المنزل هو عادة أكبر استثمار واحد يقوم به الشخص على الإطلاق. وبسبب التكلفة المرتفعة، فإنه ينطوي عادة على نوع من التمويل. في حين أن القرض العقاري الرهن العقاري هو النوع الأكثر شيوعا من التمويل، توجد بدائل. ويتمثل أحد هذه الخيارات في تمويل المالك، وهو ما يحدث عندما يمول مشتر المنزل الشراء مباشرة من خلال البائع - بدلا من أن يكون من خلال مقرض الرهن العقاري التقليدي أو المصرف.

مع تمويل المالك (وتسمى أيضا تمويل البائع)، والبائع لا تسليم أي أموال للمشتري كمقرض الرهن العقاري. وبدلا من ذلك، يمدد البائع ما يكفي من الائتمان للمشتري لتغطية ثمن شراء المنزل، وأقل من أي دفعة أولى، ثم يدفع المشتري دفعات منتظمة حتى يتم دفع المبلغ بالكامل. ويوقع المشتري سندا إذنيا للبائع يبين شروط القرض، بما في ذلك سعر الفائدة وجدول السداد وعواقب التقصير. ويحتفظ المالك بالبيت حتى يدفع المشتري القرض.

معظم صفقات تمويل المال هي قصيرة الأجل، وقد ينطوي الترتيب النموذجي على إطفاء القرض على مدى 30 عاما، ولكن مع دفع البالون النهائي مستحق بعد خمسة - النظرية هي أنه بعد خمس سنوات وينبغي أن يكون المشتري ما يكفي من الأسهم في المنزل و / أو كان لديه ما يكفي من الوقت لتحسين وضعه المالي للتأهل للحصول على قرض الرهن العقاري التقليدي. يمكن أن يكون تمويل المالك خيارا جيدا لكل من المشترين والبائعين، ولكن هناك مخاطر. وإليك نظرة على إيجابيات وسلبيات تمويل المالك، سواء كنت المشتري أو البائع.

- <>>

مزايا تمويل المالك

يمكن أن يكون تمويل المالك خيارا جيدا للطرفين في صفقة عقارية:

الإيجابيات للمشترين:

• الإغلاق السريع - وموظف القرض المصرفي، والمتعهد بالتغطية، والقسم القانوني لمعالجة الطلب والموافقة عليه.
• إغلاق أرخص - لا رسوم مصرفية أو تكاليف التقييم.
• دفعة مرنة مرنة - لا يتطلب أي بنك أو الحكومة الحد الأدنى.
• خيار جيد للمشترين الذين ليسوا قادرين على تأمين الرهن العقاري.

الايجابيات للبائعين:

• يمكن بيع "كما هي" - إمكانية بيع دون إجراء إصلاحات مكلفة التي قد تتطلب المقرضين التقليدية.
• استثمار جيد - إمكانية لكسب أسعار أفضل على الأموال التي جمعتها من بيع منزلك مما كنت من استثمار هذا المبلغ بطرق أخرى.
• خيار المبلغ الإجمالي - يمكن بيع السند الإذني للمستثمر، مما يوفر لك مبلغا مقطوعا على الفور.
• الاحتفاظ باللقب - إذا كان المشتري يتخلف عن السداد، فإنك تحتفظ بالدفع المقدم، أي أموال تم دفعها، بالإضافة إلى المنزل.
• بيع أسرع - إمكانية بيع وإغلاق أسرع منذ المشترين تجنب عملية الرهن العقاري.

سلبيات التمويل من المالك

على الرغم من أن تمويل المالك يمكن أن يكون مفيدا لكل من المشترين والبائعين، إلا أن لديه بعض العيوب القانونية والمالية واللوجستية:

سلبيات للمشترين:

• الفائدة الأعلى - الفائدة التي تدفعها من المرجح أن تكون أعلى مما تدفعه إلى أحد البنوك
• لا تزال بحاجة إلى موافقة البائع - حتى إذا كان البائع هو لعبة لتمويل المالك، فقد لا يرغب في أن يصبح مقرضا.
• شرط البيع - إذا كان البائع لديه رهن على العقار، يمكن لمصرفه أو مقرضه أن يطلب السداد الفوري للدين بالكامل إذا كان المنزل يباع (لك). ويرجع ذلك إلى أن معظم الرهون العقارية لديها شروط "البيع عند البيع"، وإذا لم يتم دفع المقرض، يمكن للبنك أن يغلق. لتجنب هذه المخاطر، تأكد من أن البائع يملك المنزل مجانا وواضحا، أو أن المقرض البائع يوافق على تمويل المالك.
• مدفوعات بالون - مع العديد من ترتيبات التمويل المالك، يصبح من الضروري دفع بالون كبير بعد خمس سنوات. إذا لم تتمكن من تأمين التمويل بحلول ذلك الوقت، هل يمكن أن تخسر كل المال الذي دفعته حتى الآن، بالإضافة إلى المنزل.

كونس فور سيليرز:

• دود-فرانك أكت (انظر ما هو قانون دود فرانك؟ وكيف تؤثر عليه؟) - تطبق قواعد جديدة على تمويل المالك: قد لا تكون دفعات البالون خيارا ، وقد تضطر إلى إشراك منشئ قرض الرهن العقاري اعتمادا على عدد من العقارات التي تقوم بتمويلها كل عام.
• الافتراضي - يمكن للمشتري التوقف عن إجراء الدفعات في أي وقت. إذا حدث هذا وانه لا مجرد المشي بعيدا، قد ينتهي بك الأمر يمر من خلال عملية الرهن.
• تكلفة الإصلاح - إذا كنت تسترد العقار لأي سبب من الأسباب، قد ينتهي بك الأمر إلى دفع ثمن الإصلاحات والصيانة، اعتمادا على مدى رعاية المشتري للعقار.

الخط السفلي

يمكن أن يساعد تمويل المالك البائعين على وضع علامة "مباعة" بشكل أسرع ومساعدة المشترين على الدخول إلى المنازل - حتى لو كانوا غير قادرين على تأمين الرهن العقاري التقليدي (انظر أساسيات الرهن العقاري: كيفية احصل على الرهن العقاري) . هناك مزايا وعيوب يجب أن يكون كل من المشترين والبائعين على دراية بها عند النظر في ترتيب تمويل المالك أو المشاركة فيه. يجب أن يتم استشارة محام قانوني مؤهل ( راجع ماذا يفعل المحاميون العقاريون؟ ) للإجابة عن أي أسئلة، بالإضافة إلى كتابة عقد البيع والسند الإذني.