إن خصم الضرائب من الفائدة على الرهن العقاري هو فائدة مألوفة لأصحاب المنازل، ولكنها ليست القضية الضريبية الوحيدة التي يحتاج أصحاب المنازل إلى معرفتها. بعض من أكبر التحديات في امتلاك منزل يأتي في شكل اللوائح الضريبية التي تتعلق بالنقاط وتكلفة أساس. لحسن الحظ، القليل من المعرفة تقطع شوطا طويلا نحو تطهير الأسرار. في هذه المقالة، سوف نقدم لك انخفاض على أساس أساس الرهن العقاري وتظهر لك كيف أنها الرقم في قيمة منزلك، وأساس التكلفة، وفي نهاية المطاف، المسؤولية الضريبية الخاصة بك.

التمهيدي على النقاط

النقاط هي رسوم محددة يدفعها المقترض للدخول في الرهن العقاري. وبما أن النقاط تعتبر فوائد مدفوعة مقدما، يمكن للمقترض استخدامها كخصومات. ومع ذلك، عندما يتعلق الأمر بالرهون العقارية، فإنه من السهل أن يكون الخلط حول ما إذا كان المشتري منزل قد يستغرق خصم الضرائب الكاملة للنقاط، والتي عادة ما تصل إلى 1-3٪ من قيمة القرض. عموما، لأن النقاط هي الفائدة المدفوعة مسبقا، يجب خصمها على مدى فترة الرهن العقاري. ومع ذلك، فإن دائرة الإيرادات الداخلية (إرس) تنص على أن النقاط قابلة للخصم في السنة من الدفع الفعلي، طالما يتم الوفاء بالمتطلبات التالية:

- <->

- القرض مضمون بمقر إقامتك الرئيسي (الذي تعيش فيه في معظم الوقت)

- نقاط الدفع هي ممارسة ثابتة في منطقتك

- كانت النقاط المدفوعة وليس أكثر من المبلغ الذي يتم تحصيله بشكل عام في منطقتك الجغرافية

- يمكنك استخدام طريقة الحساب النقدي، مما يعني أنك تبلغ عن الدخل في السنة التي تحصل عليها وتستقطع النفقات في السنة التي تدفعها

< ! - 3 ->

- لم يتم دفع النقاط عن البنود التي عادة ما يتم ذكرها بشكل منفصل على ورقة التسوية، مثل رسوم التقييم ورسوم التفتيش ورسوم الملكية ورسوم المحاماة أو ضرائب الأملاك

في أو قبل إغلاق كانت على الأقل بقدر النقاط التي تم تحصيلها، دون احتساب النقاط التي دفعها البائع، ولم تقترض الأموال من المقرض أو وسيط الرهن العقاري لدفع النقاط

- لقد استخدمت القرض الخاص بك لشراء أو بناء مسكنك الأساسي

- تم حساب النقاط كنسبة مئوية من أصل الرهن العقاري، ويظهر المبلغ بوضوح في كشف التسوية

في بعض الظروف، يجب خصم النقاط على مدى عمر قرض. على سبيل المثال، سيتم خصم نقاط قرض لمدة 30 سنة بمعدل 1/30 سنويا. النقاط التي تقع في هذه الفئة تشمل تلك المدفوعة:

- على الرهن العقاري لمنزل ثان.

- إعادة تمويل القرض (ما لم يتم استخدام القرض لتحسين مسكنك الأساسي)، والذي يتضمن النقاط المدفوعة عند إعادة التمويل للحصول على سعر فائدة أقل؛

- على قرض المنزل الذي لا يستخدم لشراء أو بناء أو تحسين مسكنك الأساسي. إذا تم استخدام جزء من القرض لشراء أو بناء أو تحسين مسكنك الأساسي، قد يتم خصم المبلغ المقابل من النقاط في السنة التي يتم دفع النقاط.

إذا تم سداد القرض في وقت مبكر، فإن جميع النقاط المتبقية يمكن خصمها فورا. أيضا، يجب أن نأخذ في الاعتبار أن نموذج 1098 إرس التي سوف تتلقى في يناير يسرد مبلغ الفائدة القابلة للخصم التي كنت قد دفعت على الرهن العقاري الخاص بك ولكن لا تتبع النقاط المطفأة. تأكد من تضمين شرح مناسب لأي خصم للنقاط المطفأة عند تقديم الإقرار الضريبي. وإذا كان البائع قد دفع النقاط، يمكن للمشتري خصمها من إيراده الضريبي، ولكن يجب أن يخفض أساس التكلفة في المنزل بمقدار مماثل. للحصول على نظرة عامة شاملة على نقاط من مصلحة الضرائب، يرجى زيارة التقرير الأخير.

البيع والشراء: نظرة أكثر قربا

أساس التكلفة، وهو القيمة الأصلية للأصل لأغراض ضريبية، غالبا ما يكون آخر شيء في معظم عقول المشترين عند شراء منزل جديد. على الرغم من أنك قد لا تفكر في ذلك، فإن الطريقة التي حصلت بها على الملكية وما تفعله بعد الاستحواذ تؤثر على تحديد الأساس، وفي نهاية المطاف، المكسب الذي يجب أن تدفع عليه أي ضريبة في نهاية المطاف.

فهم الضريبة

إذا كنت تملك وتعيش في منزلك (الإقامة الأساسية) لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس السابقة لبيعها، قد لا تحتاج إلى دفع أي ضريبة على الإطلاق، وذلك بفضل دافع الضرائب قانون عام 1997. قبل 7 مايو 1997، كان مطلوبا من أصحاب المنازل دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية على الأرباح من بيع منزل، ما لم تستخدم العائدات لشراء مسكن أولي أغلى في غضون عامين، أو كان مالك المنزل على الأقل 55 عاما، وادعى إعفاء ضريبي مرة واحدة في العمر على ما يصل إلى 125،000 $ في الأرباح من البيع.

اليوم، لا يدفع أي شخص ضريبة على ما يصل إلى 250 ألف دولار من الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع مسكن أساسي، ولا يدفع الزوجان أي ضريبة على مبلغ يصل إلى 500 ألف دولار، شريطة أن تعيش في منزلك بدون أقل من عامين في فترة الخمس سنوات قبل البيع. إذا كنت قد بيعت منزلا قبل عام 1997 وقمت بتجنيب الربح في مسكنك الأساسي الجديد، فيجب عليك تضمين مبلغ أرباح التمديد عند حساب الأساس الضريبي. وفي ظل ظروف خاصة، مثل تدهور الصحة، أو تغيير في العمل أو الطلاق، يتم التنازل عن الشرط الذي يستغرق عامين، ويستند الإعفاء الضريبي إلى عدد الأشهر التي تعيش في المنزل. على سبيل المثال، إذا كان البائع يعيش في المنزل لمدة 12 شهرا، وينقسم عدد الأشهر الذين يعيشون في المنزل بنسبة 24 (عدد أشهر في عامين). والنتيجة هي 0. 5، التي تمنح صاحب المنزل إعفاء بنسبة 50٪ على أي مكاسب رأسمالية ناتجة عن بيع العقار. ويعفى الأفراد العسكريون الذين ينتقلون بسبب إعادة الانتشار الإلزامي من قاعدة السنتين.

في حين أن مبلغ 250 ألف دولار من المكاسب الرأسمالية (500،000 دولار للمتزوجين) قد يبدو وكأنه إعفاء كبير، مما أدى إلى ارتفاع أسواق الإسكان في العديد من مناطق البلاد على مدى العقد الماضي، تسببت حتى منازل متواضعة أن نقدر بشكل ملحوظ مع مرور الوقت . وبما أنك لا تعرف أبدا ما سيحققه المستقبل في سوق العقارات المحلية، فمن المهم أن تتبع أساس التكلفة الخاصة بك وفهم ما، إن وجدت، سيتم إنشاء المسؤولية الضريبية عند البيع.

أساس الحساب

لتحديد أساس التكلفة في منزلك، تحتاج إلى إضافة تكلفة أي تحسينات رأسمالية قمت بها إلى المنزل إلى السعر الذي دفعته للمنزل. وتعرف التحسينات الرأسمالية عموما بأنها أي شيء يزيد من قيمة الممتلكات الخاصة بك والعمر المتوقع. ويمكن أن تشمل هذه التحسينات توسيع المطبخ، وتركيب حمام سباحة أو إضافة غرفة نوم إضافية. بعد ذلك، تحتاج إلى طرح مبلغ أي نقاط البائع المدفوعة، والاستهلاك والخسائر.

مثال: حساب أساس التكلفة الصفحة الرئيسية شراء السعر: $ 300، 000 نقاط البائع المدفوعة: - $ 6، 000 حمام السباحة: $ 20، 000 تكلفة التكلفة المعدلة: $ 314، 000 < خط القاع

على الرغم من أن أسعار المساكن أخذت ضربة كبيرة في أزمة الرهن العقاري التي حدثت في عام 2007، وإذا استمر التاريخ في تكرار نفسه بطريقة مشابهة لطفرات الإسكان السابقة، فإن العديد من أصحاب المنازل سيشهدون قيمة منازلهم تقدر أكثر من على المدى الطويل. وبالمثل، فإن الاحتمالات جيدة أن قوانين ضريبة الأرباح الرأسمالية سوف تتغير مرة أخرى. لأن لا أحد يستطيع أن يقول على وجه اليقين ما سوف يجلب المستقبل، فمن الأفضل أن يكون لديك فهم كامل لقيمة منزلك، والأساس، والضريبة المسؤولية في جميع الأوقات. في يوم من الأيام، عندما كنت في حاجة إلى المعلومات، عليك أن تكون سعيدا ليكون لها وثيقة في متناول اليد.