غالبا ما يوصف شراء الرهن (فكل) كوسيلة لكل من أصحاب العقارات والمستثمرين للحصول على قدر كبير من الممتلكات. ومع ذلك، فإن المكافآت المالية المحتملة لشراء الرهن لا تأتي دون عمل شاق. اقرأ القراءة لمعرفة المشاكل التي تمتلكها هذه الخصائص عادة والصعوبات التي قد تواجهها عند شراء واحدة. (لمزيد من المعلومات عن شراء منزل، انظر: دليل لشراء منزل في الولايات المتحدة )

مشاكل مع العقار

أهم شيء يجب أن نفهمه قبل القفز إلى سوق الرهن هو أن هذه العقارات أعطيت من قبل أصحاب لا يستطيعون دفع المدفوعات بعد الآن. في هذه الحالات، غالبا ما يكون المنزل في حالة سيئة الصيانة - بعد كل شيء، إذا كان المالك لا يمكن أن تسدد المدفوعات، وقال انه أو انها على الأرجح تتخلف عن دفع ثمن الصيانة العادية أيضا. كما أن بعض الأشخاص الذين يضطرون إلى إرغامهم على الرهن يتعرضون لأوضاعهم ويخرجون من إحباطهم على وطنهم قبل أن يعيدهم البنك. وهذا غالبا ما ينطوي على إزالة الأجهزة والتركيبات، وأحيانا حتى التخريب الصريح. بعد مغادرة شاغليها، الحبس الاحتياطي الجلوس المهجورة، وغالبا ما تدعو النشاط الإجرامي. (إذا كنت تواجه الرهن على منزلك، اقرأ حفظ منزلك من الرهن لمعرفة ما هي الخيارات الخاصة بك.)

-

برنامج تعليمي استكشاف الاستثمارات العقارية

الصيانة والنظافة

الصيانة والنظافة يمكن أن تكون مشكلة في عقارات الرهن بسبب الظروف التي انتقل فيها الملاك السابقون، بسبب الوقت، قد يكون المنزل قد جلس فارغة. وتشمل بعض الشواغل الرئيسية ما يلي:

• نقص في النظافة
  في بعض الأحيان تكون الممتلكات المملوكة للبنك متسخة بشكل مثير للاشمئزاز بسبب الوقت الذي يقضيه في إهمال فارغ أو مقصود من قبل أصحابها السابقين أو شغلهم من قبل المتشردين. عندما يتم تأمين المكان مع عدم وجود الهواء المتداول لعدة أشهر، والأوساخ المبنية يمكن أن يسبب المنزل بأكمله لرائحة.
• باد رينوس
  قد يكون الملاك السابقون قد أدخلوا تغييرات على المنزل دون الحصول على التصاريح المناسبة أو توظيف عمالة جيدة لتوفير المال. وهناك مثال شائع هو تحويل المرآب إلى مساحة المعيشة حتى يمكن للناس أن يعيشوا في المنزل ويساعدون في دفع الرهن العقاري. قد تكون هذه التغييرات غير مرغوب فيها لأصحاب المستقبل أو خلق الصداع للمالكين الجدد مع المسؤولين في حكومة المدينة بسبب عدم وجود التصاريح المناسبة.

  إذا بدأ المالكون السابقون في تحسين المنزل ولكن بعد ذلك سقطوا في أوقات صعبة، فقد يكون هناك عمل جزئي في المنزل. قد يتم إعادة تصميم الحمامات في حين لم يتم تحديث المطبخ في 40 عاما، أو قد يكون هناك طوابق جديدة في غرفة المعيشة في حين أن غرف النوم لا تزال الرياضة السجاد القديم. أيضا، إذا تم إجراء أي إصلاحات، قد تكون قد تم القيام بها من قبل أصحاب أنفسهم أو من قبل المهنيين غير المرخصة - وبعبارة أخرى، والناس الذين قد لا يكون بالضرورة قد فعلت العمل بشكل صحيح.(تعلم كيفية العثور على المقاولين المؤهلين وغيرهم من المهنيين في أداة بيتر بوسينيس بوريو من أجل توفير النقدية .
• لا كهرباء
  مع عدم وجود أي شخص يعيش في المنزل، قد تكون الكهرباء متوقفة إلا إذا كان البنك قد احتفظ بها عمدا. مع عدم وجود الكهرباء، فإنه يمكن أن يكون من الصعب أن نرى ما كنت شراء في بعض الغرف، لا سيما الطوابق السفلية وحمامات بلا نوافذ.
• أضرار المياه
  تسرب صغير تحت بالوعة المطبخ يمكن أن يؤدي إلى مشكلة العفن، وتسرب سقف أو انفجار الأنابيب يمكن أن يؤدي إلى أضرار المياه الرئيسية. مع عدم وجود أحد حول لرعاية المشاكل الصغيرة عند حدوثها، يمكن أن تتحول المشاكل الصغيرة إلى مشاكل كبيرة، والمشاكل الكبيرة يمكن أن تتحول إلى كوارث. (تعلم كيف يمكنك تقليل بعض تكاليف الصيانة الرئيسية في 4 تكاليف المنازل التي تم إهمالها .
• عدم وجود صيانة أساسية
  إذا لم يتمكن المالكون السابقون من دفع رواتبهم العقارية، كما لم يتمكنوا من تحمل تكاليف إصلاح التسربات أو تلف النمل الأبيض أو التخلص من القمامة أو أي شيء آخر. (اقرأ عن مقدار العمل الضروري للحفاظ على قيمة منزلك في هل ستنتهي في منزلك؟ )
• ساحة ميتة أو متضخمة
  اعتمادا على المناخ الذي يقع فيه المنزل، العشب والمناظر الطبيعية قد تكون ميتة تماما أو متضخمة للغاية. البنوك عادة لا تدفع للبستنة للحفاظ على الفناء.
• تركت الممتلكات الشخصية خلف
  في بعض الأحيان يتم حظر أصحاب المنازل المحجوزة من العقار قبل أن يتمكنوا من نقل أمتعتهم، وفي بعض الحالات، لا يأخذون كل شيء معهم. العديد من العقارات المملوكة للعقارات تحتوي على الأثاث، القمامة، الملابس وغيرها من البنود التي سوف تكون مسؤولة عن التخلص من عندما تصبح مالك العقار.

التخريب والإهمال

الضرر ليس من غير المألوف في خصائص الرهن، وأنها قد تكون ناجمة عن المخربين أو المالكين السابقين.

• التخريب العشوائي
  في بعض الأحيان عندما يكون العقار شاغرا، وخاصة إذا كان في منطقة الجريمة من متوسطة إلى عالية، فإن الملاك الجدد سيتعاملون مع الكتابة على الجدران والنوافذ المكسورة وغيرها من الأضرار. (التخليص) قد يكون علم أحمر على خاصية محتملة إقرأ الرهن يفتح ويندوز للمستثمرين لمعرفة المزيد.)
• المالك فانداليسم
  النوافذ المكسورة يمكن أن تكون مشتركة في ريوس لعدة أسباب. وكما ذكر سابقا، يمكن أن يكون التخريب سببا. أيضا، عندما البنوك أصحاب الحيازة في حين أخذ الملكية، قد المالكين السابقين كسر نافذة للعودة إلى واسترجاع أمتعتهم. كما يمكن للمالكين السابقين أن يلحقوا الضرر عمدا على نفقة البنك من خلال وضع ثقوب في الجدران و / أو تمزيق الألواح وتاج الصب.
• إزالة العناصر الثمينة
  للحصول على الانتقام من البنك و الحصول على مبلغ إضافي، قد يقوم أصحاب المنازل السابقين بإزالة العناصر التي لها قيمة، بما في ذلك الأجهزة، المباريات، بالوعة المطبخ، أبواب غرفة النوم، أبواب خزانة، أنابيب النحاس و اكثر. أي شيء قد لا يتخذه أصحاب المنازل من قبل اللصوص. وفي كلتا الحالتين، فإن العديد من العقارات المملوكة للبنك تفتقد الأشياء التي تأتي عادة مع العقارات المملوكة للبائع.

مشاكل مع شراء

على الرغم من كل هذه المشاكل المحتملة، يمكن أن يكون حبس الرهن لا يزال صفقة جيدة. إذا كنت على استعداد لإصلاح المشاكل التي معظم الناس لا يريدون التعامل معها، يمكنك شراء منزل في خصم كبير. ومع ذلك، قد تواجه مشكلات إضافية عندما يتعلق الأمر بشراء العقار بالفعل والحصول عليه في حالة النقل. (للمزيد من المعلومات، اقرأ الرهن الاستثمار ليس مشروعا غنيا بالثراء السريع .

قضايا مع المقرضين

شراء منزل من المقرض لديه قضاياه نتيجة لزيادة مستوى والبيروقراطية والشفافية المحدودة التي تمنح لأولئك الذين يشترون الرهن.

• التمويل
  لن يمنحك المقرضون المال لمنزل يعتبرونه غير صالح للسكن أو يقيم تحت سعر الشراء. إذا كنت مستثمرا تدفع نقدا، وبطبيعة الحال، فإن هذا لن يكون مشكلة.
• التأخير في الوقت مع البنك المالك
  المنطق السليم يقول أن البنوك يجب أن تريد تفريغ ريوس في أسرع وقت ممكن، ولكن في الواقع، البنوك في بعض الأحيان سحب كعبها في النظر في العروض وطوال عملية الضمان. (مزيد من المعلومات حول الخطوات المؤدية إلى الإغلاق في فهم عملية الضمان .)
• لا يوجد ديسكلوسوريس
  وبما أن أحدا من البنك لم يسبق له أن عاش في المنزل، أي معرفة من المشاكل القائمة مع الممتلكات. سيكون لديك لكشف كل شيء نفسك، إما أثناء التفتيش المنزل، عن طريق طرح الجيران أو من خلال الخبرة بعد أن تصبح صاحب المنزل. (999)> مسابقة لأن حبس الرهن يمكن أن يكون صفقات كبيرة، فهي جذابة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى الوجه خصائص أو استخدام لهم كإيجارات. وبما أن المستثمرين يمكن أن يقدموا عروض نقدية مع عدد أقل أو لا توجد حالات طوارئ وإغلاق سريع، فإن عروضهم قد تكون أكثر جاذبية للبنك من تلك التي يمكن أن يكون أصحابها شاغليها. (اقرأ المزيد في
• الاستثمار في العقارات
  .) الخلاصة هناك أموال يجب أن تتم في حبس الرهن، ولكن يجب أن تعرف ما كنت تحصل في وقت مبكر واختيار الممتلكات الخاصة بك بحرص. لا تتغاضى عن الأساسيات التي تجعل من العقار مرغوبا فقط لأن سعر الشراء هو صفقة. أيضا، خيارات تمويل البحوث للمنازل المحجوزة على نطاق واسع.

في حين يمكنك الذهاب إلى الطريق التقليدي لاستخدام المقرض الخاص كما لو كنت في منزل تقليدي، يمكن للمقرضين أحيانا أن يترددوا في تقديم التمويل لمنزل مغلق، لذلك فمن الجدير النظر في قروض من فا أو فريدي ماك ( لمزيد من المعلومات، راجع: خيارات التمويل للمنازل المغلقة). ولمزيد من القراءة حول تجنب المزالق من حبس الرهن، راجع

تجنب الغش الرهن

.