إذا كنت تفكر في شراء منزل، فيجب عليك توفير ما يكفي من المال للحصول على دفعة بنسبة 20٪. إذا كنت لا تستطيع ذلك، انها رهان آمن أن المقرض الخاص بك سوف تجبر لك لتأمين تأمين الرهن العقاري الخاص (بمي) قبل التوقيع على القرض. والغرض من التأمين هو حماية شركة الرهن العقاري إذا كنت الافتراضي على الملاحظة.

انظر أيضا: فهم هيكل دفع الرهن العقاري

التأمين العقاري الخاص يبدو وكأنه وسيلة رائعة لشراء منزل دون الحاجة إلى توفير ما يصل نقدا مقابل دفعة أولى. في بعض الأحيان هو الخيار الوحيد - أو حتى الأفضل - للمشترين المنزليين الجدد. ومع ذلك، هناك عدة أسباب من شأنه أن يكون أصحاب المنازل يجب أن تحاول تجنب دفع هذا التأمين. في هذه المقالة، سوف ندرس المشاكل المشتركة الستة مع مؤشر مديري المشتريات واستكشاف الحل الممكن الذي يسمح للمشترين المنزل لتجنب ذلك تماما.

ستة أسباب جيدة لتجنب مؤشر مديري المشتريات

1. التكلفة - عادة ما يتكلف التأمين على الرهن العقاري الخاص ما بين 0 إلى 5٪ إلى 1٪ من إجمالي قيمة القرض على أساس سنوي. على قرض 100،000 $ وهذا يعني أن صاحب المنزل يمكن أن يدفع ما يصل إلى 1 000 دولار سنويا، أو 83 $. 33 في الشهر - على افتراض رسوم مؤشر مديري المشتريات 1٪. (محسوبة على النحو التالي: $ 100، 000 x 1٪ = $ 1، 000/12 = 83 $ 33) في حد ذاته هذا مبلغ ضخم جدا. ومع ذلك، فإن متوسط ​​سعر المنزل، وفقا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين حوالي 230 $ 000، مما يعني أن الأسر يمكن أن تنفق ما يقرب من 200 $ شهريا على التأمين. هذا بقدر ما دفع سيارة!
2. لا يمكن خصمها - عقود التأمين على الرهن العقاري الخاصة قابلة للخصم من الضرائب - ولكن فقط إذا كان دافعي الضرائب المتزوجين يكسبون أقل من 110،000 دولار في السنة (في إجمالي الدخل المعدل). وفيما يتعلق بالأزواج المتزوجين الذين يودعون بشكل منفصل، فإن هذه العتبة هي 000 55 دولار. وهذا يعني أن العديد من الأسر ذات الدخل المزدوج التي يزيد دخلها عن العتبة سوف تترك في البرد. في حين أن هناك شائعات هذا "سقف الدخل" يمكن أن تثار في المستقبل، ليس هناك ما يضمن أنه سيحدث. قد يكون العديد من أصحاب المنازل (وخاصة تلك التي تتجاوز العتبة) أفضل حالا من دفع دفعة أكبر عندما يكون لديهم على الأقل راحة البال أن الفائدة على القرض تكون قابلة للخصم. لمزيد من المعلومات حول هذا الخصم المهم، اقرأ كيفية التخلص من التأمين على الرهن العقاري الخاص .
3. ورثتك لا يحصلون على شيء - معظم أصحاب المنازل يسمعون كلمة "التأمين" ويفترضون أن زوجهم أو أطفالهم سيتلقون نوعا من التعويض النقدي إذا ماتوا. هذا ببساطة غير صحيح. ومؤسسة الإقراض هي المستفيد الوحيد من هذه السياسة، وتدفع العائدات مباشرة إلى المقرض (وليس بصورة مباشرة إلى الورثة أولا). إذا كنت ترغب في حماية ورثتك وتزويدهم بالمال لتغطية نفقات المعيشة عند وفاتك، ستحتاج إلى الحصول على بوليصة تأمين منفصلة. لا ينخدع في التفكير بمي سوف تساعد أي شخص ولكن المقرض الرهن العقاري الخاص بك.
4. إعطاء المال بعيدا - يجب على المشترين الذين سقطوا أقل من 20٪ من سعر البيع أن يدفعوا تأمين الرهن العقاري حتى يصل إجمالي حقوق ملكية المنزل إلى 20٪. قد يستغرق هذا الأمر سنوات، ويصل إلى الكثير من المال الذي يعطيه صاحب المنزل حرفيا. لوضع التكلفة في منظور أفضل، إذا كان الزوجان الذين يملكون 250،000 $ المنزل كان بدلا من ذلك اتخاذ 208 $ شهريا كانوا ينفقون على مؤشر مديري المشتريات والاستثمار في صندوق الاستثمار المشترك الذي حصل على معدل سنوي مركب 8٪ من العائد، أن ستنمو الأموال إلى 37 دولارا، 707 (على افتراض عدم فرض ضرائب) في غضون 10 سنوات.
5. هارد تو كانسيل - كما ذكر أعلاه، عادة عندما يرتفع رأس مال المالك بنسبة 20٪، فإنه لم يعد لديه لدفع بمي. ومع ذلك، والقضاء على العبء الشهري ليس سهلا كما مجرد عدم إرسال في الدفع. يطلب العديد من المقرضين من صاحب المنزل صياغة رسالة يطلب فيها إلغاء مؤشر مديري المشتريات، وكذلك الحصول على تقييم رسمي للمنزل قبل إلغائه. في كل شيء، وهذا يمكن أن يستغرق عدة أشهر اعتمادا على المقرض.
6. الدفعات قيد التشغيل قضية نهائية جديرة بالذكر هي أن بعض المقرضين يطلبون من صاحب المنزل الاحتفاظ بعقد بمي لفترة محددة من الزمن. لذلك، حتى لو كان صاحب المنزل قد التقى عتبة 20٪، وقال انه قد انها لا تزال ملزمة للحفاظ على دفع ثمن التأمين على الرهن العقاري. تحقق مع المقرض الخاص بك وقراءة الطباعة الدقيقة لعقد مؤشر مديري المشتريات لمزيد من التفاصيل.

انها ليست كل سيئة

لكثير من الأمريكيين بمي هو خصم. وتجد تلك الأسر التي تقوم بتخفيض استقطاعاتها وتكسب أقل من 110 آلاف دولار في السنة أن مؤشر مديري المشتريات الخاص بها قابل للخصم. أما بالنسبة للزوجين الذين لديهم قرض بقيمة 250 ألف دولار و 500 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة المحلية) و 500 دفعة سنوية لمؤشر مدراء المشتريات (1٪ من القرض المستحق)، فإن هذا الخصم يمكن أن يترجم إلى وفورات تتراوح بين 300 و 400 دولار أمريكي أو أكثر (حسب الشريحة الضريبية للزوجين).

كما يمكن دفع تأمين الرهن العقاري الخاص في الغالب. بالنسبة لأولئك الناس الذين لا يريدون للعمل تكلفة مؤشر مديري المشتريات في ميزانياتهم الشهرية، وبعض المقرضين تسمح لدفع أن تكون مقدما، نقدا، في وقت نشأة الرهن العقاري. في بعض الحالات المقرض سوف تقدم حتى صاحب المنزل خصم لدفع مقدما. وثمة خيار آخر يقدمه العديد من المقرضين يتمثل في إضافة الرسوم الأولية لمرة واحدة إلى رصيد القرض غير المسدد. وميزة ذلك هي أن التكلفة الشهرية منخفضة إلى حد ما، على مدى فترة تتراوح بين 25 و 30 عاما.

"الفائدة" النهائية من مؤشر مديري المشتريات هي أنه بمجرد الانتهاء من سداد وثيقة التأمين الخاصة بك، والرهن نفسه قد يبدو أسهل لدفع. وبطبيعة الحال، وهذا هو أكثر من فائدة نفسية من المالية، ولكن يمكن أن يكون شعور لطيف أن يكون فجأة بضع مئات من الدولارات الإضافية القادمة في كل شهر. أصحاب المنازل والدهاء سيكون من الحكمة لإعادة استثمار الأموال التي اعتادوا على الميزانية لمؤشر مديري المشتريات أو تطبيق الأموال نحو الرصيد الرئيسي على القرض. تذكر مثال الصندوق المشترك المركب من قبل.

كيفية تجنب مؤشر مديري المشتريات

في بعض الظروف يمكن تجنب مؤشر مديري المشتريات باستخدام شيء يسمى الرهن العقاري أصبع الظهر.وهو يعمل مثل هذا: نفترض أن صاحب منزل المحتمل يريد لشراء منزل ل 200، 000، ولكن هو أو هي فقط لديها ما يكفي من المال حفظها ل 10٪ دفعة أولى (لا يكفي لتجنب بمي). من خلال الدخول في ما يعرف باسم "80/10/10" الاتفاق، فإن الفرد يأخذ قرضا تبلغ نسبته 80٪ من القيمة الإجمالية للعقار، أو 160،000 $. قرض الثاني، ويشار إلى الظهر، سيتم أيضا إخراجها من مبلغ 20 ألف دولار (أو 10٪ من القيمة). وأخيرا، وكجزء من الصفقة، والمشتري ينزل النهائي 10٪، أو $ 20، 000.

من خلال تقسيم القروض، قد يكون صاحب المنزل قادرة على خصم الفائدة على كل من القروض، وتجنب مؤشر مديري المشتريات تماما. بالطبع، هناك الصيد. في كثير من الأحيان شروط القرض على الظهر هي محفوفة بالمخاطر. وكثير منها قروض قابلة للتعديل ويمكن أن تتضمن أحكاما بالون، وتستحق في غضون 15 أو 20 سنة (بدلا من القروض التقليدية التي تستحق في غضون 30 عاما).

بالمناسبة، يقدم العديد من المقرضين أيضا ترتيب قرض مماثل للمشترين فقط قادرين على اخماد 5٪ نحو دفعة أولى. انها تسمى "80/15/5" الترتيب. يعمل بالضبط بنفس الطريقة.

الخلاصة

تأمين الرهن العقاري الخاص مكلف. إلا إذا كنت تعتقد أنك سوف تكون قادرة على تحقيق 20٪ من الأسهم في المنزل في غضون بضع سنوات، وربما يكون من المنطقي إما تقديم دفعة أولى أكبر أو النظر في قرض الظهر. في حين غالبا ما تكون أكثر خطورة من الرهن العقاري التقليدي، وقروض الظهر قابلة للخصم وهي بديل مفيد لأولئك غير قادرين على تحمل أكبر دفعة أولى.

لمزيد من النصائح حول توفير المال، راجع خمسة عشر بوليصة تأمين لا تحتاج .