في أعقاب طفرة استمرت أربع سنوات في سوق العقارات الفاخرة في الولايات المتحدة، تراجعت الأسعار في جميع الأسواق باستثناء بعض الأسواق وسط المخاوف الاقتصادية العالمية. وقال دان كون، الرئيس التنفيذي لشركة كريستي الدولية للعقارات، وهي العلامة التجارية الفاخرة للمنازل المزاد الشهير، لشركة بلومبرغ للأعمال: "هناك تقلب في الصين وروسيا، وهناك قضية النفط في الشرق الأوسط". "ليس لدي شك في أن هناك تأثيرا شاملا على السوق. "

- 1>>

ريتسي إنكلافس إكسبتيون

في حين أن معظم الأسواق الفاخرة قد خففت، ظلت الأسعار قوية في جيوب ريتزي مثل أسبن، كولو. بيفرلي هيلز، كاليفورنيا. ومختلف هامبتونز من لونغ آيلاند في نيويورك. وفقا لبيانات اتجاه السوق من مجمع العقارات تروليا. كوم، كان متوسط ​​سعر البيع في بيفرلي هيلز (الرمز البريدي 90210)، على سبيل المثال، 3 $. 07 مليون خلال 15 أكتوبر 2015، إلى 16 يناير 2016، الفترة. ويمثل ذلك زيادة بنسبة 41٪ مقارنة بالربع السابق وبزيادة قدرها 52٪ عن العام السابق. وقد ارتفع متوسط ​​سعر القدم المربع بنسبة 32٪ على أساس سنوي (إلى 1 086 دولارا) و 66٪ على مدى خمس سنوات (عندما كان 656 دولارا).

في شرق هامبتون شهد سوق العقارات اتجاها مماثلا: متوسط ​​سعر البيع - حوالي 1 دولار. 3 مليون - بزيادة 58. 9٪ على أساس سنوي. وبلغ عدد المنازل في هامبتونز أكثر من 5 ملايين دولار (62 مبيعات)، أو أكثر من 10 ملايين دولار (26 مبيعات)، خلال الربع الرابع من عام 2015، وفقا لبيانات من دوغلاس إليمان، وهي أكبر شركة وساطة عقارية سكنية في منطقة نيويورك وضواحيها.

في الربع نفسه، بلغ متوسط ​​سعر المبيعات في هامبتونز رقما قياسيا على الإطلاق (في 11 سنة تم تتبع هذا المقياس) بقيمة 2 دولار. 39 مليون، بزيادة 15.6٪ مقارنة مع الربع نفسه من عام 2014. وكان سوق الترف - أعلى 10٪ من السوق - قويا بشكل خاص: قفز متوسط ​​سعر البيع بنسبة 19٪ إلى 8 دولارات. 3 مليون، ومتوسط ​​سعر البيع ارتفع بشكل حاد أيضا، بزيادة 12. 5٪ إلى 12 $. 3 مليون. وقال جوناثان ميلر، رئيس شركة تقييم ميلر صمويل، في نشرة العقارات: "مع كل النقاش حول قمة السوق في المدينة [نيويورك] تليين أو تباطؤ أو تبريد، هامبتونس هذا الربع تبين أن تكون مناقضة" الصفقة الحقيقية. (لمزيد من المعلومات، راجع هل سوق هامبتونز العقاري يحصل على الساخن جدا؟ )

هذا التوقيت - المبيعات في الربع الأخير من العام - أمر غير عادي. "شيء واحد رأيناه منذ الأزمة المالية هو أنه في نهاية عالية من السوق، وهذا يعني شمال 5 ملايين $، ونحن نشهد تحول متزايد إلى أكثر من هذه المبيعات الراقية في الربع الأخير من العام، ". "إذا نظرنا قبل الأزمة المالية، فإن هذا النمط غير موجود.

التوقيت مهم أيضا: على الرغم من المخاوف المتزايدة بشأن الصين والنمو الاقتصادي العالمي، لا يزال الأثرياء ينظرون إلى العقارات على أنها استثمار قوي.وقال ميلر "هناك تصور عام بأن سوق الترف في جميع أنحاء الولايات المتحدة هو أضعف من منتصف أو أدنى نهاية". "ولكن في المناطق الأكثر تقديرا، مثل بيفرلي هيلز، والسوق قوي. "

أكبر من الرهون العقارية

على الرغم من أن بعض المشترين يمكن أن تدفع نقدا للقصور، العديد من اختيار الرهون العقارية. وتصنف القروض التي تتجاوز حدود القروض المتطابقة (417 000 دولار للمنازل ذات الأسرة الواحدة في معظم الأسواق أو التي تصل إلى 721 دولارا أمريكيا أو 050 دولارا في بعض أسواق المساكن ذات التكلفة العالية) على أنها رهن عقاري غير متطابق أو جامبو. القروض الرهينة سوبر جامبو تطبق عادة قروض تتراوح بين 2 مليون دولار إلى 20 مليون دولار - وما فوق.

لا يزال هذا هو الوقت المناسب للرهون العقارية (انظر كيف تؤثر أسعار الفائدة على الرهون العقارية ). في حين يبدو أن المقرضين ينظرون إلى جمبوس السوبر كقروض عالية المخاطر - الدفع على 6 $. 5 مليون الرهن العقاري هو حوالي 30 $، 000 في الشهر، بعد كل شيء - العديد من ينظر إليها على أنها فرص جيدة. وقال مايك مكبارتلاند، رئيس تمويل الاستثمار لبنك سيتي بنك الخاص في أمريكا الشمالية، إن المقترضين من جمبو السوبر قد أقاموا علاقات مع بنك غالبا ما يكون ذلك مع قسم البنوك الخاصة الذي يقدم مجموعة متنوعة من خدمات إدارة الثروات. وتقول مكبارتلاند: "من المحتمل أن نعرف العميل. "نحن نعرف ما نحن مريحة تقدم إلى هذا العميل. "

الخلاصة

في حين أنه من الصحيح أن الأسعار في سوق العقارات الفاخرة الأمريكية قد تضاءلت في العديد من المجالات مؤخرا بسبب انخفاض أسعار النفط والتقلب الاقتصادي في الصين وروسيا، هذه ليست القصة بأكملها. في المناطق العليا، مثل بيفرلي هيلز في كاليفورنيا و لونغ آيلاند المختلفة هامبتونس في نيويورك، لا تزال الأسعار مرتفعة، حتى تسجيل. في هذه المناطق الأثرياء لا تزال ترى العقارات كاستثمار جيد. (لمزيد من المعلومات، راجع نصائح لشراء العقارات الفاخرة .