييمات التدفقات النقدية املخصومة للمخزون، في حين أن دمج منوذج الدخل اإلجمالي للمضاعف في العقارات قابل للمقارنة مع تقييمات القيمة النسبية مع األسهم. هنا سوف نلقي نظرة على كيفية تقييم العقارات باستخدام هذه الأساليب.

توتوريال: كيف تشتري منزلك الأول

تقييمات الأسهم المماثلة

تحدد نماذج التقييم المطلقة القيمة الحالية للتدفقات النقدية الواردة في المستقبل للحصول على القيمة الفعلية للسهم؛ فإن الطرق األكثر شيوعا هي نماذج خصم األرباح وأساليب التدفقات النقدية المخصومة. من ناحية أخرى، تشير أساليب القيمة النسبية إلى أن اثنين من الأوراق المالية مماثلة ينبغي أن تكون بأسعار مماثلة وفقا لأرباحهم. يتم مقارنة نسب مثل السعر إلى الربح والسعر إلى المبيعات مع الشركات الأخرى داخل الصناعة لتحديد ما إذا كان المخزون تحت أو فوق قيمتها. وكما هو الحال في تقييم حقوق الملكية، يجب أن يقوم تحليل تقييم العقارات بتنفيذ كلا الإجراءين لتحديد مجموعة من القيم المحتملة.

-

حساب صافي الدخل التشغيلي للعقار العقاري

حيث:

صافي الدخل التشغيلي

معدل العائد المطلوب على العقارات

g - معدل النمو من نوي

R- معدل الرسملة (رغ)

يعكس صافي الدخل التشغيلي الأرباح التي سيولدها العقار بعد خصم مصاريف التشغيل ولكن قبل خصم الضرائب ومدفوعات الفائدة. وقبل خصم المصروفات، يجب تحديد إجمالي الإيرادات المكتسبة من الاستثمار. يمكن توقع إيرادات اإليجار المتوقعة بناء على خصائص مماثلة في المنطقة. من خلال إجراء أبحاث السوق المناسبة، يمكن للمستثمر تحديد ما هي الأسعار التي يتم شحنها المستأجرين في المنطقة وتفترض أن الإيجارات مماثلة لكل قدم مربع يمكن تطبيقها على هذه الخاصية. وتحسب الزيادات المتوقعة في الإيجارات في معدل النمو في الصيغة.

وبما أن ارتفاع معدلات الشواغر يمثل خطرا محتملا على عائدات الاستثمار العقاري، فإنه ينبغي استخدام تحليل الحساسية أو تقديرات واقعية واقعية لتحديد الدخل المتنازل عنه إذا لم يستخدم الأصل بكامل طاقته.

تشمل المصروفات التشغيلية تلك التي يتم تكبدها مباشرة من خلال العمليات اليومية للمبنى مثل التأمين على الممتلكات ورسوم الإدارة ورسوم الصيانة وتكاليف المرافق.ويلاحظ أن الاستهلاك غير مدرج في حساب المصروفات الإجمالية. صافي الدخل التشغيلي للعقار يشبه إبيتدا للشركة.

تحديد سعر الخصم المناسب أكثر تعقيدا نوعا ما من حساب المعدل المرجح لتكلفة رأس المال للشركة. على الرغم من أن هناك طرق مختلفة للحصول على معدل الرسملة، نهج مشترك هو طريقة تراكم. بدءا من سعر الفائدة، إضافة علاوة السيولة المناسبة، واستعادة قسط علاوة المخاطر. وتنشأ عالوة السيولة نتيجة للطبيعة غير السائلة للعقارات، وحسابات أقساط االسترداد لصافي قيمة األراضي، في حين أن عالوة المخاطر تكشف عن التعرض العام للمخاطر في سوق العقارات.

إن خصم صافي الدخل التشغيلي من الاستثمار العقاري من خلال معدل الرسملة السوقية يشبه خصم التدفقات النقدية المستقبلية حسب معدل العائد المطلوب، معدلا لنمو الأرباح. يجب على المستثمرين الأسهم على دراية بنماذج نمو الأرباح نرى على الفور التشابه. (وDDM هي واحدة من أكثر التأسيسية من النظريات المالية، ولكنها ليست سوى جيدة كما افتراضاتها. راجع حفر في توزيعات الخصم نموذج .)

العثور المدرة للدخل قدرة عقار ل <إن منهج مضاعف الدخل اإلجمالي هو طريقة تقييم نسبي تستند إلى االفتراض األساسي بأن العقارات في نفس المنطقة سيتم تقييمها بالتناسب مع إجمالي الدخل الذي تساعد على توليده. وكما يوحي الاسم، فإن الدخل الإجمالي هو إجمالي الدخل قبل خصم أي مصروفات تشغيلية. غير أنه ينبغي التنبؤ بمعدلات الشواغر من أجل الحصول على تقدير دقيق للدخل الإجمالي.

على سبيل المثال، إذا اشترى مستثمر عقاري مبنى مساحته 100 ألف قدم مربع، استنادا إلى بيانات الملكية القابلة للمقارنة، فإنه قد يحدد أن متوسط ​​الدخل الشهري الإجمالي للقدم المربع في الحي هو 10 دولارات. على الرغم من أن المستثمر قد يفترض مبدئيا أن الدخل السنوي الإجمالي هو 12 مليون دولار (10 * 12 شهرا * 100000 قدم مربع)، من المحتمل أن تكون هناك بعض الوحدات الشاغرة في المبنى في أي وقت من الأوقات. وإذا افترضنا أن معدل الشغور يبلغ 10 في المائة، فإن الدخل السنوي الإجمالي سيكون 10 دولارات. 8 مليون دولار (12 مليون دولار * 90٪). كما يتم تطبيق نهج مماثل على صافي دخل الدخل التشغيلي.

الخطوة التالية في تقييم قيمة العقار هي تحديد مضاعف الدخل الإجمالي. ويمكن تحقيق ذلك إذا كان لدى المرء إمكانية الوصول إلى بيانات المبيعات التاريخية. وبالنظر إلى سعر البيع للممتلكات المماثلة وتقسيم تلك القيمة من إجمالي الدخل السنوي الذي ولدته سيؤدي إلى مضاعف متوسط ​​المنطقة.

هذا النوع من أسلوب التقييم يشبه استخدام المعاملات المماثلة أو مضاعفات قيمة الأسهم. ويتنبأ العديد من المحللين بأرباح الشركة ويضاعفون ربحية السهم من خلال نسبة السعر إلى الربحية للصناعة. ويمكن إجراء تقييم العقارات من خلال تدابير مماثلة. (تعلم كيفية وضع واحدة من أفضل أدوات تحليل الأسهم للعمل نيابة عنك. تحقق من

مقارنة الأقران يكشف عن مخزونات أقل من قيمتها .) حواجز الطرق للتخمين العقاري

كل من طرق التقييم العقاري تبدو بسيطة نسبيا. غير أن تحديد قيمة الممتلكات المدرة للدخل باستخدام هذه الحسابات أمر معقد إلى حد ما. أولا وقبل كل شيء، قد يكون الحصول على المعلومات المطلوبة فيما يتعلق بجميع المدخلات مثل صافي الدخل التشغيلي، وأقساط التأمين المضمنة في معدل الرسملة وبيانات المبيعات القابلة للمقارنة مستهلكة للغاية للوقت وتحديا. وثانيا، فإن نماذج التقييم هذه ال تؤثر بشكل صحيح في التغيرات الرئيسية المحتملة في سوق العقارات مثل أزمة االئتمان أو ازدهار العقارات. ونتیجة لذلك، یجب إجراء المزید من التحلیل للتنبؤ بالآثار المحتملة للمتغیرات الاقتصادیة المتغیرة.

لأن أسواق العقارات أقل سيولة من سوق الأسهم، أحيانا يصعب الحصول على المعلومات اللازمة لاتخاذ قرار استثماري مطلع. ومع ذلك، وبسبب الاستثمارات الرأسمالية الكبيرة المطلوبة عادة لشراء تطور كبير، فإن هذا التحليل المعقد يمكن أن يحقق عائدا كبيرا إذا أدى إلى اكتشاف ممتلكات أقل من قيمتها (على غرار الاستثمار في الأسهم). وبالتالي، أخذ الوقت اللازم للبحث عن المدخلات المطلوبة يستحق الوقت والطاقة.

الخلاصة

غالبا ما يستند تقييم العقارات إلى استراتيجيات مماثلة لتحليل الأسهم. كما تستخدم أساليب أخرى، بالإضافة إلى صافي الدخل التشغيلي المخصوم ونهج مضاعف الدخل الإجمالي، في كثير من الأحيان. فبعض خبراء الصناعة، على سبيل المثال، لديهم معرفة عملية نشطة بالهجرة وأنماط التنمية في المدن. ونتيجة لذلك، يمكنهم تحديد المناطق المحلية التي من المرجح أن تشهد أسرع معدل للتقدير. وأيا كان النهج الذي يقرر استخدامه، فإن أهم مؤشر على نجاحه هو مدى نجاحه في البحث. (999)> <تقييم> تقييم الأسهم في الأوقات الجيدة و السيئة

.)