تأمين الرهن العقاري الخاص هو نوع خاص من بوليصة التأمين، التي توفرها شركات التأمين الخاصة، لحماية المقرض من الخسارة في حالة تخلف المقترض عن السداد. معظم المقرضين يحتاجون إلى مؤشر مديري المشتريات عندما يدفع أحد المشترين دفعة أولى أقل من 20٪ من سعر الشراء في المنزل - أو في الرهن العقاري، فإن نسبة القرض العقاري إلى القيمة (لتف) تتجاوز 80٪ ، وكلما ارتفع مستوى مخاطر الرهن العقاري). ويسمح مؤشر مديري المشتريات للمقترضين بالحصول على التمويل إذا كانوا لا يستطيعون سوى (أو يفضلون) إخماد 5٪ فقط إلى 19. 99٪ من تكلفة الإقامة، ولكنه يأتي بتكاليف شهرية إضافية. ويدفع المقترضون شهريا مؤشر مديري المشتريات حتى يتراكموا ما يكفي من حقوق الملكية في المنزل الذي لم يعد المقرض يعتبرها عالية المخاطر.

يمكن أن تتراوح تكاليف مؤشر مديري المشتريات (بمي) من 0 إلى 25٪ إلى 2٪ (ولكن عادة ما تكون ما بين 0 و 5٪ إلى 1٪) من رصيد القرض الخاص بك سنويا، وذلك حسب حجم الدفعة الأولى والرهن العقاري، مدة القرض ودرجة الائتمان الخاصة بك. وكلما زادت عوامل الخطر، كلما ارتفعت النسبة التي تدفعها. أيضا، لأن مؤشر مديري المشتريات هو نسبة مئوية من مبلغ القرض، وكلما اقترضت، والمزيد من مؤشر مديري المشتريات سوف تدفع. هناك ست شركات كبرى لمديري المشتريات في الولايات المتحدة. وهم يتقاضون أسعارا مماثلة، يتم تعديلها سنويا.

كم من الوقت تحمل مؤشر مديري المشتريات؟

عندما ينخفض ​​سعر الرهن العقاري إلى 78٪ - بمعنى الدفعة الأولى، بالإضافة إلى مبلغ القرض الذي دفعته، يساوي 22٪ من سعر شراء المنزل - يجب على المقرض إلغاء مؤشر مديري المشتريات تلقائيا وفقا لما يقتضيه قانون حماية أصحاب المنازل الفيدراليين ، حتى لو انخفضت القيمة السوقية منزلك (طالما كنت الحالي على الرهن العقاري الخاص بك).

وإلا، فإن طول الفترة الزمنية التي يجب أن تحمل فيها مؤشر مديري المشتريات يعتمد على نوع مؤشر مديري المشتريات الذي تختاره.

أنواع مؤشر مديري المشتريات

هناك ثلاثة أنواع مختلفة من التأمين على الرهن العقاري الخاص:

• مؤشر مديري المشتريات المدفوع للمقترض (بمي): تدفع قسطا كل شهر حتى يكون مؤشر مديري المشتريات الخاص بك إما (عندما يكون من المقرر أن يصل رصيدك إلى 78٪ من القيمة الأصلية لمنزلك)، أو عندما يتم إلغاؤه بناء على طلبك. عندما يكون المقترض قد حقق 20٪ من حقوق الملكية في المنزل، وقال انه يمكن أن يخطر المقرض كتابة أن الوقت قد حان لوقف أقساط بمي. يطلب من المقرضين إعطاء المشتري بيانا خطيا عند الإغلاق يخطرهم بعدد السنوات والأشهر التي سيحتاجون إليها لدفع 20٪ من رأس الرهن العقاري ولكن يمكن أن يحدث ذلك في وقت أقرب، وذلك بسبب ارتفاع سعر المنزل (يتم التحقق منه بواسطة تقييم) أو لأنك قمت بإجراء دفعات أساسية إضافية. يجب على المقرض الامتثال طالما أن قيمة منزلك لم تنخفض، لديك تاريخ من المدفوعات في الوقت المحدد، وتقر بأنك لا تملك الرهن الثاني أو الامتياز الثانوي على الممتلكات.يمكنك أيضا طلب الإلغاء أو عند الوصول إلى منتصف فترة الإطفاء (قرض لمدة 30 عاما، على سبيل المثال، من شأنه أن يصل إلى نقطة الوسط بعد 15 عاما).
• بمي بريميوم بريميوم : تدفع قسط تأمين الرهن العقاري مقدما بمبلغ مقطوع واحد، مما يلغي الحاجة إلى دفع شهري لمؤشر مديري المشتريات. يمكن دفع قسط واحد بالكامل في إغلاق أو تمويلها في الرهن العقاري. في حين أنه يتطلب المزيد من النفقات مقدما، وهذا الخيار يمكن توفير المال لأصحاب المنازل على المدى الطويل.
• بمي المقرض المدفوع (ليمي) : يدفع المقرض تأمين الرهن العقاري الخاص نيابة عن المقترض. هذا يمكن أن يجعل لدفع الرهن العقاري الشهري أقل، ولكن قد ينتهي بك الأمر في دفع أكثر في الفائدة على مدى القرض، وخاصة لأن معدلات عادة ما تكون أعلى لهذا النوع من مؤشر مديري المشتريات (حيث يتم تضمين تكلفتها في سعر الفائدة على الرهن العقاري حياة القرض). على عكس بمي، لا يمكنك إلغاء لمي، لأنه جزء دائم من القرض.

إلغاء مؤشر مديري المشتريات

مع بمي، من المهم أن تتبع مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك وتراكم رأس المال الخاص بك. أن عتبة 78٪ للإنهاء التلقائي تستند إلى التاريخ الذي يكون فيه <لوتف مجدولة للوصول إلى 78٪، وفقا لجدول الإطفاء الخاص بك وليس على دفعاتك الفعلية. وهذا يعني أنه إذا قمت بإجراء مدفوعات إضافية ووصلت إلى الحد الأدنى البالغ 78٪ قبل الموعد المحدد، فإن المقرض الخاص بك ليس لديه لإنهاء بمي حتى الموعد المقرر أصلا، والتي يمكن أن أترك لكم جعل أشهر - أو حتى سنوات - من مدفوعات مؤشر مديري المشتريات غير الضرورية. (بموجب القانون، يطلب من المقرضين إبلاغك بحقك العام في إلغاء مؤشر مديري المشتريات، ولكن ليس عندما يمكنك على وجه الخصوص.)

كما يجب ألا تعول على المقرض أن تكون على علم بأن حقوق الملكية الخاصة بك في العقار قد بلغت 20٪ من سعر الشراء الأصلي أو القيمة الحالية المقدرة. إذا كان لديه، ثم العبء هو عليك لطلب إلغاء. لطلب الإلغاء، يجب أن تكون الحالية على دفعات الرهن العقاري الخاصة بك ويكون لها سجل دفع جيد. على وجه التحديد، أن لديك ما يلي:

• لم تدفع دفعة تجاوزت 60 يوما أو أكثر خلال الأشهر ال 12 الأولى من العامين الماضيين قبل تاريخ الإلغاء (أو التاريخ الذي طلب فيه الإلغاء، أيهما لاحقا) . أو
• لم تسدد دفعة تجاوزت 30 يوما أو أكثر في غضون 12 شهرا قبل تاريخ الإلغاء (أو التاريخ الذي طلب فيه الإلغاء، أيهما لاحقا).

إن دفع الرهن العقاري ليس الطريقة الوحيدة لبناء الأسهم التي تسمح لك بطلب الإلغاء. إجراء التحسينات التي تضيف قيمة كافية لمنزلك يمكن أن تجلب لك أيضا إلى الحد الأدنى المطلوب. إذا كنت تقوم بتجديد كبير - إعادة عرض مطبخ كبير، على سبيل المثال - مراجعة الأرقام لمعرفة ما إذا كنت الآن مؤهلة للحصول على طلب إلغاء مؤشر مديري المشتريات مكتوبة.

وبمجرد إلغاء مؤشر مديري المشتريات، لا يمكن للمقرض أن يطلب المزيد من مدفوعات مؤشر مدراء المشتريات (بمي) بعد أكثر من 30 يوما من تاريخ استلام الطلب الخطي، أو التاريخ الذي استوفيت فيه الأدلة وشهادات الاعتماد، أيهما أقرب.

مؤشر مديري المشتريات مقابل ميب: الفرق بين تأمين الرهن العقاري الخاص وقسط التأمين على الرهن العقاري

من الناحية الفنية، لا ينطبق مؤشر مديري المشتريات إلا على القروض التقليدية.قروض إدارة الإسكان الاتحادية لديها تأمين الرهن العقاري الخاص مع متطلبات مختلفة.

قروض مؤسسة الإسكان الفدرالية مشابهة لقروض مؤشر مديري المشتريات حيث أنها تتطلب تأمين الرهن العقاري من قبل المقترض، على رأس مدفوعات الرهن العقاري العادية. ولكن هذا التأمين، والمعروف باسم قسط التأمين على الرهن العقاري (ميب)، يتطلب رسوم مقدما في الإغلاق، فضلا عن قسط شهري، لعدد محدد من السنوات. تدفع مباشرة إلى إدارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة (هود). تختلف قروض هيئة الإسكان الفدرالية أيضا من حيث أنها متاحة للمقترضين الذين لديهم ائتمان أقل من الكمال، وتسمح بدفع ما لا يقل عن 3. 5٪ من سعر شراء المنزل، ولا يمكن استخدامها للاستثمار أو المساكن الثانوية.

غالبا ما يتم وقف ميبس في ظل نفس الشروط مثل بمي. ومع ذلك، قد يكون المقرض الخاص بك قانونا لمواصلة المطالبة به على قرض هيئة الإسكان الفدرالية في ظل ظروف عديدة:

• عندما قمت بإجراء دفعات أكثر من 30 يوما في وقت متأخر من العام السابق وأكثر من 60 يوما في أواخر العامين الماضيين، يمكن للمقرض الخاص بك أن يستمر أن تنظر لك المقترض عالية المخاطر. المقرض الخاص بك يمكن أن تأتي إلى نفس النتيجة عندما درجة الائتمان الحالية الخاصة بك منخفضة جدا.
• إذا كان لديك رهن عقاري ثان، مثل قرض رأس المال المنزلي، على الممتلكات الخاصة بك. والتفكير، إذا كان لديك نسبة أعلى من الدين إلى القرض، فأنت أكثر عرضة للتخلف عن التزاماتك.
• إن قيمة منزلك قد انخفضت بشكل كبير من تاريخ إصدار قرض إدارة الإسكان الفيدرالية أولا، بحيث يبقى معدل ضريبة القيمة المضافة 80٪ أو أعلى باستخدام قيمته السوقية الحالية.

ما هي مؤشرات مؤشر مديري المشتريات المؤثرات؟

سيعتمد معدلك على عدة عوامل، منها:

• حجم الدفعة الأولى. سوف يكلف مؤشر مديري المشتريات أقل إذا كان لديك دفعة أولى أكبر (والعكس بالعكس).
• درجة الائتمان الخاصة بك. كلما ارتفعت درجة الائتمان الخاصة بك، انخفض قسط بمي الخاص بك.
• إمكانية تقدير الممتلكات. إذا كنت تعيش في سوق مع انخفاض قيمة العقارات، قد يكون قسط مؤشر مديري المشتريات أعلى.
• نوع القرض. تتطلب الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (أرمز) مدفوعات بمي أعلى من الرهون العقارية ذات المعدل الثابت.
• إشغال المقترض. إذا كان العقار الممول سيشغله المالك (ستعيش هناك)، فإن قسط بمي الخاص بك سيكون أقل مما لو كان تأجير أو الاستثمار العقاري.

افترض أن لديك رهن عقاري ثابت لمدة 30 سنة 4. 5٪ بسعر 200،000 دولار أمريكي. سيكون دفع الرهن العقاري الشهري (رأس المال زائد الفائدة) $ 1، 013. إذا كانت تكلفة مؤشر مديري المشتريات 0. 5٪ مبلغ إضافي قدره 1 دولار أمريكي في السنة، أو 83 دولارا أمريكيا (أو ما يعادلها بالعملة المحلية). 33 كل شهر، وبذلك دفع منزلك الشهري تصل إلى 1 $، 096. 70.

في كثير من الحالات، و بمي قسط واحد هو الخيار أكثر بأسعار معقولة طالما كنت تخطط للبقاء في المنزل لمدة ثلاث سنوات على الأقل. لنفس القرض 200،000 دولار، قد تدفع حوالي 1. 4٪ مقدما، أو $ 2، 800 (مقارنة مع حوالي 3، 000 $ بعد ثلاث سنوات مع المدفوعات الشهرية بمي).

كيفية تجنب التأمين على الرهن العقاري الخاص

أيا كان نوع اخترت، بمي ليست رخيصة. (ولا تخلط بينه وبين التأمين على الحياة الرهن العقاري، الذي يذهب لك، أو ورثتك، لتسديد الرهن العقاري الخاص بك إذا كنت معاقا أو يموت.المقرض هو المستفيد الوحيد من بمي). ولكن هناك طرق لتجنب ذلك.

بديل لدفع مؤشر مديري المشتريات هو استخدام قرض الرهن العقاري الثاني أو الظهر. في القيام بذلك، يأخذ المقترض الرهن الأول بمبلغ يعادل 80٪ من قيمة المنزل، وبالتالي تجنب مؤشر مديري المشتريات، ومن ثم يأخذ الرهن العقاري الثاني مع مبلغ يساوي سعر البيع من المنزل ناقص مبلغ الدفعة الأولى وكمية الرهن العقاري الأول. مع الرهن العقاري "80-10-10"، على سبيل المثال، يتم تغطية 80٪ من سعر الشراء من قبل الرهن العقاري الأول، و 10٪ يغطيها القرض الثاني، ويتم تغطية 10٪ النهائي من قبل الدفعة الأولى. وهذا يخفض من القرض إلى القيمة من الرهن الأول إلى أقل من 80٪، مما يلغي الحاجة لمؤشر مديري المشتريات. على سبيل المثال، إذا كان منزلك الجديد يكلف 180 ألف دولار، فإن الرهن العقاري الأول سيكون 144 ألف دولار، والرهن العقاري الثاني سيكون 18000 $، وسوف يكون الدفع الخاص بك 18،000 $.

بالطبع، هناك عيب : الرهن الثاني في معظم الحالات سيحمل سعر فائدة أعلى من الرهن الأول.

استراتيجيات مؤشر مديري المشتريات

كيف تقرر بين هذين الخيارين الأساسيين - استخدام الرهن العقاري الأول "المستقل" ودفع مؤشر مديري المشتريات أو استخدام الرهن العقاري الثاني؟ هناك العديد من المتغيرات التي يمكن أن تلعب في هذا القرار، بما في ذلك:

• الأرقام الشهرية: هي المدفوعات مجتمعة من الرهن الأول والثاني أقل من مدفوعات الرهن العقاري الأول بالإضافة إلى مؤشر مديري المشتريات؟
• الوفورات الضريبية المرتبطة دفع بمي آيات وفورات الضرائب المرتبطة دفع الفائدة على الرهن العقاري الثاني. يسمح قانون الضرائب في الولايات المتحدة بخصم مؤشر مديري المشتريات لمستويات دخل محددة فقط، مثل الأسر التي تكسب أقل من 100 ألف دولار. وعلى النقيض من ذلك، لا توجد عادة قيود على خصم الفائدة على الرهن العادي.
• معدلات مختلفة من تخفيض الرئيسي من الخيارين.
• قيمة الوقت من المال.

ومع ذلك، فإن أهم متغير في القرار هو:

• المعدل المتوقع لارتفاع سعر المنزل

على سبيل المثال، إذا اختار المقترض استخدام رهن عقاري أول مستقل ودفع مؤشر مديري المشتريات مقابل استخدام رهن ثان للقضاء على مؤشر مديري المشتريات (بمي)، ومدى السرعة التي يمكن أن يقدرها المنزل من حيث القيمة إلى النقطة التي يبلغ فيها سعر السهم 78٪ ويمكن التخلص من مؤشر مديري المشتريات (بمي)؟ هذا هو العامل الحاسم.

التقدير: مفتاح صنع القرار

مفتاح القرار هو أنه بمجرد إلغاء مؤشر مديري المشتريات من الرهن العقاري الأول المستقل، فإن الدفع الشهري سيكون أقل من المدفوعات المجمعة على الرهونتين الأولى والثانية. لذلك نطرح الأسئلة: "كم من الوقت سيكون قبل القضاء على مؤشر مديري المشتريات؟" و "ما هي الوفورات المرتبطة بكل خيار؟"

وفيما يلي مثالان على أساس تقديرات مختلفة لمعدل ارتفاع أسعار المنازل.

مثال 1: معدل بطيء لتقدير أسعار المنازل
تقارن الجداول أدناه الدفعات الشهرية لرهن عقاري قائم بذاته ومدته 30 سنة مع مؤشر مديري المشتريات مقابل رهن عقاري أول ثابت لمدة 30 سنة مجتمعة مع رهن ثان لمدة 30 عاما / يستحق في 15 عاما.

الرهون العقارية لها الخصائص التالية:

كوبيرايت © 2007 إنفستوبيديا.كوم

الشكل 1

في الشكل 2، تقدر المعدلات السنوية لتقدير أسعار المنازل.

حقوق الطبع والنشر © 2007 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 2

لاحظ أنه يتم إسقاط دفعة مؤشر مديري المشتريات ب 120 دولار من إجمالي الدفعة الشهرية للرهن العقاري الأول المستقل في الشهر 60، كما هو مبين في الشكل 3، عندما تصل قيمة ضريبة القيمة المضافة إلى 78٪ من خلال مزيج من رأس المال والحد من ارتفاع أسعار المنازل.

حقوق الطبع والنشر © 2007 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 3

ويبين الجدول في الشكل 4 المدفوعات الشهرية المجمعة من الرهون العقارية الأولى والثانية. لاحظ أن الدفعة الشهرية ثابتة. معدل الفائدة هو المتوسط ​​المرجح. و لتف هو فقط أن من الرهن العقاري الأول.

حقوق الطبع والنشر © 2007 إنفستوبيديا. كوم

فيغور 4

باستخدام الرهن العقاري الأول والثاني، يمكن توفير 85 دولارا شهريا لكل 60 شهرا. وهذا يعادل مدخرات إجمالية قدرها 5، 100. ابتداء من الشهر 61، مكاسب الرهن العقاري الأول مستقل ميزة 35 $ في الشهر لبقية شروط الرهون العقارية. إذا كنا نقسم $ 5، 100 بنسبة 35 $، نحصل على 145. وبعبارة أخرى، في هذا السيناريو من ارتفاع سعر المنزل بطيئة، ابتداء من الشهر 61، وسوف يستغرق 145 أشهر أخرى قبل ميزة الدفع للرهن العقاري الأول قائمة بذاتها دون بمي يمكن أن تكسب الفائدة الأولية من الرهون العقارية الأولى والثانية مجتمعة. (سيتم إطالة هذه الفترة الزمنية إذا تم النظر في القيمة الزمنية للنقود.)

مثال 2: معدل سريع لتقدير أسعار المنازل
يستند المثال أدناه إلى نفس الرهون العقارية كما هو مبين أعلاه. ومع ذلك، يتم استخدام تقديرات تقدير أسعار المنازل التالية.

حقوق الطبع والنشر © 2007 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 5

في هذا المثال، لا نعرض إلا جدولا واحدا للدفعات الشهرية للخيارين (انظر الشكل 6). لاحظ أن مؤشر مديري المشتريات قد انخفض في هذه الحالة في الشهر 13 بسبب الارتفاع السريع في أسعار المنازل، مما يخفض بسرعة إلى 78٪.

الشكل 6

مع ارتفاع سعر المنزل السريع، يمكن القضاء على مؤشر مديري المشتريات بسرعة نسبيا. الرهن العقاري مجتمعة فقط ميزة الدفع من 85 $ لمدة 12 شهرا. وهذا يساوي وفورات مجموعها 1، 020 $. ابتداء من الشهر 13، والرهن العقاري مستقل لديه ميزة دفع 35 $. إذا قمنا بتقسيم $ 1، 020 بنسبة 35، يمكننا أن نقرر أن الأمر سيستغرق 29 شهرا لتعويض وفورات أولية من الرهون العقارية الأولى والثانية. وبعبارة أخرى، ابتداء من الشهر 41، فإن المقترض سيكون أفضل ماليا من خلال اختيار الرهن العقاري الأول مستقل مع بمي. (هذه الفترة الزمنية ستطول إذا تم النظر في القيمة الزمنية للنقود.)

خيار آخر: إعادة التمويل

بعد سنوات قليلة، قد يكون لأصحاب المنازل خيار آخر للتخلص من مؤشر مديري المشتريات: إعادة التمويل. إذا كنت تعتقد أن قيمة منزلك قد تقدر، فإن القرض الجديد قد يمثل أقل من 80٪ من قيمة المنزل، وهذا يعني أنك لن تضطر لدفع بمي. في حين أن هذا يمكن أن يساعد أصحاب المنازل، فمن المهم أن تفعل بعض العدد الطحن مسبقا للتأكد من أن إعادة التمويل يجعل الشعور المالي. قد تكون أسعار الفائدة قد ارتفعت بشكل كبير منذ عملية الشراء، على سبيل المثال.بشكل عام، إذا كنت تستطيع إعادة تمويل بمعدل فائدة منخفض، والتخلص من مؤشر مديري المشتريات في نفس الوقت، قد يكون خطوة جيدة.