أحد الاعتبارات الرئيسية عندما يتطلع شخص إلى إعادة تمويل أو شراء منزل هو معدل الرهن العقاري السائد في سوق الإسكان لأن المعدل له تأثير اقتصادي مباشر على دخل المقترض القابل للإنفاق والمسؤولية.

ولكن ما الذي يؤثر على معدلات الرهن العقاري؟ الاقتصاد، وأسعار الفائدة، ومعدلات الرهن العقاري متشابكة، مع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي (فيد) لها تأثير مباشر (ومشتقات) على كل من هذه.

الاقتصاد ومعدلات الفائدة

تستند سياسات بنك الاحتياطي الفدرالي إلى الوضع الاقتصادي في الولايات المتحدة. وتقوم اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة (فومك)، التي يمكن أن تسمى ذراع صنع القرار في بنك الاحتياطي الفدرالي، بتقييم الصحة الاقتصادية للولايات المتحدة، استنادا إلى بيانات الجودة من قبل وكالات مختلفة. وبناء على ما تعتقده اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة (فومك) حول الوضع الاقتصادي (مثل النمو والتضخم والعمالة)، يقرر مجلس الاحتياطي الفدرالي أسعار الفائدة. سعر الفائدة الفدرالي هو أحد أسعار السياسة الرئيسية، وتتأثر أسعار الفائدة النقدية الحاسمة الأخرى، مثل معدل الخصم والمعدل الرئيسي، بمعدل الفائدة الفدرالي الذي حدده مجلس الاحتياطي الاتحادي.

عندما يحافظ الاحتياطي الفدرالي على سعر الفائدة الفدرالي على مستويات منخفضة، فإنه يؤثر على الاقتصاد الأمريكي بأكمله من خلال أسعار فائدة أخرى تجعل الاقتراض للأشخاص والشركات أرخص. وهي تشجع الناس على أخذ قروض المستهلكين للإنفاق وتحث الشركات على الاقتراض من أجل التوسع وأغراض أخرى - وكل ذلك يساعد على حفز النمو الاقتصادي وزيادة فرص العمل.

هناك حالات مثل التضخم المرتفع جدا عندما يزيد البنك المركزي من أسعار الفائدة من أجل السيطرة على المعروض النقدي في الاقتصاد. وكان هدف سعر الفائدة على الأموال الاتحادية يصل إلى 20 في المائة في أوائل الثمانينات من القرن الماضي؛ انخفض المعدل بشكل مطرد حتى وقت قريب. رفعت لجنة السوق الفيدرالية المفتوحة النطاق المستهدف لسعر الفائدة الفيدرالية إلى 0. 25٪ - 0. 5٪ من ديسمبر 2015 فصاعدا. (قراءة ذات صلة، انظر: أدوات بنك الاحتياطي الفدرالي الجديدة للتلاعب في الاقتصاد.)

يتم تحويل التغير في معدل الأموال الاتحادية من خلال عمليات السوق المفتوحة (أي، شراء أو بيع سندات الخزانة الأمريكية). إذا كان مجلس الاحتياطي الفيدرالي يهدف إلى زيادة المعروض النقدي في الاقتصاد، ثم يشتري السندات، وإعطاء النقد في مقابل. وعندما يشتري بنك الاحتياطي الفدرالي السندات، ترتفع أسعار السندات، وتؤدي الزيادة الناتجة في عرض النقود إلى جعل الاقتراض أرخص، مما يخفض أسعار الفائدة.

على العكس من ذلك، إذا كان الاحتياطي الفيدرالي يهدف إلى الضغط على المعروض من الأموال الزائدة، ثم يبيع السندات ويتلقى النقدية. وتؤدي سندات البيع إلى خفض أسعار السندات مع خفض المعروض النقدي في الوقت نفسه، مما يعني أن هناك نقودا أقل في الاقتصاد. وهذا يجعل الاقتراض أكثر تكلفة ويدفع أسعار الفائدة إلى أعلى. وكقاعدة عامة، تتحرك أسعار السندات وأسعار الفائدة في اتجاهين متعاكسين.

الارتباطات مع معدلات الرهن العقاري

معدلات الرهن العقاري لا تتأثر على الفور بتغير الوضع الاقتصادي أو أسعار الفائدة، ولكن هناك العديد من الروابط التي تنقل ببطء تأثيرها. لذلك، ما هي معدلات الرهن العقاري تعتمد على؟

عائدات الخزينة طويلة الأجل تؤثر بشكل مباشر على معدلات الرهن العقاري الثابتة (العائد طويل الأجل يعني 10 سنوات و 30 سنة). وهناك منتج آخر يتنافس على نفس المستثمرين الذين يستثمرون في سندات الخزانة لمدة 10 سنوات أو 30 عاما، والمعروفة باسم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (مبس). وهكذا، وبمجرد ارتفاع الغلة، تحتاج هذه المنتجات أيضا إلى تقديم عوائد أعلى لجذب المستثمرين، وهو أمر ممكن فقط عندما يتم إعطاء القروض بمعدل أعلى. وبالتالي، يؤدي ارتفاع الغلة إلى زيادة معدلات الرهن العقاري. (ريلاتد ريادينغ، سي: بروفيت أوف مورتغاد ديبت ويث مبس.)

الآن دعونا نربط العائد على سندات الخزينة للاقتصاد. قل أن التوقعات الاقتصادية قاتمة؛ الناس يحبون الخروج من الأسهم نحو السندات الحكومية والأوراق المالية للاستثمار، لأنها تعتبر الأكثر أمانا. وهذا يزيد من الطلب على هذه الأدوات، مما دفع أسعار السندات إلى أعلى. ومع ارتفاع أسعار السندات، ينخفض ​​العائد (أو العائد) عليها. ومع انخفاض الغلة، تبدأ معدلات الرهن العقاري أيضا بالانخفاض. وبالتالي، فإن السيناريو الاقتصادي البطيء سيرافقه عموما انخفاض معدلات الرهن العقاري (عن طريق سوق السندات) وانخفاض أسعار الفائدة السياسية حيث يحاول البنك المركزي تنشيط الاقتصاد. والعكس صحيح عندما تكون الحالة الاقتصادية والتوقعات جيدة.

في حين أن سعر الفائدة على الأموال الفدرالية (وأسعار الفائدة الأخرى) ليس له تأثير مباشر على معدلات الرهن العقاري الثابتة طويلة الأجل، إلا أن لها تأثير مباشر على الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (أرم). ويرجع ذلك إلى أن القروض ذات المعدلات القابلة للتعديل تخضع لمراجعة وتنقيح على أساس شهري أو نصف سنوي أو سنوي، تبعا للحيازة وترتبط بعائدات الخزانة لسنة واحدة.

منحنى العائد هو منحنى يظهر عائدات الخزانة قصيرة الأجل وطويلة الأجل. ويبين الجدول أدناه منحنيات العائد اليومي على الخزينة لفترات مختلفة من 2007-2015 (اليوم الأول من السنة)، جنبا إلى جنب مع معدل الرهن العقاري في ذلك الوقت. وفي سيناريو اقتصادي طبيعي، ينبغي أن تكون الغلات طويلة الأجل أعلى من الغلات قصيرة الأجل. تذكر، أن هناك دائما انتشار بين أسعار طويلة الأجل ومعدلات الرهن العقاري لمراعاة المخاطر المرتبطة الرهن العقاري.

التاريخ	3 أشهر	1 سنة	10 سنوات	30 سنوات	أسعار الرهن العقاري
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01/02/2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
2013/01/02	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
2014/01/02	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
2015/01/02	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

المصدر: وزارة الخزانة األمريكية، فريدي ماك) معدل الرهن هو كامل الشهر وليس التاريخ المحدد (* بناء على مسح سوق الرهن العقاري األولي) كما في 22 يناير 2015 (. الأرقام بالنسب المئوية.

الخط السفلي

عندما تفكر في الحصول على قرض المنزل، يجب عليك التحقق من الاتجاه الذي تتجه أسعار الرهن العقاري ثابتة، ونتطلع إلى بيان مجلس الاحتياطي الاتحادي بشأن الوضع الاقتصادي، جنبا إلى جنب مع نمط منحنى العائد. ويمكن لهذه المصادر أن تعطي إرشادات قيمة بشأن الوضع الاقتصادي ومعدلات الرهن العقاري. (لمزيد من المعلومات، انظر: كيف تؤثر أسعار الفائدة على سوق الإسكان.)