هل أنت مشتر محتمل يواجه مشكلة في تأمين التمويل؟ هل أنت صاحب المنزل الذي يريد بيع ولكن تواجه صعوبة في العثور على المشتري؟

كمشتري، يمكن أن يكون الحصول على الرهن العقاري صعبا إذا كان وضعك المالي لا يتناسب مع مربعات صغيرة أنيقة - راتب يمكن التنبؤ به ويمكن توثيقه مع بقايا راتب وشكل W-2، تاريخ عمل مستقر دون انقطاعات و وهو درجة الائتمان اللامع. وبصفتك بائع، فإن إبرام صفقة على منزلك قد يكون صعبا إذا كان المقترضون يواجهون صعوبة في الحصول على الموافقة للحصول على قروض. لن يكون كبيرا إذا كنت يمكن أن تأخذ الرجل الأوسط وتجد طريقة أخرى لإتمام الصفقة؟

في هذه المقالة، سوف نركز على تمويل بائع الخيار غير معروف، والذي يمكن أن يساعدك على شراء أو بيع منزل.

البرنامج التعليمي: أساسيات الرهن العقاري

كيف يعمل تمويل البائع؟

تمويل البائع هو فقط ما يبدو وكأنه: بدلا من المشتري الحصول على قرض من البنك، والشخص بيع المنزل يضفي المشتري المال لشراء.

يقوم المشتري والبائع بتنفيذ مذكرة إذنية توفر سعر فائدة وجدول سداد وعواقب التقصير. ويرسل المشتري دفعات الرهن العقاري الشهرية إلى البائع، الذي يحصل على كسب الفائدة على القرض، وربما بمعدل أعلى مما يمكن أن يحصل في مكان آخر. إذا اختار البائع بيع القرض (أكثر من ذلك لاحقا)، فإن المشتري سوف يرسل دفعات الرهن العقاري الشهرية للمستثمر الذي يشتري القرض. (لمزيد من المعلومات حول هذا الموضوع، راجع السندات الإذنية: ليس لديك متوسط ​​إيو .

غالبا ما تكون ترتيبات تمويل البائع قصيرة الأجل، مثل خمس سنوات، مع دفع البالون المستحقة في نهاية المطاف. والفكرة هي أن المشتري سوف تكون قادرة على إعادة تمويل قبل ذلك الحين. وبطبيعة الحال، فإن الترتيبات من هذا القبيل يمكن أن تثير عواقب جدية إذا لم تكن حذرا.

يميل تمويل البائع إلى أن يكون أكثر شيوعا في الأسواق التي يصعب فيها الحصول على قروض عقارية. هناك سببان لهذا:

• إذا الرهون هي سهلة للحصول، ولكن المشتري المهتمة لا يمكن الحصول على واحد، والبائع سيكون مشبوهة للغاية من قدرة المشتري على الدفع. وبالتالي، عندما يصعب عموما الحصول على القروض، فمن المرجح أن يكون هناك مشترون مؤهلون تأهيلا جيدا هناك الذين يواجهون صعوبة في تأمين التمويل التقليدي.
• عندما يكون الائتمان ضيقا، يصبح البيع أكثر صعوبة، لذا فإن بائعي المنازل أكثر عرضة للنظر في خيارات بديلة.

لماذا يتم تمويل البائع غير شائع؟

إذا كنت بائع، فإن اعتراضك الأول على هذا الترتيب قد يكون "ولكن ليس لدي المال لإقراض المشتري". قد يكون اعتراضك الثاني "لا أريد أن أصبح مقرضا، إنه خطر جدا". سبب آخر لماذا تمويل البائع ليس من الشائع هو أن معظم البائعين بحاجة إلى عائدات كاملة من بيع منزلهم لشراء منزلهم المقبل.

ولكن وفقا لروبين دانيلز، وهو مستثمر عقاري ومالك في وسط فلوريدا، "العديد من البائعين يخافون من البيع بتمويل من المالك ولكنهم لا يعرفون أن المذكرة التي يحملونها هي شيء يمكن بيعه لشخص آخر، يحدث في نفس يوم الإغلاق، وبالتالي فإن البائع يحصل على النقد على الفور. " وبعبارة أخرى، لا يحتاج الباعة إلى الحصول على النقد، ولا يجب أن يصبحوا مقرضين.

السبب الآخر تمويل البائع غير شائع هو أن الناس ليسوا على دراية به.

المستثمر العقاري دون تيبر من حلول 3D ليك يقول: "هناك في الواقع العشرات من الطرق الأخرى لشراء: الإيجار-- تأجير، عقد الإيجار، عقد الأرض، عقد عقد، تقاسم الأسهم، التفاف الرهون العقارية - والقائمة يذهب على معظم، معظم المشترين، ومعظم وكلاء العقارات، لا أعرف كيف أن أي من هذه الأعمال. " (لمعرفة المزيد عن خيارات الإيجار، وشراء الإيجار، وغيرها من الخيارات، اقرأ إيجار، تملكها و إيجار العقارات المملوكة بالكامل من المضايقات .) > لماذا يقدم البائع التمويل؟

قد يكون بائع المنزل على استعداد لتقديم التمويل لعدد من الأسباب:

للحد من تكاليف الحمل في انتظار العثور على المشتري المثالي والحصول على صفقة فعلت بسرعة

• للتمييز بين الممتلكات من القوائم الأخرى والحصول على بيعها بشكل أسرع، وخاصة في السوق لأسفل
• لزيادة إمكانية الحصول على سعر الطلب الكامل للمنزل
• للحصول على دفعة أولى لشراء عقار آخر
• لتسديد الدين
• المرتبطة بامتلاك المنزل
• وبعبارة أخرى، فإن تمويل البائع لا يستفيد فقط المشترين الذين لا يتأهلون (أو لا يريدون) التمويل التقليدي. كما أنه يستفيد من الباعة، وخاصة أولئك الذين لديهم دوافع خاصة لبيع منازلهم.

مزايا للمشترين

تمويل البائع لديها العديد من المزايا للمشترين:

1.

يمكن أن تكون عملية الإغلاق أسرع. سيستخدم المشترون والمقرضون الحكيمون دائما فترة الإغلاق لتنفيذ العناية الواجبة. ولكن مع تمويل البائع، يمكن أن تكون عملية الإغلاق أسرع. وتقول ويلي كاثرين سوجز، الوسيط الرئيسي ومالك شركة الوساطة العقارية التي تتخذ من هارلم تحمل اسمها، إنه مع تمويل البائع، "يتم إغلاق الصفقة بشكل أسرع حيث لا ينتظر موظف القرض المصرفي وكفيل التأمين والقسم القانوني الملف - وهي العملية التي تمتد في نيويورك بسهولة إلى شهرين أو ثلاثة أشهر لبيت الصف وأطول للتعاونية ".

2.

تكاليف الإغلاق أقل. وتلاحظ سوجز أيضا أن "المشترين يحبون [تمويل البائع] لأنهم يستطيعون الحصول على المنزل بأقل من المال، وليس عليهم دفع الرسوم المصرفية وتكاليف التقييم".

3.

يمكن أن يكون مبلغ الدفعة الأولى مرنا للغاية . بدلا من الاضطرار إلى مقابلة البنك أو الحد الأدنى الصادر من الحكومة، يمكن أن يكون المبلغ المدفوع مقدما ما يتفق عليه البائع والمشتري. هذا لا يعني بالضرورة أن البائع سوف يقبل دفعة أولى أقل من ما سيطلب من المشتري أن يدفع في مكان آخر، ولكنها دائما إمكانية. (قد ترغب في التحقق من

4 بدائل ل الرهن العقاري التقليدي .) عيوب للمشترين

وهناك أيضا بعض المشاكل المحتملة للنظر عند التحقيق في خيار استخدام تمويل البائع:

1.

يجب على المشترين أن يتوقعوا دفع سعر فائدة أعلى مما يدفعونه إلى البنك. يجب على المشترين دفع سعر فائدة يجعل البائع يريد إقراضهم المال على استثمار أموالهم في مكان آخر.

2.

سوف المشترين لا تزال لديها لإثبات أنها تستحق المقترضين . انها شيء واحد إذا المشتري والبائع يريدون فقط لإزالة البنك من المعادلة. ومع ذلك، إذا لم يكن المشتري مؤهلا للحصول على الرهن العقاري التقليدي، قد يكون هناك سبب وجيه لذلك - وقد لا يرغب البائع في أن يصبح مقرض هذا الشخص، إما.

3.

المشترين بحاجة للتأكد من البائع يملك المنزل مجانا وواضحة أو أن البائع المقرض يوافق على البائع تمويل الصفقة . وفقا ل جيسون بوركهولدر، مدير الوسيط / المبيعات والعقار العقاري مع ويشرت، السمسارون - إنغل وهامبريت، "معظم الرهون العقارية لديها شرط" البيع عند البيع "الذي يمنع البائع من بيع المنزل دون سداد الرهن العقاري. حتى إذا كان البائع يقوم بتمويل المالك واكتشفت شركة الرهن العقاري، وسوف تنظر في المنزل "بيع" والطلب دفع فوري للديون بالكامل، والذي يسمح للمقرض ل فوركلوس. "

4.

البائع الأصلي قد يبيع السند الإذني . انها ليست حقا صفقة كبيرة إذا حدث هذا، ولكن هذا يعني أن الشخص الذي يعتقد المشتري انه سيتم جعل مدفوعاته يمكن أن تتغير. الشيء نفسه يحدث في كل وقت مع الرهون العقارية التقليدية.

جعل ذلك يحدث

إذا كان تمويل البائع يناشدك كبائع المنزل أو المشتري، كيف يمكنك تحقيق ذلك؟

أضف الى قائمتك المفضلة

• كبائع، يمكنك تقديم تمويل البائع في قائمتك. ببساطة إضافة ثلاث كلمات إلى قائمتك - "تمويل البائع المتاحة" - سيتم تنبيه المشترين المحتملين ووكلائهم من الخيار الفريد الذي تقدمه.

  جعل المعلومات متاحة

• عندما يرى المشترون المحتملون منزلك، يمكنك ترك ورقة معلومات تصف بالتفصيل تفاصيل تمويل البائع الذي تقدمه. قد يكون من الجيد أيضا وصف ما هو تمويل البائع لأن العديد من المشترين لن يكونوا على دراية به.

  أطلب من البائع العرض

• المشترين الذين يبحثون عن تمويل البائع يمكن أن تحاول فقط يسأل عن ذلك. يقول تود هيتنر، وهو وسيط عقاري، ورئيس شركة هيتنر كابيتال التي تتخذ من مدينة دنفر مقرا لها: "إن سر الحصول على تمويل من المالك هو تقديمه بشكل صحيح، وبدلا من السؤال عما إذا كان تمويل المالك خيارا أم لا، يجب على المشترين تقديم خيار محدد على سبيل المثال، "عرضي هو كامل الثمن مع 20٪ إلى أسفل، وتمويل البائع ل 350،000 $ في 6٪، وتطفأ على مدى 30 عاما مع بالون لمدة خمس سنوات، وإذا لم أكن إعادة تمويل في 2-3 سنوات، وسوف تزيد معدل إلى 7٪ في السنوات الأربع والخامسة. "

  إنشاء حالة مريحة

• هويتنر ينصح أيضا أن المشترين رسم صورة لجعل البائع مريحة مع تقديم التمويل.سوف يرغب البائع في معرفة سبب عدم قدرة المشتري على الحصول على رهن عقاري في مكان آخر ولكنه لا يزال يستحق الفضل في ذلك. على سبيل المثال، يقول هويتنر أن المشتري المحتمل قد يكون لديه ائتمان جيد ودفعة جيدة، ولكن قد يكون قد بدأت للتو عمل جديد ولا يمكن أن يكون مؤهلا للحصول على قرض لمدة عامين. وبالمثل، يجب على الباعة رسم صورة لجعل المشتري مريحة مع الترتيب. وينبغي أن تشرح بدقة للمشتري ما هو تمويل البائع، وكيف يعمل ولماذا ينبغي للمشتري النظر فيه.

  لأن تمويل البائع غير شائع، فإن المشتري والبائع سيكون من الحكمة أن يستشير كل من الخبراء الماليين والقانونيين الذين يفهمون كيف يعمل قبل الدخول في مثل هذه الصفقة. وينبغي أن يبحث هؤلاء الخبراء عن مصالحهم الفضلى ويوجهونهم من خلال هذه العملية.

الخلاصة

هناك أكثر من طريقة لشراء أو بيع منزل. فقط لأن الوضع المالي الخاص بك هو أكثر تعقيدا قليلا من المقرضين التقليدية تفضل لا يعني أنك لا يمكن شراء. وفقط لأن البنوك لا توافق على المقترضين بسهولة لا يعني أنك لا تستطيع بيع منزلك بسرعة - ولما يستحق. تمويل البائع قد يكون مجرد الحل الذي كنت تبحث عنه. (إذا كنت لا تزال على السياج حول ما إذا كنت ترغب في شراء عقار، تحقق من

للإيجار أو شراء؟ المسائل المالية .