عندما تفكر في شراء العقارات، أول شيء قد يتبادر إلى الذهن هو منزلك. ولكن الملكية المادية يمكن أن تلعب دورا في محفظة أيضا، وخاصة كتحوط ضد سوق الأسهم. ومع ذلك، في حين أصبحت العقارات وسيلة استثمارية شعبية على مدى السنوات ال 50 الماضية، وشراء وامتلاك الطوب والهاون هو أكثر تعقيدا بكثير من الاستثمار في الأسهم والسندات. في هذه المقالة، سنقوم بدراسة الخيارات الرائدة للمستثمرين الأفراد، المدرجة في الترتيب التقريبي لكيفية الاستثمار العقاري المباشر هم، وأسباب للاستثمار.

العقارات الأساسية

هذا استثمار قديم مثل ممارسة ملكية الأرض. سوف يشتري الشخص عقارا ويأجره للمستأجر. المالك، المالك، هو المسؤول عن دفع الرهن والضرائب وصيانة العقار.

من الناحية المثالية، يتقاضى المالك إيجارا كافيا لتغطية جميع التكاليف المذكورة أعلاه. ويمكن للمالك أيضا أن يتقاضى رسوما إضافية من أجل تحقيق أرباح شهرية، ولكن الاستراتيجية الأكثر شيوعا هي التحلي بالصبر وفرض رسوم إيجارية كافية لتغطية النفقات حتى يتم دفع الرهن، وعندها تصبح أغلبية الإيجار ربحا. وعلاوة على ذلك، قد يكون ممتلكات أيضا قدرت قيمتها في قيمة الرهن العقاري، وترك المالك مع أكثر قيمة الأصول. ووفقا لمكتب التعداد السكاني الأميركي، فإن العقارات في هذا البلد قد زادت باستمرار من حيث القيمة من 1940 إلى 2006. في حين كان هناك تراجع خلال انهيار الرهن العقاري الرهن العقاري من 2008 إلى 2010، فقد انتعشت الآن، وقد تزايد بشكل عام.

يجب على المستثمر أن يعرف السوق الذي يبحث فيه عن عقار أو استئجار خبير للمساعدة. وبالنسبة للمستثمرين الذين يسعون للحصول على دخل من العقارات المؤجرة، فإن أهم الجوانب التي يجب مراعاتها هي أسعار العقارات ومعدلات تأجير السوق. أما بالنسبة للموقع، وتقع العديد من الايجارات الناجحة على مقربة من المدارس الكبرى. على سبيل المثال، إذا كنت تشتري عقارا بالقرب من جامعة حكومية، فمن المرجح أن يرغب الطلاب في استئجاره عاما تلو الآخر. وهناك أيضا العديد من الميزات الأخرى من العقارات تأجير مربحة، والبعض يستغرق وقتا طويلا للتعلم. لمزيد من المعلومات، راجع أهم 10 ميزات لعقار تأجير مربح.

هناك، بطبيعة الحال، العيوب على وجه ما يبدو وكأنه استثمار مثالي. يمكنك في نهاية المطاف مع المستأجر سيئة الذي يضر الممتلكات أو، والأسوأ من ذلك، في نهاية المطاف وجود أي مستأجر على الإطلاق. هذا يترك لك مع تدفق النقدية الشهرية السلبية، وهذا يعني أنه قد تضطر إلى التدافع لتغطية مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك. وهناك أيضا مسألة العثور على الممتلكات المناسبة. سوف تحتاج إلى اختيار منطقة حيث معدلات الشغور منخفضة واختيار المكان الذي الناس سوف ترغب في استئجار.

ربما يكون أكبر الفرق بين تأجير العقارات والاستثمارات الأخرى هو مقدار الوقت والعمل الذي يجب أن تكرس لرعاية ذلك.إذا كنت لا تريد، يمكنك استئجار مدير الممتلكات المهنية. ولكن راتبه أو راتبها يصبح بعد ذلك مصروفات تؤثر على ربحية استثمارك.

الوجه الجانب: تجارة العقارات

هذا هو الجانب البري للاستثمار العقاري. مثل التجار اليوم الذين هم بطولات الدوري بعيدا عن شراء وشراء مستثمر، والتجار العقاريين هي سلالة مختلفة تماما من ملاك شراء وتأجير. ويشتري المتداولون العقاريون العقارات بغرض الاحتفاظ بها لفترة قصيرة من الوقت، ولا تزيد في كثير من الأحيان عن ثلاثة إلى أربعة أشهر، ويأملون في بيعها للحصول على ربح. وتسمى هذه التقنية أيضا التقليب، ويستند على شراء العقارات التي إما أقل من قيمتها بأقل بكثير أو في منطقة ساخنة جدا.

سوف الزعانف الملكية نقية لا تضع أي أموال في الممتلكات لتحسينات. يجب أن يكون للاستثمار قيمة جوهرية لتحويل الربح دون تغيير أو أنها لن تنظر فيه. التقليب بهذه الطريقة هو استثمار نقدي قصير الأجل.

إذا تم القبض على الممتلكات زعنفة في حالة حيث انه أو انها لا يمكن تفريغ ممتلكات، فإنه يمكن أن يكون مدمرا لأن هؤلاء المستثمرين عموما لا تحتفظ بما يكفي من النقد الجاهز لدفع الرهن العقاري على الممتلكات على المدى الطويل. وهذا يمكن أن يؤدي إلى خسائر مستمرة للتاجر العقاري غير قادر على تفريغ الممتلكات في سوق سيئة.

وهناك فئة ثانية من الملكية زعنفة أيضا. هؤلاء المستثمرين جعل أموالهم من خلال شراء رخيصة أو بأسعار معقولة الممتلكات وإضافة قيمة من خلال تجديدها. مهلا ثم بيع الممتلكات بعد التجديد لارتفاع الأسعار. ويمكن أن يكون هذا استثمارا أطول أجلا، اعتمادا على مدى التحسينات. ميزة الحد من هذا الاستثمار هو أنه مكثف للوقت وغالبا ما يسمح فقط للمستثمرين لاتخاذ عقار واحد في وقت واحد.

المجموعات الاستثمارية العقارية

مجموعات الاستثمار العقاري هي مثل صناديق الاستثمار الصغيرة الصغيرة لاستئجار العقارات. إذا كنت ترغب في امتلاك عقار تأجير، ولكن لا تريد الازعاج من كونه المالك، مجموعة الاستثمار العقاري قد يكون الحل بالنسبة لك.

ستقوم الشركة بشراء أو بناء مجموعة من المباني، وغالبا الشقق، ومن ثم السماح للمستثمرين بشرائها من خلال الشركة، وبالتالي الانضمام إلى المجموعة. يمكن لمستثمر واحد امتلاك وحدة واحدة أو متعددة من مساحة المعيشة المستقلة، ولكن الشركة التي تعمل المجموعة الاستثمارية تدير بشكل جماعي جميع الوحدات، مع الحرص على الصيانة والإعلان وحدات شاغرة والمقابلات المستأجرين. وفي مقابل هذه الإدارة، تأخذ الشركة نسبة مئوية من الإيجار الشهري.

هناك العديد من الإصدارات من مجموعات الاستثمار، ولكن في النسخة القياسية، عقد الإيجار هو في اسم المستثمر وجميع الوحدات تجمع جزء من الإيجار للحماية من الشواغر عرضية، وهذا يعني أنك سوف تتلقى ما يكفي لدفع الرهن العقاري حتى لو كانت وحدتك فارغة. تعتمد جودة مجموعة الاستثمار اعتمادا كليا على الشركة التي تقدمها. من الناحية النظرية، فهي طريقة آمنة للدخول في الاستثمار العقاري، ولكن المجموعات عرضة لنفس الرسوم التي تطارد صناعة صناديق الاستثمار المشترك.مرة أخرى، البحث هو المفتاح.

شراكات عقارية محدودة

شراكة عقارية محدودة (ريلب) تشبه مجموعة الاستثمار العقاري: وهي عبارة عن كيان مكون لشراء وشراء محفظة من العقارات أو في بعض الأحيان عقار واحد فقط - في وجود لعدد محدود من السنوات. يعمل مدير عقارات ذو خبرة أو شركة تطوير عقاري كشريك عام. ومن ثم يسعى المستثمرون الخارجيون إلى توفير التمويل للمشروع العقاري، مقابل حصة من الملكية كشركاء محدودين. قد يحصلون على توزيعات دورية من الدخل المتولد عن خصائص ريلب، ولكن العائد الحقيقي يأتي عندما تباع العقارات - نأمل، في ربح كبير - و ريلب يذوب أسفل الطريق.

ريلبس تسمح للمستثمرين بتمويل بناء أو تجديد المباني، دون الحاجة إلى أن تشارك مباشرة في الإدارة أو لديهم خبرة عقارية. ومع ذلك، فإنها تميل إلى أن تكون استثمارات غير سائلة، حيث يمكن للمستثمرين فقط النقدية في فترات معينة - أو في كثير من الأحيان على الإطلاق، حتى يذوب ريلب.

ريتس

العقارات منذ أن بدأ أسلافنا في الكهوف مطاردة الغرباء من الفضاء، لذلك ليس من المستغرب أن وول ستريت وجدت وسيلة لتأمينه، وتحويل العقارات إلى أداة تداولها بشكل عام .

يتم إنشاء الثقة الاستثمار العقاري (ريت) عندما يتم تشكيل شركة (أو الثقة) لاستخدام أموال المستثمرين لشراء وتشغيل وبيع الممتلكات المدرة للدخل. يتم شراء وبيع صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية، تماما مثل أي أسهم أخرى. وللحفاظ على مركزها ك "ريت"، يجب على هذا الكيان دفع 90٪ من أرباحه الخاضعة للضريبة في شكل أرباح. ومن خالل ذلك، تتجنب صناديق االستثمار العقاري دفع ضريبة دخل الشركات، في حين تخضع الشركة العادية للضريبة على أرباحها، وبالتالي تأكل في العائدات التي يمكن أن توزع على مساهميها.

كما هو الحال بالنسبة للأسهم العادية، فإن صناديق الاستثمار العقاري مناسبة لمستثمري سوق الأوراق المالية الذين يرغبون في الحصول على دخل منتظم، على الرغم من أنها توفر الفرصة للتقدير أيضا. تسمح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين بالعقارات غير السكنية مثل مراكز التسوق (حوالي ربع جميع صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة في هذه المرافق) أو مرافق الرعاية الصحية أو الرهون العقارية أو مباني المكاتب. وبالمقارنة مع الأنواع المذكورة أعلاه من الاستثمار العقاري، ريتس أيضا عالية السيولة. لمزيد من التفاصيل، راجع طريقة ريت .

صناديق الاستثمار العقاري

صناديق الاستثمار العقاري تستثمر بشكل رئيسي في صناديق الاستثمار العقاري والعقارات العاملة. وهي توفر القدرة على اكتساب تنوع في العقارات مع كمية صغيرة نسبيا من رأس المال. وتبعا لأهداف الاستراتيجية وتنويعها، فإنها توفر للمستثمرين اختيارا أوسع بكثير للأصول مما يمكن تحقيقه في شراء أسهم ريت الفردية، إلى جانب إمكانية تقليل تكاليف المعاملات والعمولات.

مثل صناديق الاستثمار العقاري، هذه الأموال سائلة جدا. ومن المزايا الهامة الأخرى للمستثمرين الأفراد المعلومات التحليلية والبحوث التي يقدمها الصندوق على الأصول المكتسبة ومنظور الإدارة بشأن جدوى وأداء الاستثمارات العقارية المحددة وكفئة للأصول.يمكن للمستثمرين أكثر المضاربة الاستثمار في عائلة من صناديق الاستثمار العقاري، وزيادة الوزن تكتيكيا بعض أنواع العقارات أو المناطق لتعظيم العائد.

لماذا الاستثمار في العقارات؟

يمكن للعقارات أن تعزز المخاطر وعودة الملف الشخصي لمحفظة المستثمرين، وتقدم عوائد تنافسية تعديل المخاطر. وحتى العوملة في أزمة الرهن العقاري، عادت العقارات التجارية في السوق الخاص بمعدل 8٪ في المتوسط ​​خلال فترة السنوات العشر من 2000 إلى 2010، استنادا إلى بيانات من المجلس الوطني للاستثمار العقاري (نكريف). وعادة ما يكون سوق العقارات أحد التقلبات المنخفضة خاصة بالمقارنة بالأسهم والسندات.

العقارات جذابة أيضا بالمقارنة مع مصادر أكثر تقليدية للعائد الدخل. وعادة ما تتداول فئة الأصول هذه بعلاوة عائد على سندات الخزانة الأمريكية وهي جذابة بشكل خاص في بيئة تكون فيها أسعار الخزينة منخفضة.

التنويع والحماية

فائدة أخرى للاستثمار في العقارات هي إمكانيات التنويع. ویعاني القطاع العقاري من انخفاض في بعض الحالات، وفي بعض الحالات سلبي، مع فئات الأصول الرئیسیة الأخرى - بمعنی أنھ عندما تنخفض المخزونات، غالبا ما یرتفع العقار (انظر التنویع فیما بعد الأرصدة ). وفي الواقع، ارتفعت أسعار العقارات السكنية في 14 من أصل 15 سوقا سابقة، تعود إلى عام 1956، وفقا للبيانات الواردة من روبرت شيلر، الباحث المشارك في مؤشر كيس-شيلر للأسعار المنزلية. وبطبيعة الحال، هناك استثناءات: العقارات التي تم تحويلها إلى جانب الأسهم خلال الركود الكبير (على الرغم من أن هذا كان شذوذا، كما يقول شيلر، مما يعكس دور الرهون العقارية في بداية الأزمة).

وهذا يعني أن إضافة العقارات إلى محفظة يمكن أن تقلل من تقلباتها وتوفير عائد أعلى لكل وحدة من المخاطر. وكلما كان الاستثمار العقاري أكثر مباشرة، كلما كان التحوط أفضل: من الواضح أن السيارات غير المباشرة، والمتاجرة بشكل عام، والمركبات، مثل صناديق الاستثمار العقاري، ستعكس أداء سوق الأسهم بشكل عام (ويعتقد بعض المحللين أن الاثنين سيصبحان أكثر ارتباطا من أي وقت مضى، الأسهم ممثلة في مؤشر ستاندرد آند بورز 500). ومن المثير للاهتمام، على الرغم من ذلك، وهذا أيضا قد تغير في وقت متأخر. وأظهرت البحوث التي أجرتها الجمعية الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (ناريت) أن العلاقة بين صناديق الاستثمار العقاري المدرجة وسوق الأوراق المالية العام بلغت أدنى مستوى لها منذ 12 عاما، مما يشير إلى أنه مهما كانت العوامل التي تقود الجزء غير ريت من السوق لن يمتد بالضرورة للتأثير على سوق الاستثمار العقاري "، مقال عن ريت. كوم، الموقع الإلكتروني للجمعية.

لأن العقارات مدعومة بالقرميد والهاون، فإن العقارات تحمل أيضا نزاعات أقل بين الوكيل والوكيل، أو إلى أي مدى يعتمد اهتمام المستثمر على سلامة وكفاءة المديرين والمدينين. حتى أشكال الاستثمار غير المباشرة تحمل بعض الحماية: ريتس على سبيل المثال، تفويض نسبة مئوية كحد أدنى من الأرباح تدفع كأرباح.

التضخم التحوط

تنبع القدرة على التحوط للتحوط العقاري من العلاقة الإيجابية بين نمو الناتج المحلي الإجمالي والطلب على العقارات.ومع توسع االقتصادات، فإن الطلب على العقارات يدفع إيجارات أعلى، وهذا بدوره يترجم إلى قيم رأسمالية أعلى. ولذلك، فإن العقارات تميل إلى الحفاظ على القوة الشرائية لرأس المال، من خلال تمرير بعض الضغوط التضخمية على المستأجرين ودمج بعض الضغوط التضخمية، في شكل زيادة رأس المال.

قوة الرافعة المالية

باستثناء استثمارات الاستثمار العقاري، فإن الاستثمار في العقارات يعطي المستثمر أداة غير متاحة لمستثمري سوق الأوراق المالية: النفوذ. إذا كنت ترغب في شراء الأسهم، عليك أن تدفع القيمة الكاملة للسهم في الوقت الذي تضع أمر الشراء - إلا إذا كنت تشتري على الهامش. وحتى ذلك الحين، فإن النسبة التي يمكنك الاقتراض لا يزال أقل بكثير من مع العقارات، وذلك بفضل أن طريقة التمويل السحرية، والرهن العقاري.

معظم الرهون العقارية التقليدية تتطلب 20٪ دفعة أولى. ومع ذلك، اعتمادا على المكان الذي تعيش فيه، قد تجد الرهن العقاري الذي يتطلب أقل من 5٪. وهذا يعني أنه يمكنك التحكم في الملكية بأكملها وحقوق الملكية التي تحملها فقط دفع جزء صغير من القيمة الإجمالية. وبطبيعة الحال، فإن حجم الرهن العقاري الخاص بك يؤثر على مقدار الملكية لديك فعلا في الممتلكات، ولكن يمكنك التحكم في الدقيقة يتم التوقيع على الأوراق.

هذا ما يشجع الزعانف العقارية والملاك على حد سواء. يمكنهم الحصول على رهن ثان على منازلهم وإخماد المدفوعات على اثنين أو ثلاثة عقارات أخرى. وسواء أكانوا يستأجرون هذه العقارات حتى يدفع المستأجرون الرهن أو ينتظرون فرصة لبيعها من أجل الربح، فإنهم يسيطرون على هذه الأصول رغم أنهم لم يدفعوا إلا جزءا صغيرا من القيمة الإجمالية.

عيب الاستثمار العقاري: إليكيديتي

العيب الرئيسي للاستثمار في العقارات هو عدم السيولة، أو الصعوبة النسبية في تحويل الأصول إلى نقدية ونقدية في الأصل. على عكس الصفقة الأسهم أو السندات، والتي يمكن أن تكتمل في ثوان، الصفقة العقارية يمكن أن يستغرق أشهر لإغلاق. حتى مع مساعدة من وسيط، ببساطة العثور على الطرف المقابل الصحيح يمكن أن يكون بضعة أسابيع من العمل. وتقدم صناديق الاستثمار العقاري والصناديق الاستثمارية العقارية أسعارا أفضل للسوق والسوق، ولكنها تأتي بسعر تقلب أعلى وانخفاض فوائد التنويع، نظرا لأن لها علاقة أعلى بكثير بسوق الأسهم العامة من الاستثمارات العقارية المباشرة.

الخلاصة

في سياق الاستثمار في المحفظة، تعتبر العقارات تقليديا في فئة "بديلة" للاستثمار. وهذا يعني أنه استثمار تكميلي يستخدم في البناء على محفظة أساسية من الأسهم والسندات والأوراق المالية الأخرى. ولكن يمكن أن يكون موازنة كبيرة مع الصكوك الأخرى، فضلا عن مصدر للدخل، وفي نهاية المطاف، التقدير.