الرهن العقاري العكسي هو مركبة معقدة ومثيرة للجدل إلى حد ما. ولعل هذا هو السبب في أن الرهن العقاري لتحويل الرهون العقارية (هيسمس)، وهو التنوع الأكثر شعبية، ينظمها كل من الإدارة الاتحادية للإسكان والتنمية الحضرية (هود)، الذي يهدف إلى "إنشاء مجتمعات قوية ومستدامة وشاملة ومساكن بأسعار معقولة للجميع ، "ومكتب حماية المستهلك المالية (كف). و سف، كمنظم للمنتجات والخدمات المالية الاستهلاكية، يقبل والتحقيق في شكاوى المستهلكين حول الرهون العقارية العكسية وإجراء دراسات حول مدى الرهون العقارية العكسية تخدم المستهلكين. إدارة الإسكان الاتحادية (فا)، التي تؤمن هسمس، هي جزء من هود. وتفرض حكومات الولايات لوائح على المقرضين والمقترضين المتعاقدين.

دعونا نلقي نظرة على اللوائح الرئيسية التي سوف تؤثر عليك إذا كنت ترغب في الحصول على هيسم. كيف يعمل الرهن العقاري العكسي؟ للحصول على الفرشاة على أساسيات.)

مبالغ القرض

القانون الاتحادي يحد من المبلغ الذي يمكن للمالك الاقتراض من خلال هيسم إلى 625 $، 500 أو قيمة المنزل المقدرة، أيهما أقل. ويستند حجم القرض أيضا إلى سن المقترض أو زوجه "غير المقترض المؤهل"، أيهما أصغر، وعلى أساس سعر الفائدة على القرض. ويطلق على المبلغ الإجمالي الذي يمكنك الاقتراض فورا بعد إغلاق الحد الرئيسي. ويزيد الحد الرئيسي كل شهر بعد خصم سعر الفائدة على الرهن العقاري وقسط التأمين الشهري على الرهن العقاري.

لا يمكنك اقتراض الماضي الحد الخاص بك، من الواضح، ولكن يمكنك البقاء في منزلك حتى واحدة من الأحداث يحدث أن يجعل عكس الرهن العقاري المستحقة ودفع. وهناك منزل يبلغ من العمر 75 عاما مع معدل فائدة متوقع قدره 75٪ وبيوت بقيمة 165 ألف دولار (على الرغم من أن حد الرهن العقاري المحلي هو 151 دولارا و 725 دولار) سيكون له أصل أولي يتأثر بمبلغ 151 و 725 دولار، وبالتالي يكون الحد الأساسي الأولي من 845، 055. 65، وفقا ل هود. سعر الفائدة هو "متوقع" لأن معظم الرهون العقارية العكسية لديها معدلات قابلة للتعديل، مما يجعل من الصعب معرفة مقدما ما الفائدة الفعلية سوف تصل إلى مر الزمن.

يقوم المقرض بعد ذلك بتخفيض المبلغ الأصلي المبدئي عن طريق أي رسوم القرض التي يدفعها المقترض بعائدات الرهن العكسي، مثل رسوم التأسيس وقسط التأمين على الرهن العقاري. إذا تم استخدام القرض للإصلاحات المنزلية الفورية أو يتطلب تخصيص العمر المتوقع (أي الأموال المخصصة لدفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك والتأمين على أصحاب المنازل، إذا كانت أصولك غير كافية للقيام بذلك)، فإن الحد الأساسي الأولي هو مخفضة بهذه المبالغ أيضا. لا يمكن لأصحاب المنازل اقتراض أكثر من 60٪ من الحد الأقصى في السنة الأولى من القرض.

خطط العوائد

يمكن للمقترضين اختيار كيفية تلقي دفعات القرض من صافي الحد الأساسي الأولي.والخيار الوحيد الذي يتضمن سعر فائدة ثابت هو مبلغ مقطوع واحد للمدفوعات، وهو مبلغ كبير يدفع مرة واحدة. هذا بالطبع يمكن أن تكون محفوفة بالمخاطر إذا كان المقترض ليست جيدة في إدارة الأموال، وخاصة لأنه يمكن أيضا جعل له أو لها هدفا للحيل (انظر حذار من هذه الغش الرهن العقاري العكسية ).

هناك خمس خطط دفع مع سعر فائدة قابل للتعديل:

• خطط سداد الحيازة تقدم مدفوعات شهرية متساوية طالما أن مقترض واحد على الأقل يعيش في العقار كمقر إقامة أساسي. يفترض حساب الدفع الشهري أن المقترض سوف يعيش ليكون 100، ولكن إذا كان المقترض يعيش لفترة أطول، وقال انه أو انها سوف تتلقى تلقي نفس المدفوعات الشهرية.
• خطط الدفع لأجل تقدم أيضا مدفوعات شهرية متساوية، ولكن لديها تاريخ محدد سلفا. ويسمح للمقترضين بتجاوز الحد الرئيسي مع خطة فترة إذا كان معدل الفائدة الفعلي للقرض في نهاية المطاف أعلى من المعدل المتوقع الذي تم حسابه عند الإقفال.
• خط ائتمان ينمو بمرور الوقت ويسمح لأصحاب المنازل بالوصول إلى صناديق الرهن العقاري العكسي حسب الحاجة، وهذا يعني أيضا أنهم يدفعون فقط الفائدة على المبالغ التي ينتهي بهم الأمر في نهاية المطاف الاقتراض.
• الحيازة المعدلة تجمع بين الدفعات الشهرية الأصغر الثابتة للحياة مع خط ائتمان أصغر.
• المصطلح المعدل يجمع بين الدفعات الشهرية الأصغر حجما مع خط ائتمان أصغر (أصغر مقارنة بالحصول على دفعات أو خط ائتمان بحد ذاته).

يمكنك تغيير خطة الدفع الخاصة بك خلال فترة القرض، طالما كنت البقاء ضمن الحد الرئيسي. لاحظ أنه إذا كان عضو واحد فقط من الزوجين هو المقترض، لا يمكن للزوج الباقي على قيد الحياة تلقي أي مدفوعات بعد وفاة المقترض. قد يكون هذا سببا لاختيار خيار الدفع الإجمالي (راجع الرهن العقاري العكسي: هل يمكن لأرملك أن تفقد البيت؟ ).

رسوم القرض

يجب على أي مقرض يرغب في تقديم قروض هكم أن يحصل على موافقة هيئة الإسكان الفدرالية - ويجب أن يطيع اللوائح الاتحادية المتعلقة برسوم القرض.

ويستند الحد الأقصى لرسوم التأسيس، وهو كيفية جعل المقرضين كسب المال من الرهون العقارية، على مقياس انزلاق للمنازل بقيمة تصل إلى 400،000 $. يمكن أن يكون الرسم 2، 500 أو 2٪ من أول 200،000 $ من الخاص بك (أيهما أكبر) و 1٪ من مبلغ 200،000 دولار المقبل. لا يمكن أن يتجاوز الرسم 6 آلاف دولار، حتى بالنسبة للمنازل التي تبلغ قيمتها أكثر من 400 ألف دولار. لذلك إذا كانت قيمة تقييم منزلك تبلغ 300 ألف دولار، يجب أن تدفع لا يزيد عن 5، 000 دولار في رسوم نشأة. إذا كانت قيمة تقييم منزلك 100 ألف دولار، يجب ألا تدفع أكثر من $ 2، 500.

لا تحدد الحكومة ما يمكن للمقرضين تحصيله من تكاليف التسوية، وتسمى أيضا تكاليف الإغلاق، والتي تشمل دفعات للتأمين، والتفتيش المنزل. سيقدم بعض المقرضين دفع هذه التكاليف نيابة عنك، ولكن بعد ذلك سيحملك سعر فائدة أعلى. في هذه الحالة، اطلب من المقرض أن يعطيك اثنين من يقتبس، واحدة على أساس دفع تكاليف الإغلاق واحد على أساس المقرض دفع لهم.

كما لا تقيد الحكومة رسوم الطرف الثالث مثل رسوم التسجيل وضرائب الرهن العقاري، ولكن يمكنك الاتصال بمقيم الضريبة على الممتلكات المحلية للتأكد من أن رسوم المقرض دقيقة.

الحكومة تحد من رسوم الخدمة الشهرية التي يمكن أن يدفعها المقرضون إلى 30 دولارا أو 35 دولارا في الشهر، وذلك حسب نوع القرض. من المفترض أن يغطي هذا الرسم تكاليف المقرض لإرسال بيانات حسابك وعائدات القرض، والتأكد من أنك قد دفعت رسوم التأمين على المنازل وضرائب الأملاك الخاصة بك كما هو مطلوب. ويضيف المقرض هذه الرسوم الشهرية إلى رصيد القرض الخاص بك كل شهر. كما أنها تأخذ في الاعتبار كم يمكنك الاقتراض (الحد الرئيسي). إذا كان المقرض لا يتقاضى رسوم خدمة، فإنه يمكن فرض رسوم أعلى سعر الفائدة لتغطية تكاليف خدمتها.

عندما المقرض التسوق، يمكنك استخدام أداة البحث الحكومية للعثور على الشركات المعتمدة من هيئة الصحة الفدرالية (وقراءة المزيد عنها في البحث عن شركات الرهن العقاري العكسي ).

قدم الباردة

الرهون العقارية العكسي لها ثلاثة أيام عمل في فترة التهدئة خلالها أصحاب المنازل يمكن إلغاء الصفقة دون عقوبة. ويطلق على هذا الحق أيضا "الحق في الإلغاء" أو "حق الإلغاء". "إذا كنت تمارس هذا الحق، يجب على المقرض استرداد أي مبالغ كنت قد أنفقت على تمويل القرض. تأكد من الإلغاء كتابة وإرسال إشعارك بطريقة تسمح لك بإثبات عندما قمت بإرسالها وعندما تلقى المقرض عليه.

الخلاصة

عكس الرهون العقارية هي منتج معقد، والقواعد التي تحكمها معقدة أيضا. (لمزيد من التفاصيل، راجع المبادئ التوجيهية للراخض الاحتياطي الفيدرالي للأغذية والزراعة.) ضع في اعتبارك أنه إذا حصلت على رهن عقاري خاص أو وحيد الغرض بدلا من الرهن العقاري الأكثر شيوعا الذي تم مناقشته هنا، فإن اللوائح ستكون إلى حد ما مختلف؛ قرأت على تلك التي ما هي أنواع مختلفة من الرهون العقارية العكسية؟