إن الغرض الكامل من شراء منزل، بعيدا عن الحماية من العناصر وحفظ وجبة الديدان، هو بناء العدالة. وإلا يمكنك أيضا استئجار فقط حتى تموت والسماح للمالك مقبض الصيانة، أليس كذلك؟ ولكن بالنظر إلى أن فترات حياة الإنسان محدودة، فهناك نقطة يبدأ فيها الإنصاف المتراكم في منزل مدفوع بالكامل في توفير عوائد متناقصة. بمجرد امتلاك منزلك بحرية وواضحة، ويمكن أيضا أن نعترف بأنك أقرب إلى خط النهاية مما كنت على بندقية البداية، لن يكون من المنطقي لسحب بعض من هذا الإنصاف وتنفق في مكان آخر، بدلا من ذلك من مجرد بناء العقارات أكبر لورثتك للقتال؟

الرهن العقاري العكسي هو أداة مالية أصبحت أكثر شعبية مع زيادة متوسط ​​العمر المتوقع والمزيد والمزيد من أصحاب المنازل قد دفعت التزاماتهم. إذا كنت معتادا على المفهوم ولكن ليس التفاصيل، والرهون العكسية المتاحة للناس لا يقل عن 62 سنة من العمر. من المفهوم، يمكنك الحصول على الرهن العقاري العكسي فقط في مقر إقامتك الأساسي، ويمكن أن يكون لديك مقر إقامة أساسي واحد فقط. (لأغراض تأمين الرهن العقاري العكسي، يمكن أن يكون مسكنك الأساسي وحدة واحدة من دوبليكس أو تريبلكس أو فوربلكس.) ثم تقدم بطلب للحصول على رهن عقاري، ومن الناحية النظرية، يجب أن تبدأ الدفعات الشهرية في وقت قصير بعد ذلك في حين أن حقوق الملكية في ونقل المنزل من أنت إلى الرهن العقاري العكسي. يمكنك الحصول على المدفوعات من الميسر العكسي حتى تموت، إذا كنت ترغب في ذلك. (لمزيد من المعلومات، راجع: هل حق الرهن العكسي لك؟ )

ختم البنك المركزي للموافقة

فماذا يتعلق الأمر بالاحتياطي الفدرالي؟ مثل الكثير من المعاملات المالية في الولايات المتحدة، الكثير. النوع الأكثر شيوعا من الرهن العقاري العكسي، والرهن العقاري تحويل الملكية الرهن العقاري (هيسم)، مؤمن اتحاديا. وهو ما يعني أنه لا يمكنك الحصول على قرض إلا من خلال مقرض معتمد من إدارة الإسكان الاتحادية، وأن الفائدة المفروضة تخضع لمعايير اتحادية.

هكمس تهيمن على هذه الصناعة. في عام 2012 كان هناك حوالي 550 ألف رهون عكسية سارية المفعول في الولايات المتحدة، حوالي نصف مليون منهم همس. وهذا لمنتج مالي بالكاد موجود في مطلع الألفية. يمكن للمقترض أن يختار إما سعر فائدة ثابت أو شهري قابل للتعديل على قرض هيسم، أيهما سيكون دالة للمعدل الأساسي للبنك الفدرالي، بالإضافة إلى هامش. ومعدل الفائدة الفيدرالي المعين هنا هو معدل الخزانة الثابتة لفترة سنة واحدة، وهو في حد ذاته العائد على المعدلات السنوية التي تم اقتباسها مؤخرا على سندات T-نوت و T-نوت ذات سندات استحقاق متفاوتة. و مت سنة واحدة التي تهم المقرضين هي هي إما لقضية الخزانة 1 شهر، 1 سنة، أو 10 سنوات. (للمزيد من المعلومات، راجع: مقدمة في سندات الخزينة .)

لا أعتقد أن الحصول على الرهن العقاري العكسي يعني بالضرورة أنه يمكنك الحصول على يديك على مبلغ يعادل القيمة السوقية الكاملة لمنزلك، إما. (حسنا، يمكنك، ولكن هذا ما يسمى "بيع منزلك.") لأن هيسمز هي المؤمن من قبل الحكومة الاتحادية، فإنها تأتي مع قيمة قصوى - مثل حد الحد الأقصى للإيداع 250،000 $ التي تحددها المؤسسة الاتحادية للتأمين على الودائع للحسابات المصرفية . يتم تأمين هيسمس إلى ما لا يزيد عن 625 $، 500، وحتى أن يكون مشروطا عمرك في وقت التطبيق. وعلاوة على ذلك، وارتفاع سعر الفائدة المتوقع على هيسم الخاص بك، وأصغر حد الرئيسي الخاص بك.

أسعار لا يمكن أن تنخفض كثيرا

كما تعلمون، فإن أسعار الفائدة الفدرالية كانت عند مستويات منخفضة منذ عدة سنوات. سنوات عديدة، في الواقع، أنه من المغري التفكير في أسعار الفائدة النانوية كقانون الطبيعة بدلا من بناء للبشرية. ولكن يقول مجلس الاحتياطي الاتحادي أخيرا لا رفع أسعار الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس أو نحو ذلك. ثم ماذا؟ حسنا، يمكنك أن تكون مؤكدا بشكل معقول أن كل من معدلات الرهن العقاري العكسي ثابتة وقابل للتعديل سوف ترتفع بنسبة على الأقل. وعادة ما تشمل معدلات هسم قسطا يتراوح بين 100 و 200 نقطة أساس بعد سنة واحدة. اختيار مقرض الرهن العقاري الحق .

قوية مثل بنك الاحتياطي الفدرالي، فإنه لا يؤثر إلا على المكونات الرئيسية الأخرى لعملية هسم؛ وهي تكاليف الإغلاق. هناك رسوم نشأة وفرض التأمين على الرهن العقاري ممكن. إضافة تقييم والتأمين على العنوان، وكنت يمكن أن تبحث في $ 20، 000 في تكاليف غارقة فقط لبدء عملية الحصول على يديك على الأسهم غرقت في منزلك.

الرهن العقاري العكسي لا يملك تماما احتمال الخطر الذي، على سبيل المثال، سلفة نقدية على بطاقة الائتمان لا، ولكن نوعين ترتبط ارتباطا وثيقا. توليد التدفقات النقدية من الأصول مثل منزل من السهل نسبيا عندما يأتي النقد مع سلسلة من سعر الفائدة المرفقة. وأن سعر الفائدة الرهيب ليس هو الشرط الوحيد على الرهن العقاري العكسي، إما. عندما تحصل على مثل هذا الرهن العقاري، فإنك تلتزم بالبقاء في المنزل المرهون بشكل دائم. ما لم تقرر لسبب ما الخروج، مما يعني أنك سوف تسدد القرض بالإضافة إلى الفائدة. والقيام بذلك في حين كنت يفترض جيدا الماضي سنوات الكسب الرئيسي الخاص بك. <لمزيد من المعلومات، انظر: موانع الرهن العقاري العكسية .

الخلاصة

هناك الكثير من المهنيين الماليين الذين يترددون في التوصية بالرهون العقارية العكسية. وهم يقولون بدلا من ذلك أنه إذا كنت بحاجة إلى التدفق النقدي، يجب عليك سحب بقية الأصول الخاصة بك أولا. ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أن الرهن العقاري العكسي، شأنه في ذلك شأن الرهن العقاري القياسي، ينطوي على آلاف الآلاف من الدولارات في تكاليف الإغلاق. وفي الوقت نفسه، إذا كنت ترغب في بيع الأوراق المالية أو غيرها من الأوراق المالية بقيمة تساوي حقوق الملكية كنت قد سحب في الرهن العقاري العكسي، فإن تكاليف المعاملات على بيع الأمن ستكون أصغر بكثير. بالإضافة إلى ذلك، فإن بيع الأسهم والاستثمارات الأخرى لا يتوقف على أسعار الفائدة التي يحددها بنك الاحتياطي الفيدرالي.

إذا كنت تبحث لتحرير النقدية بمجرد أن كنت في سن ال 62، كن حذرا في كلتا الحالتين.بغض النظر، فهم أن رفع (وخفض، عند الإمكان) من أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفدرالي سيكون لها تأثير عميق على حجم الودائع المقرض هيسم الخاص بك يجعل في حسابك المصرفي كل شهر. <لمزيد من المعلومات، انظر: الرهن العقاري العكسي: أداة التقاعد .