بينما يثير المستثمرون حلولا للدخل في مواجهة سياسات سعر الفائدة المنخفض لمجلس الاحتياطي الفدرالي، فقد شرف الكثيرون على فرص توزيعات الأرباح في صناديق الاستثمار العقاري (ريتس). ومن أجل التأهل للهيكل الضريبي، يجب أن تستمد صناديق الاستثمار العقاري 75٪ على الأقل من إيراداتها من الإيجارات وغيرها من الأنشطة العقارية المباشرة وتوزع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة في شكل أرباح. وعلى هذا النحو، فإن متوسط ​​إنتاجية القطاع أعلى بكثير - حاليا حوالي 4٪ - من أبناء عمومتهم التقليديين.
يائسة للدخل، لا يمكن للمستثمرين الحصول على ما يكفي من ريت ذات العائد المرتفع وول ستريت تسرع في تزويدهم. ومع ذلك، فإن نمو العرض لا يأتي من المباني السكنية التقليدية أو أصحاب الحديقة المكتبية. انها تأتي من الشركات في الشركات مثل ملكية لوحات الإعلانات، وأبراج الهاتف الخليوي ومراكز البيانات، مما يجعل التحويل إلى حالة ريت من خلال أحكام رسالة مصلحة الضرائب الخاصة.
بالنسبة للمستثمرين، فإن الارتفاع في نشاط ريت الجديد يوفر بعض فرص توزيع الأرباح المثيرة للاهتمام.
جعل قفزة
بنك الاستثمار باركليز حاليا تعين ما لا يقل عن 15 شركة تدرس بنشاط التحول الجزئي أو الكلي إلى هيكل الثقة الاستثمار العقاري في غضون السنوات القليلة المقبلة. المحرك الرئيسي وراء التحويلات بسيط: يحتاج المستثمرون إلى دخل موثوق، وتحتاج الشركات إلى توفير المال على ارتفاع الضرائب. ونتيجة لذلك، أظهر السوق معاملة تفضيلية كبيرة من قبل صناديق الاستثمار العقاري بسبب تدفقات الدخل الموثوق بها. وتستشهد الشركات بإمكانية تحقيق وفورات ضريبية وزيادة أرباح الأسهم وزيادة عمليات تقييم الأسهم. وقد دفعت هذه الازدواجية على مستوى المستثمر والمستوى المؤسسي العديد من الشركات إلى التوسع في تعريف "الملكية العقارية" وجعل التحويل إلى استثمار عقاري. ومع ذلك، والوصول الى هناك ليست بهذه البساطة.
الاختبار الأول هو تحديد ما إذا كانت الشركة تمتلك كمية كافية من الممتلكات العقارية التي يمكن أن تولد إيرادات الإيجار. تذكر أن 75٪ من دخل ريت يجب أن يأتي من الإيجار أو الفائدة. في حين أن من السهل على شركة تخطط لامتلاك مراكز التسوق، فإنه يصبح من الصعب بموجب قواعد إرس غامضة بشأن تعريف "العقارات العقارية"، على سبيل المثال، امتلاك شركة كهوف الملح لتخزين الوثائق.
وهذا يتطلب أحكاما خاصة من العم سام، ولا سيما في القطاعات التي لا توجد فيها أمثلة قليلة لتحويل ريت. بعد موافق من مصلحة الضرائب يأتي عملية معقدة من معايير الإبلاغ الضريبي المختلفة، وربما الانقسامات بيع قبالة وكذلك تطهير الكنز النقدي للشركة.
ومع ذلك، يمكن مكافأة الشركات والمساهمين الذين يحققون التحويل بنجاح. في عام 2011، تحول البرج الأمريكي (رمزه في بورصة نيويورك: أمت) إلى ريت بعد أن وافقت مصلحة الضرائب الأمريكية على تصنيف الأبراج الخلوية كممتلكات عقارية. يمكن أن يكون سهم لحوالي 45 $.اليوم، يمكن أن يكون أمت في 77 $ للسهم الواحد. وبالمثل، شركة الأخشاب ويرهايوسر (رمزها في بورصة نيويورك: وي ويويرهايوسر CO35 66. 14٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) عند تحويلها دفع $ 5. 6 مليارات توزيعات أرباح خاصة للمساهمين في عام 2010.
التحويلات لا تذهب دائما على حق. عندما تم إنشاء صناديق الاستثمار العقاري لأول مرة في التسعينات، تحولت أنواع العقارات غير التقليدية مثل السجون وأبراج الخليوي وملاعب الغولف إلى صناديق الاستثمار العقاري؛ غير أن بعض هذه الشركات أسفرت عن نتائج فظيعة، حيث أسفرت بعض الحالات عن خسائر بلغت 90 في المائة أو أكثر. على سبيل المثال، مالك السجن و ريت كونفيرزيون كوركتيونس كورب (نيس: ككسو كسكوركتيونس كوربوراتيون أوف أميركا Inc24 86 + 1. 35٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) حاولت تحويل ريت مرة من قبل. وبحلول عام 2000، كان السهم أقل من دولار واحد وتم عكس التحويل. وبالمثل، فإن تصنيف الديون غالبا ما يعاني في أعقاب تحويل الاستثمار العقاري.
لا يزال يستحق محفظتك
على الرغم من المخاطر، لا يزال هناك الكثير الذي ترغب في نمو تحويل ريت لمستثمري التجزئة العادية. ويمكن أن تقلل صناديق الاستثمار العقاري من مخاطر محفظة الأسهم / السندات التقليدية، وتحمي من ويلات التضخم لأنها تملك عقارات حقيقية لا تتحرك قيمها متزامنا. ثم هناك تلك الأرباح العصير للنظر فيها. في كل شيء، الرهان على تلك الشركات التي تجعل من التبديل يمكن أن يكون يستحق كل هذا العناء على المدى الطويل. وتشمل هذه المنتجات سينسيناتي بيل (نيس: كبب كبسينسيناتي بيل Inc19 40+ 0٪ 26 كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) مركز التاريخ سايروسون، مشغلي برج الهاتف الخليوي كراون كاستل إنترناشونال (نيس : تسي تسيكرون كاستل إنترناشونال Corp. 81 + 4 98٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) و سبا كومونيكاتيونس (ناسداك: سباك سباسسبا كومونيكاتيونس كوربوراتيون 164 42 + 6 40 ٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 )، شركة تخزين الوثائق أيرون منتين (رمزها في بورصة نيويورك: إرم إرميون منتين Inc40 64 + 1 30٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) وصاحب لوحة الإعلانات لامار أدفرتيسينغ (ناسداك: لامر لامرلامار أدفرتيسينغ Co74 91 + 7. 06٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ).
A ارتفاع مستمر
في حين أن القفزة للحصول على الوضع الضريبي ريت ظلت مستمرة لبضع سنوات، فقد تسارعت حقا في العام الماضي أو نحو ذلك. وبالنظر إلى أن البحث عن ارتفاع الدخل وانخفاض ضرائب الشركات لا يزال قائما، يمكن للمستثمرين الاستمرار في رؤية هذا الاتجاه تلعب في السنوات المقبلة. وعموما، من شأن ذلك أن يجعلها تبتسم وتزودها بالكثير من خيارات توزيع الأرباح الجديدة.