التأمين على الرهن العقاري الخاص هو نوع من بوليصة التأمين التي تحمي المقرضين من مخاطر أن المشتري سوف يتخلف عن الدفع ودفع الرهن العقاري إلى الرهن. كما أنه يسمح للمشترين الذين لا يستطيعون - أو اختيار عدم - جعل دفعة كبيرة كبيرة للحصول على تمويل الرهن العقاري بأسعار معقولة. إذا اشتريت منزلا وأسقطت أقل من 20٪، فإن المقرض الخاص بك ربما يقلل من مخاطره من خلال مطالبتك بشراء التأمين من شركة بمي قبل التوقيع على القرض.

تستفيد بمي المقرض (المستفيد الوحيد من بمي)، ولكنها يمكن أن تضيف قسما كبيرا لدفع منزلك الشهري: وهي عادة ما تكلف حوالي 0. ​​5 إلى 1٪ من قيمة القرض سنويا . فمؤشر مديري المشتريات على قرض بمبلغ 200 ألف دولار، على سبيل المثال، قد يكلف ما يصل إلى 000 2 دولار في السنة، أو 166 دولارا. 67 كل شهر، على افتراض معدل 1٪ مؤشر مديري المشتريات.

لا تخلط بين مؤشر مديري المشتريات (بمي) والتأمين على الرهن العقاري، الذي يذهب لك (أو المستفيدين) لتسديد رهنك إذا ماتت أو أصبحت معاقا. راجع كيف يمكنني تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص؟ لمزيد من المعلومات حول مؤشر مديري المشتريات.

لأن الأقساط باهظة الثمن (وسياسة مؤشر مديري المشتريات تفيد المقرض، وليس أنت)، فمن المهم أن نفهم متى - وكيف - يمكنك التخلص من مؤشر مديري المشتريات الخاص بك.

قانون حماية أصحاب المنازل

أصبح قانون حماية أصحاب المنازل لعام 1998 ("قانون إلغاء مؤشر مديري المشتريات") ساري المفعول اعتبارا من 29 يوليو / تموز 1999. وتناول القانون الصعوبات التي يواجهها أصحاب المنازل في إلغاء تغطية مؤشر مديري المشتريات بعد بلوغهم مستوى حقوق الملكية المطلوب ، وأنشأت إجراءات موحدة لإلغاء وإنهاء سياسات مؤشر مديري المشتريات. وينطبق القانون في المقام الأول على الرهون العقارية السكنية التي نشأت بعد 29 يوليو 1999 (إذا كان القرض الخاص بك قد صدر قبل ذلك التاريخ، سيتعين عليك الاتصال بالمقرض للحصول على مزيد من المعلومات).

یحدد القانون ثلاث حالات یمکن فیھا إلغاء مؤشر مدیري المشتریات الذي یدفعھ المقترضون: الإنهاء التلقائي، الإلغاء المطلوب من المقترضین والإنھاء النھائي عند وصول القرض إلی نقطة الوسط.

إنهاء تلقائي

وفقا لقانون حماية أصحاب المنازل، يجب على المقرض إنهاء مؤشر مديري المشتريات في التاريخ الذي من المقرر أن يصل رصيد القرض الخاص بك إلى 78٪ من القيمة الأصلية لمنزلك (وبعبارة أخرى، عندما يصل رأس المال الخاص بك إلى 22 ٪)، شريطة أن تكون الحالية على دفعات الرهن العقاري الخاص بك. إذا لم تكن متقدما على الدفعات الخاصة بك في التاريخ الذي من المقرر أن يصل الرهن العقاري الخاص بك إلى عتبة 78٪، يجب على المقرض إنهاء مؤشر مديري المشتريات تلقائيا في اليوم الأول من الشهر الأول بعد التاريخ الذي تصبح الحالية. حالما يتم إنهاء مؤشر مديري المشتريات، لا يمكن للمقرض أن يطلب المزيد من مدفوعات مؤشر مدراء المشتريات (بمي) بعد أكثر من 30 يوما من تاريخ انتهاء الخدمة أو - إذا كنت متقدما على الدفعات - التاريخ بعد انتهاء الخدمة الذي تصبح فيه مدفوعاتك الحالية، أيهما أقرب.

من المهم أن ندرك أن عتبة 78٪ تستند إلى التاريخ الذي يكون فيه القرض مجدولة للوصول إلى 78٪، وفقا لجدول الإطفاء الخاص بك وليس على دفعاتك الفعلية. وهذا يعني أنه إذا قمت بإجراء مدفوعات إضافية ووصلت إلى الحد الأدنى البالغ 78٪ قبل الموعد المحدد، فإن المقرض الخاص بك ليس لديه لإنهاء بمي حتى الموعد المقرر أصلا، والتي يمكن أن أترك لكم جعل أشهر - أو حتى سنوات - من مدفوعات مؤشر مديري المشتريات غير الضرورية. لتجنب دفع مبالغ زائدة، يمكنك طلب إلغاء تغطية بمي (انظر القسم التالي). نلاحظ أيضا أن متطلبات الرهن العقاري فا تختلف عن القروض التقليدية، وتعتمد على عندما القرض الخاص بك نشأت وكم من المال كنت وضعت أسفل. تحقق مع المقرض الخاص بك لمعرفة كيف ومتى يمكنك إسقاط قسط التأمين على الرهن العقاري (بمي).

الإلغاء من قبل المقترض.

بموجب القانون، يمكن للمقترضين الذين لديهم تاريخ دفع جيد أن يطلب إلغاء مؤشر مديري المشتريات عندما تصل حقوق الملكية في العقار إلى 20٪ من سعر الشراء أو القيمة المقدرة. لديك "تاريخ دفع جيد" إذا كان لديك:

• لم تسدد دفعة تجاوزت 60 يوما أو أكثر في غضون ال 12 شهرا الأولى من العامين الماضيين قبل تاريخ الإلغاء (أو التاريخ الذي طلبته إلغاء، أيهما لاحقا)؛ أو
• لم تسدد دفعة تجاوزت 30 يوما أو أكثر في غضون 12 شهرا قبل تاريخ الإلغاء (أو التاريخ الذي طلب فيه الإلغاء، أيهما لاحقا).

بموجب القانون، يطلب من المقرضين إبلاغك بحقك في إلغاء مؤشر مديري المشتريات. وليس من المستغرب، قبل أن يتم سن القانون، يمكن للمقرضين (وغالبا ما فعلوا) أن يستمروا في دفع مدفوعات شهرية لمؤشر مدراء المشتريات (بمي) لفترة طويلة بعد أن قام المقترضون ببناء حقوق ملكية كبيرة في منازلهم ولم يعد المقرض معرضا لخطر الخسارة من تقصير المقترض. وهذا غير قانوني الآن.

لطلب الإلغاء، يجب عليك:

• إرسال طلب إلغاء مكتوب؛
• هل لديك تاريخ دفع جيد.
• كن حاليا على دفعات الرهن العقاري الخاصة بك؛
• استيفاء متطلبات المقرضين للحصول على أدلة على أن قيمة العقار لم تنخفض عن القيمة الأصلية (مثل تقييم)؛ و
• تقديم شهادة بأن حقوق الملكية الخاصة بك في الممتلكات لا تخضع لحق ثانوي (مثل الرهن الثاني).

وبمجرد إلغاء مؤشر مديري المشتريات، لا يمكن للمقرض أن يطلب المزيد من مدفوعات مؤشر مدراء المشتريات (بمي) بعد أكثر من 30 يوما من تاريخ استلام الطلب الخطي، أو التاريخ الذي استوفيت فيه الأدلة وشهادات الاعتماد، أيهما أقرب.

إن دفع الرهن العقاري ليس الطريقة الوحيدة لبناء الأسهم التي تسمح لك بطلب الإلغاء. إجراء التحسينات التي تضيف قيمة كافية لمنزلك يمكن أن تجلب لك أيضا إلى الحد الأدنى المطلوب. إذا كنت تقوم بتجديد كبير - إعادة عرض مطبخ كبير، على سبيل المثال - مراجعة الأرقام لمعرفة ما إذا كنت الآن مؤهلة للحصول على طلب إلغاء مؤشر مديري المشتريات مكتوبة.

الإنهاء النهائي

إذا لم تصل بعد إلى الحد الأدنى البالغ 78٪، فقد تظل قادرا على التخلص من مدفوعات مؤشر مدراء المشتريات (بمي). بموجب القانون، يجب على المقرض إنهاء مؤشر مديري المشتريات في اليوم الأول من الشهر التالي لتاريخ وصول القرض إلى منتصف جدول الإطفاء.أن "نقطة الوسط" هي في منتصف الطريق خلال الفترة بين تاريخ إنشاء القرض الخاص بك والتاريخ الذي من المقرر أن يتم إطفاء الرهن العقاري. فعلى سبيل المثال، قد يصل قرض مدته 30 عاما إلى نقطة الوسط بعد 15 عاما.

مرة أخرى، يجب أن تكون حاليا على دفعاتك حتى يتم إنهاء الخدمة النهائية. إذا لم تكن كذلك، سيتم إنهاء مؤشر مديري المشتريات عندما تصبح الحالية. لا يمكن للمقرض الخاص بك أن يطلب دفعات لأكثر من 30 يوما بعد إنهاء مؤشر مديري المشتريات.

المزيد من الخيارات: إعادة التمويل

قد يكون لدى أصحاب المنازل خيار آخر للتخلص من مؤشر مديري المشتريات: إعادة التمويل. إذا كنت تعتقد أن قيمة منزلك قد تقدر، فإن القرض الجديد قد يمثل أقل من 80٪ من قيمة المنزل، وهذا يعني أنك لن تضطر لدفع بمي. في حين أن هذا يمكن أن يساعد أصحاب المنازل، فمن المهم أن تفعل بعض العدد الطحن مسبقا للتأكد من أن إعادة التمويل يجعل الشعور المالي. بشكل عام، إذا كنت تستطيع إعادة تمويل بمعدل فائدة منخفض، والتخلص من مؤشر مديري المشتريات في نفس الوقت، قد يكون خطوة جيدة.

الخط السفلي

إذا لم تتمكن من اخماد 20٪ من السعر عند شراء منزل، فإن المقرض الخاص بك يتطلب منك شراء تأمين الرهن العقاري الخاص. بمي يحمي المقرض في حالة التوقف عن إجراء الدفعات. فإنه لا يحميك. النقطة الأكثر أهمية أن نتذكر: تتبع متى كنت مؤهلا للتخلص من مؤشر مديري المشتريات والتأكد من المقرض الخاص بك يلغي أنه يمكن أن يوفر لك المال كبيرة. انها تستحق هذا الجهد.