في ربيع عام 2015، شركة ماكدونالدز (رمزها في بورصة نيويورك: مسد مكدمكدونالدز Corp1.70 + 0٪ 84٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 أحدث في خط من شركات التجزئة للنظر في سبينوف من خصائصها عن طريق الاستثمار العقاري الثقة (ريت) المملوكة من قبل طرف ثالث. كما هو الحال مع العديد من الفوائد الأخرى، فإن الفكرة طرحها المستثمر النشط كوسيلة لإطلاق قيمة الأسهم وزيادة سعر سهم شركة ذات أسس متدهورة.

رفض مجلس إدارة الشركة في نهاية المطاف الفكرة، مفضلا البقاء على المسار مع خطة طويلة المدى الخاصة بها لتحويل الشركة حولها. منذ قرار التخلي عن ريت في نوفمبر، ارتفعت أسهم ماكدونالدز بأكثر من 10٪ كمؤشر على أن خطة التحول قد تؤتي ثمارها.

كيف كانت فكرة ريت حول

دخول عام 2015، ماكدونالدز كانت تعاني من عدة أرباع المبيعات الهبوط. كان يخسر في حروب الوجبات السريعة مثل برغر كينغ، و ويندي و تتجه المطاعم عارضة شنت حملات ناجحة لكسب المزيد من حصة السوق. في مايو، أعلنت الشركة إعادة هيكلة الشركات الكبرى التي شملت ريفرانشيسينغ ما يصل إلى 000 4 مخازن. كما أدخلت تدابير خفض التكاليف وتغييرات القائمة، بما في ذلك تقديم وجبة الإفطار على مدار اليوم. وكانت أسهم أسهم ماكدونالدز راكدة منذ ما يقرب من عامين، وتداولت ما بين 90 و 100 دولار، مع عدم وجود علامة على زيادة المبيعات في الأشهر المقبلة.

يمتلك لاري روبنز، مدير صندوق التحوط لشركة جلينفيو كابيتال مانجمنت، حصة كبيرة في ماكدونالدز. في عام 2015، اقترحت روبنز طرح أسهم الاستثمار العقاري على المساهمين، مشيرا إلى أنها يمكن أن تعزز سعر السهم إلى 170 $. ويقدر روبنز أن الأصول العقارية للشركة كانت قيمتها 20 مليار دولار، ولكن قيمتها لم تنعكس بشكل صحيح في تقييم الشركة. عن طريق تحويل العقارات إلى ريت، فإن الشركة على الفور تحقيق قيمتها الكاملة، مما من شأنه أن يعزز سعر السهم.

ما هو ريت؟

A ريت هو صندوق يستثمر في محفظة من العقارات. يتم تداولها علنا ​​في البورصة. ويتعين على صناديق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها، بما في ذلك التدفقات النقدية الإيجارية والأرباح الرأسمالية، لمساهميها، ولكنها معفاة من دفع الضرائب على دخلها. وهذا يتيح لصناديق الاستثمار العقاري دفع أرباح أعلى لمساهميها.

في السنوات الأخيرة، أصبحت صناديق الاستثمار العقاري الأداة المفضلة للمستثمرين الناشطين الباحثين عن عوائد سريعة على استثماراتهم. عندما تبيع الشركة أصولها العقارية إلى ريت، فإنها يمكن أن تطلق مبالغ ضخمة من النقد التي يمكن استخدامها لسداد الديون. يمكن أن يتحول واجب إدارة العقارات إلى ريت. وفي بعض الحالات، يمكن للشركات أن تحقق عوائد أعلى على أصولها العقارية عندما لا تكون جزءا من أعمالها التشغيلية.

حالة ماكدونالدز ريت

تمتلك ماكدونالدز حوالي 70٪ من مباني المطاعم، وحوالي 45٪ من الأراضي التي تحتها. وتقدر بعض التقديرات القيمة الإجمالية للمباني والعقارات والمعدات بمبلغ 40 بليون دولار. ومن المتوقع، إذا نقلت ماكدونالدز ملكية ممتلكاتها إلى ريت، فإنه سيتم فتح نسبة كبيرة من تلك القيمة، مما من شأنه أن يعزز سعر سهمها لتعكس رسملتها السوقية العالية. كما سيؤدي االستثمار العقاري إلى تحقيق عائدات أعلى على األصول العقارية، مما قد يزيد من قيمة المساهمين.

القضية ضد ماكدونالدز ريت

المستثمرون مثل روبنز، الذين يمتلكون 2. 9 مليون سهم من ماكدونالدز، سوف تستفيد على الفور وبسهولة من عائد الاستثمار العقاري. ومع ذلك، فقد خلصت إدارة الشركة إلى أن الفوائد القصيرة الأجل للمدفوعات لن تفوق المخاطر والتكاليف طويلة الأجل. وبغض النظر عن التكلفة والمضاعفات غير العادية لعملية إعادة الهيكلة هذه، يتفق العديد من المحللين على أن العائد على الاستثمار العقاري قد ينتهي بتكلفة الشركة على المدى الطويل.

الإيجارات تذهب من التدفق النقدي الإيجابي إلى مسؤولية الشركة

ما يقرب من ربع إيرادات ماكدونالدز تأتي من الإيجار الذي تجمعه من الامتياز. بين عامي 2009 و 2014، ارتفعت مدفوعات الإيجار، التي تستند إلى نسبة مئوية من المبيعات في كل امتياز، بنسبة 26٪ إلى أكثر من 6 مليارات دولار سنويا. ويوفر هذا المكون من الإيرادات للشركة مصدرا حيويا للاستقرار المالي. بعد تحويل ريت، سوف تصبح ماكدونالدز المستأجر، تضطر لدفع الإيجار على 1500 المطاعم التي تمتلكها في الولايات المتحدة. يصبح التزام الإيجار التزاما طويل الأجل على الدفاتر، والتي لا يمكن للشركة تحملها في الوقت الذي تسعى فيه إلى تحويل المبيعات.

انها ليست مجرد حول المال

تحت الهيكل الحالي، ماكدونالدز تسيطر على العقارات واتخاذ قرارات الشركات على أساس ما هو أفضل لمطاعمها والعقارات الأساسية. عندما يأخذ ريت على الممتلكات، فإنه يسيطر على كل جانب من جوانب إدارة العقارات، والتي يمكن أن تشمل القرارات الاستراتيجية على اختيار الموقع والتي العقارات للبيع. سوف تفقد ماكدونالدز السيطرة على اختيار الموقع وأداء الامتياز، وأنه من شأنه أن يغير إلى الأبد العلاقة بين الشركة ومشغلي الامتياز.

ريت لن يحل المشكلة الكامنة

التدفق النقدي من ريت سيكون له تأثير مؤقت فقط على البيانات المالية للشركة، والتي تعاني من مشكلة أكثر منهجية. يجب على ماكدونالدز حل العجز في حركة المرور والمبيعات، ليس فقط مع منافسيها المباشرين مثل برغر كينغ و ويندي، ولكن أيضا مع الجلوس همبرغر سلاسل مثل شيك شاك و هابيت جريل. بعد إعادة هيكلة مايو الماضي، وقد ركزت الإدارة على تجديد العلامة التجارية مبدع مع صانعي القائمة، وترقيات إعداد الطعام وإعادة تصميم التعبئة والتغليف. وقد تكون جهوده تؤتي ثمارها بالفعل؛ ذكرت الشركة الربع الثاني على التوالي من أعلى مبيعات نفس المحل، وأول زيادات في أكثر من عامين.

ماكدونالدز لا تزال تزيد قيمة المساهمين

عززت نتائج المبيعات الأخيرة وتحسن معنويات المستهلكين تجاه العلامة التجارية أسهم ماكدونالدز إلى مستويات قياسية جديدة.واعتبارا من 16 فبراير 2015، كان سهمها يتداول عند 119 دولارا، أي أقل بقليل من أعلى مستوى له على الإطلاق وهو 124 دولارا. بالإضافة إلى ذلك، قامت الشركة مؤخرا بزيادة أرباحها بنسبة 5٪ إلى 89 سنتا للسهم. وبحلول نهاية عام 2016، كانت ستعيد 30 مليار دولار نقدا إلى المساهمين على مدى ثلاث سنوات.

اختار ماكدونالدز طريق الدين في رفع رأس المال الذي يحتاج إلى إعادة الهيكلة والتوسع. وبالنسبة للإدارة، فإن التكلفة الحالية للديون رخيصة جدا بحيث لا تعرض تقريبا نفس المخاطر المالية مثل تكلفة فقدان السيطرة على ممتلكاتها. إذا كان الاتجاه الحالي لزيادة مبيعات متجر يحمل، قد يتبين أن قرارا حكيما.