يجب أن يكون لدى المستثمرين العقاريين مهارات تقييم أساسية لجعل الشراء أو البيع أو اتخاذ القرارات. وقد قامت شركات الاستثمار العقاري بتطوير نماذج تقييم متطورة لمساعدتها في اتخاذ القرارات الاستثمارية. ومع ذلك، باستخدام أدوات جداول البيانات يمكن للفرد أن تنتج تقييما كافيا على معظم العقارات المدرة للدخل. ويشمل ذلك العقارات السكنية التي تم شراؤها كممتلكات إيجار سكنية.

إن تقييم العقارات باستخدام التدفقات النقدية المخصومة أو أساليب الرسملة يشبه تقييم الأسهم أو السندات. والفرق الوحيد هو أن التدفقات النقدية مستمدة من حيز الإيجار بدلا من بيع المنتجات والخدمات. اقرأ القراءة لتجد كيف يمكن لأي مستثمر أن يخلق تقييما مرضيا بما فيه الكفاية لعشب من خلال الفرص الاستثمارية المحتملة.

التقییمات الفردیة

یشعر بعض الأفراد بأن إنتاج التقییم غیر ضروري إذا تم الانتھاء من تقییم معتمد. ومع ذلك، قد يختلف تقييم المستثمر عن التقييم لعدة أسباب.

قد يكون لدى المستثمر آراء مختلفة حول قدرة العقار على جذب المستأجرين أو أسعار الإيجار التي يرغب المستأجرون في دفعها. كمشتري أو بائع محتمل، قد يشعر المستثمر أن العقار لديه مخاطر أكثر أو أقل من المثمن.

يقوم المثمنون بإجراء تقييمات منفصلة للقيمة. وهي تشمل تكلفة استبدال الممتلكات، ومقارنة المعاملات الأخيرة والقابلة للمقارنة ونهج الدخل. بعض هذه الأساليب عادة ما تتخلف عن السوق، وتقليل قيمة خلال الاتجاهات الصاعدة، والإفراط في تقدير الأصول في اتجاه هبوطي.

البحث عن فرص في سوق العقارات ينطوي على إيجاد العقارات التي تم تقييمها بشكل غير صحيح من قبل السوق. وهذا يعني في كثير من الأحيان إدارة الممتلكات إلى مستوى يفوق توقعات السوق. وينبغي أن يوفر التقييم تقديرا لإمكانات الممتلكات الحقيقية المدرة للدخل.

تقييم العقارات

يشبه نهج الدخل لتقييم العقارات عملية تقييم الأسهم والسندات أو أي استثمار آخر مدر للدخل. يستخدم معظم المحللين طريقة التدفقات النقدية المخصومة لتحديد صافي القيمة الحالية للأصل .

صافي القيمة الحالية هو قيمة العقار في دولار اليوم من شأنها أن تحقق العائد المستثمر المخاطر المعدلة. يتم تحديد صافي القيمة الحالية عن طريق خصم التدفقات النقدية الدورية المتاحة للمالكين حسب معدل العائد المطلوب للمستثمر. وبما أن معدل العائد على رأس المال هو معدل العائد المطلوب للمستثمر بالنسبة للمخاطر المعنية، فإن القيمة المشتقة هي قيمة معدلة للمخاطر للمستثمر الفردي. من خلال مقارنة هذه القيمة بأسعار السوق، يمكن للمستثمر أن يتخذ قرار شراء أو شراء أو بيع.

وتستمد قيم الأسهم من خلال خصم أرباح الأسهم وقيم السندات عن طريق دفعات قسائم الفائدة.يتم تقييم العقارات من خالل خصم صافي التدفقات النقدية أو النقد المتاح للمالكين بعد خصم جميع المصروفات من إيرادات التأجير. إن تقدير قيمة العقار ينطوي على تقدير جميع إيرادات اإليجار ومن ثم خصم جميع المصاريف المطلوبة لتنفيذ وصيانة تلك اإليجار.

جميع تقديرات الدخل تأتي مباشرة من عقود الإيجار. عقود الإيجار هي اتفاقيات تعاقدية بين المستأجرين والمالك. وسيتم توضيح جميع الإيجارات والزيادات التعاقدية في الإيجار (التصعيد) في عقود الإيجار، فضلا عن خيارات امتيازات المساحة والإيجار. كما يقوم المالكون باسترداد جزء أو كل مصاريف الممتلكات من المستأجرين. وتحدد طريقة عقد هذا الدخل أيضا في عقد الإيجار.

• إيجار كامل الخدمات
• صافي الإيجارات
• إيجار ثلاثي الشباك (نن)

في عقود إيجار كاملة الخدمات، لا يدفع المستأجرون أي شيء بالإضافة إلى الإيجار. في صافي الإيجار، يدفع المستأجرون عادة جزء من الزيادة في النفقات للفترة بعد انتقالهم إلى العقار. وفي عقود الإيجار الثلاثية الصافية، يدفع المستأجر حصة تناسبية من جميع مصروفات الممتلكات.

فيما يلي أنواع المصاريف التي يجب أخذها بعين الاعتبار عند إعداد تقييم الدخل:

• تكاليف التأجير
• تكاليف الإدارة
• تكاليف رأس المال

تكاليف التأجير تشير إلى المصاريف اللازمة لجذب المستأجرين و لتنفيذ عقود الإيجار. تكاليف الإدارة تشير إلى نفقات مستوى الملكية، مثل المرافق، والتنظيف، والضرائب، الخ، فضلا عن أي تكاليف لإدارة الممتلكات. إن الدخل ناقصا المصروفات التشغيلية يساوي صافي الدخل التشغيلي. نوي هو التدفق النقدي المستمدة من العمليات العادية للعقار. ثم يتم اشتقاق التدفقات النقدية من خالل طرح تكاليف رأس المال من نوي. التكاليف الرأسمالية هي أي نفقات رأسمالية دورية للمحافظة على العقار. وتشمل هذه األصول أي رأس مال لعقود التأجير أو تحسينات المستأجرين أو احتياطي رأس المال من أجل تطوير العقارات في المستقبل.

مثال التقييم

بمجرد تحديد التدفقات النقدية الدورية، يمكن خصمها مرة أخرى لتحديد قيمة العقار. ويبين الشكل 1 تصميما بسيطا للتقييم يمكن تعديله لتقدير معظم الممتلكات.

افتراض	قيمة	افتراض	قيمة
نمو الدخل Yr1-10 (g)	4٪	نمو الدخل Yr11 + (g)	3٪ > <> 999 <13٪
المصروفات٪ من الدخل	40٪	مصاريف رأس المال	$ 10، 000
ريفرزيون كاب ريت (كغ)	10٪	الشكل 1	يفترض التقييم عقارا يخلق دخل إيجار سنوي قدره 100 ألف دولار في السنة الأولى، ينمو بنسبة 4٪ سنويا و 3٪ بعد العام 10. وتقدر المصروفات بنسبة 40٪ من الدخل. وتبلغ احتياطيات رأس المال 10 آلاف دولار في السنة. يتم تحديد معدل الخصم، أو رور، بنسبة 13٪. ويقدر معدل الرسملة لتحديد قيمة الإعادة للعقار في السنة 10 بنسبة 10٪. في المصطلحات المالية، يساوي معدل الرسملة K-g، حيث K هو معدل العائد المطلوب (ري) للمستثمر، و g هو النمو المتوقع في الدخل. ويعرف K-g أيضا بعائد دخل المستثمر المطلوب، أو مبلغ العائد الإجمالي الذي يوفره الدخل.

يتم اشتقاق قيمة العقار في السنة 10 من خلال احتساب قيمة صافي الربح (نوي) المقدرة للسنة 11 وتقسيمها عن طريق معدل الرسملة. على افتراض أن معدل العائد المطلوب للمستثمر يبقى عند 13٪، فإن الرسملة سوف تساوي 10٪ أو K-g (13٪ -3٪). في الشكل 2، نوي في السنة 11 هو 88 $، 812. بعد احتساب التدفقات النقدية الدورية، ثم يتم خصمها مرة أخرى بنسبة الخصم (13٪) لاشتقاق صافي القيمة الحالية من 58 $، 333.

البند

سنة 1

يو 2	يو 3	يار	يار 5	يو 6	يارلر	YR8 <	الدخل	100	104	108. 16	112. 49
116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	المصروفات	-40	-41. 60	-43. 26	-45
-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	صافي الدخل التشغيلي	60	62. 40	64. 896	67. 494
70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	العاصمة	-10	-10	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	التدفق النقدي (سف)	50	52. 40	54. 90	57. 49
60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	سحب بعد	-	-	-	-
-	-	-	-	-	888. 12	-	إجمالي التدفق النقدي	50	52. 40	54. 90	57. 49
60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	أرباح الأسهم	9٪	9٪	9٪	10٪
10٪	11٪	11٪		12٪	13٪	-	الشكل 2 (بآلاف الدولارات)	يوفر الشكل 2 شكلا أساسيا يمكن استخدامه لتقييم أي عقار مدر للدخل أو تأجير. وينبغي للمستثمرين الذين يشترون العقارات السكنية كعقارات إيجار أن يعدوا تقييمات لتحديد ما إذا كانت أسعار الإيجار المحملة كافية بما فيه الكفاية لدعم سعر الشراء المدفوع. وعلى الرغم من أن املثمنني غالبا ما يستخدمون تدفقا نقديا مدته 10 سنوات افتراضيا، فإن على املستثمرين أن ينتجوا تدفقات نقدية تعكس االفتراضات التي يفترض أن يتم شراؤها من املمتلك. هذا الشكل، على الرغم من تبسيطه، يمكن تعديلها لتقدير أي ممتلكات، بغض النظر عن التعقيد. حتى الفنادق يمكن أن تقدر هذه الطريقة. مجرد التفكير في استئجار غرفة ليلية كإيجارات ليوم واحد.	شراء أو بيع أو الاحتفاظ	عند شراء عقار، إذا كانت قيمة المستثمر المقدرة أكبر من عرض البائع أو قيمته المقدرة، يمكن شراء العقار مع احتمال كبير لتلقي رور. على العكس من ذلك، عند بيع عقار، إذا كانت القيمة المقدرة أقل من عرض المشتري، يجب بيع العقار. بالإضافة إلى ذلك، إذا كانت القيمة المقدرة تتماشى مع السوق وتوفر رور عائد كاف للمخاطر المعنية، قد يقرر المالك الاحتفاظ بالاستثمار حتى يكون هناك اختلال بين التقييم والقيمة السوقية.	يمكن تعريف القيمة على أنها أكبر مبلغ يمكن لشخص ما أن يكون على استعداد لدفعه مقابل عقار. عند شراء األصل، يجب أن ال يؤثر التمويل على القيمة النهائية للعقار ألن كل مشتري لديه خيارات تمويل مختلفة متاحة.

ولكن هذا ليس هو الحال بالنسبة للمستثمرين الذين يمتلكون عقارات تم تمويلها بالفعل. يجب النظر في التمويل عند اتخاذ قرار بشأن الوقت المناسب للبيع لأن هياكل التمويل، مثل عقوبات الدفع المسبق، يمكن أن تسلب المستثمر من عائدات بيعه. وهذا أمر مهم في الحالات التي حصل فيها المستثمرون على شروط تمويل مواتية لم تعد متوفرة في السوق. ويمكن أن توفر الاستثمارات القائمة مع الديون عائدات معدلة حسب المخاطر أفضل مما يمكن تحقيقه عند إعادة استثمار عائدات المبيعات المرتقبة. ضبط المخاطر رور لتشمل المخاطر المالية الإضافية من الديون الرهن العقاري.

الخط السفلي

سواء كان الشراء أو البيع، فمن الممكن إنتاج نموذج تقييم دقيق بما فيه الكفاية للمساعدة في عملية صنع القرار. الرياضيات المشاركة في خلق النموذج هو واضح نسبيا وفي متناول معظم المستثمرين. بعد الحصول على بعض المعرفة البدائية عن معايير السوق المحلية، وهياكل الإيجار وكيفية عمل الدخل والمصروفات في أنواع مختلفة من الممتلكات، ينبغي للمرء أن يكون قادرا على التنبؤ بالتدفقات النقدية المستقبلية.