ومن المبادئ الأساسية لنظرية إدارة المحفظة أن تشمل الأصول البديلة كجزء من محفظة متنوعة جيدا. واحدة من الاستثمارات البديلة الأكثر شعبية للمستثمرين والدهاء هو العقارات. بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون للتحوط من ممتلكاتهم ضد التضخم والتمتع بإمكانات تدفق التدفقات النقدية ثابتة، وهناك طريقتان أساسيتان للحصول على التعرض لهذه الفئة الأصول مستقرة نسبيا: صناديق الاستثمار العقاري (ريتس) والعقارات الخاصة (بير) الأموال. نحن ننظر إلى طبيعة وتاريخ أموال بير، فوائدها وكيف تكدس ضد صناديق الاستثمار العقاري. (لمزيد من المعلومات، انظر: كيف تستثمر في الأسهم الخاصة العقارات و هل يمكن أن يحقق الاستقرار العقاري محفظتك؟)

ما هو بالضبط صندوق العقارات الخاصة العقارية؟

وفقا للبحث الذي أجراه مركز زيل / لوري العقاري في كلية وارتون لإدارة الأعمال، مستشعرا بالحاجة إلى جمع "حرب" من حقوق الملكية للحصول على ممتلكات محظورة متوقفة، تم إنشاء أول صندوق بير المجمعة من قبل رجال الأعمال سام زيل في 1980s. في حين أن هذه الشركة الرائدة رفعت ما مجموعه 409 مليون دولار في رأس المال، وفقا لبريشين البحوث، ومنذ ذلك الحين نمت قطاع بير إلى 742 مليار دولار في الأصول العالمية تحت الإدارة اعتبارا من عام 2014.

هذا النمو الكبير في شعبيته يترجم إلى ملايين الدولارات في رسوم الإدارة، حيث تدير شركات بير بشكل فعال، وكثير مثل صناديق التحوط، ومديري الصناديق (أو الشركاء العامين) يحصلون على رسم نسبة على أساس مجموع رأس المال الملتزم به. يميل مدراء بيريس أيضا إلى الاستثمار جنبا إلى جنب مع المستثمرين (شركاء محدودين أو ليرة لبنانية)، وعادة بمساهمة رأسمالية من 3 إلى 10 في المئة من تلقاء نفسها، ويتم منعهم من تكوين أموال إضافية حتى يتم نشر رأس المال الملتزم بالشركة الحالية بشكل كبير .

المستثمرون في شركات بير عموما مؤسسات (صناديق المعاشات التقاعدية، صناديق الهبات، صناديق الصناديق، الخ) أو الأفراد ذوي القيمة العالية. ويقوم هؤلاء المستثمرون بتجميع مساهماتهم في "مجمعات عمياء" مغلقة من أجل نشرها وفقا لتقدير الشريك العام في مجموعة متنوعة من الاستثمارات ذات الصلة بالعقارات، تتراوح بين المخاطر والعائدات وتستمر عادة من ثلاث إلى ثماني سنوات. استراتيجيات االستثمارات المحتملة التي يمكن أن تتبعها شركة بير هي:

• االستراتيجيات األساسية التي تتبع فئات األصول التقليدية المتنوعة والمتنوعة المخاطر والعائدات) مساحات المكاتب، وحدات البيع بالتجزئة، الوحدات الصناعية ومتعددة األسرة (في المواقع المحددة. ولا تستخدم الاستراتيجيات الأساسية إلا القليل من الديون، ولا تسعى إلى توفير تدفق مستمر من التدفقات النقدية للديون.
• تستخدم استراتيجيات كور-بلوس كمية معتدلة من الرافعة المالية، وتميل إلى أن تكون أكثر اعتدالا في المخاطرة والعائد.قد تكون الأصول الأساسية زائد في مواقع أقل استقرارا، وقد تتطلب بعض أشكال القيمة المضافة.
• فالو-أد استراتيجيات تقدم مخاطر معتدلة إلى عالية وعوائد، وتتميز بنفوذ أعلى من الأساسية أو الأساسية زائد. وتسعى استراتيجية القيمة المضافة إلى إضافة قيمة من خلال تشغيل الأصول المكتسبة أو إعادة تأجيرها أو إعادة تطويرها.
• الاستراتيجيات الانتهازية هي استراتيجيات عالية المخاطر وعالية العائد تستهدف الأصول التي تدار بشكل سيء أو شاغرة أو متقادمة. وتستخدم هذه الاستراتيجيات نفوذا كبيرا جدا وقد تنطوي على اقتناء شركات بأكملها أو محافظ أصول، أو تتطلب مشاريع كاملة للتنمية أو التحويل.
• الميزانين الإقراض / الديون المتعثرة هي استراتيجيات تستخدمها الشركات المريحة مع امتلاك الأصول الأساسية في حالة تقصير المقترض، حيث أن القروض التي تصدرها الشركات المشاركة في هذه الاستراتيجية لها شروط أكثر عدوانية من المقرضين التقليديين.
• صندوق الأموال هو أموال الاستثمار في شركات بير المدارة من طرف ثالث، ويقدم حلا استثماريا متنوعا للمستثمرين الأصغر سنا الذين يسعون للوصول إلى شركات أكبر حكرا.

الفوائد الاستثمار في بيريس

كما ذكر سابقا، فإن أموال بير متوفرة عموما فقط للمستثمرين من المؤسسات والأفراد ذوي القيمة العالية. ومع ذلك، يمكن لعامة الناس الحصول على التعرض ل بيريس من خلال صناديق الأسهم الخاصة المتداولة العامة المقدمة من خلال شركات مثل بلاكستون المجموعة لب (بكس بكسلاكستون مجموعة LP33 03 + 0 43٪ كريتد ويث هيستوك 4. (أبو غلوبال ماناجيمنت ليك) (شركة أبوظبي العالمية للادارة ذ.م.م) (أبو غلوبال ماناجيمنت ليك) مجموعة غكارلايل LP22 25-1 33٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ). ونظرا لطبيعتها التي تدار بشكل فعال، توفر بير الفرصة الحالية لفرق إدارة الدهاء للبحث عن خصائص ضعيفة الأداء وتحويلها وخلق ثروة المستثمرين من خلال تنفيذ مبادرات ذات قيمة مضافة. وعالوة على ذلك، فإن الطبيعة اخلاصة لفريق إدارة املنح في إدارة األموال تقدم مدخالت مباشرة أكثر في سياق الشؤون اليومية، دون الحاجة إلى القلق بشأن االنكماش والتدفق المتأصل في أسواق األسهم العامة. وعلاوة على ذلك، فإن هذه الطبيعة الخاصة توفر للإدارة المرونة اللازمة لتنفيذ مجموعة متنوعة من الاستراتيجيات مثل تقسيم أو الجمع بين خصائص مختلفة وبيع أو تمويل أو تأجير المحفظة العقارية القائمة من قبل أي عدد من المعايير (الجغرافيا والنوع وغيرها) بيريس مقابل ريتس غالبا ما تتم مقارنة أداء بيريس مع نظرائهم المتداولين بشكل عام: صناديق الاستثمار العقاري. بعض المستثمرين على استعداد للتخلي عن المصادر المحتملة ألفا التي تأتي مع الإدارة النشطة بير، بدلا من الشفافية ريت والسيولة والمساءلة في السوق العامة. وقد قارنت دراسة أجرتها الجمعية الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (ناريت) في عام 2010 17 سنة من بيانات سوق الاستثمار العقاري الأمريكي وصناديق العقارات الخاصة، ووجدت أن صناديق الاستثمار العقاري العامة تفوقت على الأموال الأساسية والقيمة المضافة والأموال الانتهازية خلال دورة السوق الكاملة.ومع ذلك، وجدت الدراسة أيضا أنه خلال مراحل السوق الثورية للدورة (الحوض إلى الذروة)، تميل الصناديق الانتهازية إلى تفوق ريتس على أساس سنوي، وذلك بسبب فترة أقصر من ذروة إلى ذروة (على الرغم من استمرار الأموال الأساسية والقيمة المضافة إلى تأخر). ويبين الشكل 1 أدناه صافي عوائد أموال بير مقابل صناديق الاستثمار العقاري خلال الفترة 1989/1990 إلى 2007/2008. بريميوم " />

وعلاوة على ذلك، خلافا للفكرة القائلة بأن صناديق الاستثمار العقاري شهدت عوائد أكبر وتقلبات قصيرة الأجل أعلى، وجدت مقالة من قبل شركة الاستثمارات والمعاشات الأوروبية لعام 2009 أنه بمجرد أن يتم إرجاع" بير " على أساس يومي، مثل األسهم، وجد أن العالقة بين العقارات الخاصة وصناديق االستثمار العقاري أعلى بكثير وتزداد مع مرور الوقت، فالمحلول يشمل كلا من فئات األصول لخلق حدود أفضل كفاءة في جميع النقاط على طيف المخاطر والعائد)

يوضح الشكل (ب) الزيادة في العائدات المعدلة حسب المخاطر بمجرد إضافة كل من صناديق الاستثمار العقاري وبيريس إلى محفظة (للمزيد من المعلومات، انظر: كيفية التنويع مع صناديق الاستثمار العقاري).

إدارة الأصول: العقارات العامة والخاصة:

> <> <> <> <> <> <> <> <> <> <> للمستثمرين الذين يتطلعون إلى التنويع في العقارات، وصناديق الاستثمار العقاري الأسهم الخاصة هي وسيلة جيدة للحصول على التعرض ل فئة الأصول هذه. على الرغم من عدم وجود سائل أو شفافة كما ريتس، ​​بير الأموال المدعومة من قبل فريق إدارة من ذوي الخبرة وثبت، تسترشد استراتيجية الاستثمار منضبطة ومركزة دون الاعتماد أكثر من الرافعة المالية، يمكن أن توفر درجة عالية من العوائد المعدلة المخاطر.