كان المحرك الرئيسي للطلب على المنازل الفاخرة بعد الركود العالمي هو زمرة من المستثمرين الدوليين الأثرياء الذين يسعون للحصول على مكان آمن لكسب عوائد أعلى في بيئة منخفضة الفائدة. ونظرا لانخفاضها بسبب الأحداث الدولية مثل انخفاض أسعار النفط وتباطؤ النمو الاقتصادي في الصين، فضلا عن الزيادات الضريبية وأسعار الفائدة في بعض المناطق، انخفضت الأسعار في بعض المدن الرئيسية. ولا يزال من المتوقع أن تشهد مدن مهمة أخرى نموا كبيرا في عام 2016 - ليس فقط على مستويات مثيرة مثل مكاسب ما بعد الركود.

وفيما يلي نظرة على سبع مدن رئيسية وما يحدث في أسواق العقارات السكنية الفاخرة. كما سنشارك بعض مشورة الخبراء حول مدى ذكاء الاستثمار في السوق المتدهورة.

1. شنغهاي

نمت إمدادات الإسكان الفاخرة في شانغهاي مثل الخيزران العام الماضي، مع زيادة ملحوظة بنسبة 440٪ عن المخزون لعام 2014، وفقا لبحث أجرته شركة نايت فرانك، وهي شركة تقدم خدمات استشارية في مجال العقارات السكنية والتجارية العالمية. كما شهدت المدينة ارتفاعا في متوسط ​​سعر البيع بنسبة 14٪ خلال نفس الفترة. شهدت الشقق الفاخرة في وسط المدينة نموا متوسطا في الربع الرابع، وبودونغ وهوانبو لديها بعض من أعلى الأسعار في المدينة.

ساهمت معدلات الرهن العقاري المنخفضة والقواعد الجديدة التي تجعل من السهل الحصول على رهن عقاري على عقار في مدينة أخرى أسهل في الطفرة. نايت فرانك يشهد زيادة بنسبة 5٪ في متوسط ​​أسعار المنازل الفاخرة في شنغهاي لعام 2016.

2. لندن

منذ عام ونصف، كان سوق العقارات الفاخرة في لندن حار. ولكن بدأ التبريد في عام 2015، وحتى أواخر يناير / كانون الثاني، تباطأت المبيعات بشكل كبير. المنازل تأخذ وقتا أطول للبيع، وقوائم تشهد تخفيضات الأسعار متعددة. وكان الانخفاض في الأسعار لعام 2015 أكبر في المناطق الفاخرة مثل نايتسبريدج (-6٪ 1) وأقل أهمية في أحياء مثل هايد بارك (-1٪ 8). ارتفعت الأسعار فعليا في إسلنغتون (6٪).

تتضمن الأسباب المحتملة للتباطؤ العام معايير إقراض أكثر صرامة مصممة لمنع فقاعة الإسكان وارتفاع الضرائب على الممتلكات وعدم اليقين السياسي والاقتصادي. وبوجه عام، ارتفعت قيم العقارات الرئيسية (5٪ من المنازل) في المدينة الوسطى بنسبة 1٪ فقط في العام الماضي.

على الرغم من أن ما يبدو وكأنه الكثير من الأخبار السيئة، فإن البنك المركزي البريطاني، على عكس بنك الاحتياطي الفيدرالي، لم يرفع سعر الفائدة المستهدف بعد. وهذا يعني أن معدلات الرهن العقاري لا تزال منخفضة، وهذا هو أحد الأسباب التي تجعل نايت فرانك يتوقع زيادة بنسبة 2٪ في أسعار العقارات المركزية الرئيسية في لندن لعام 2016. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة، راجع هل هو الوقت المناسب لشراء منزل في لندن؟ )

3. مدينة نيويورك

ارتفعت أسعار العقارات السكنية الرئيسية بنسبة 5٪ في العام الماضي، ومن المتوقع أن تفعل الشيء نفسه هذا العام في المدينة التي لا تنام، تقارير نايت فرانك.وقال كنيت فرانك أن أكبر خطر على الأسعار هناك زيادة أعلى مما كان متوقعا في سعر الفائدة على الاحتياطي الفيدرالي، لأن ارتفاع الأسعار سيجعل المساكن أقل تكلفة للمقترضين والمستثمرين الأجانب الذين يضعف وضعهم المالي مع تقوية الدولار. وتشمل المخاوف الأخرى بشأن سوق نيويورك تباطؤ النمو الاقتصادي في جميع أنحاء العالم وتباطؤ نمو الأجور. أيضا، توريد المنازل الفاخرة الجديدة في مدينة نيويورك آخذ في الازدياد؛ إذا كان العرض يحصل كبيرة جدا، يمكن أن تعاني الأسعار. (لمعرفة المزيد عن سوق الإسكان الأوسع نطاقا، اقرأ مدينة نيويورك العقارية: ملاذا آمنا؟ )

"في مانهاتن نرى سوقا قويا جدا"، يقول دانيال بلاتمان، مع دوغلاس إليمان عقارات في مدينة نيويورك. "المنتجات التي هي جيدة جدا لا تزال تتحرك، في حين أن السلع الفاخرة الإفراط في أعلى قد يكون تباطؤ قليلا. وقال بلاتمان: "المنازل الفاخرة التي تلبي احتياجات الناس وبأسعار جيدة هي الأكثر نشاطا. "المنتج الذي يدير لتشمل صانع اسبرسو مدمج لشحن أكثر يميل إلى الجلوس لفترة أطول قليلا"، كما يقول. (تحقق من مانهاتن فاخرة كوندوس كما الاستثمارات.)

4. سنغافورة

في سنغافورة، ثاني أكبر سوق سكني فاخر في آسيا (هونج كونج فقط هو أكثر تكلفة)، انخفضت الأسعار وحجم المبيعات قليلا في عامي 2014 و 2015 بعد زيادة الأسعار ما يقرب من 80٪ من 2008 حتى 2013. زادت الحكومة الضرائب على الأجانب الذين يشترون العقارات هناك لأن المستثمرين الصينيين والماليزيين والاندونيسيين يساهمون في ارتفاع درجة الحرارة في السوق، وقد تسببت هذه الزيادة في هؤلاء المستثمرين للنظر في المدن العالمية الكبرى الأخرى. العديد من المنازل الجديدة في سنغافورة الآن شاغرا.

بعض المستثمرين والمحللين لديهم مشاعر إيجابية حول سوق الإسكان الفاخرة في سنغافورة بسبب الجاذبية الشاملة للبلاد إلى الأثرياء جدا. ويرى آخرون إمكانية حدوث مزيد من الانخفاض مع ارتفاع أسعار الفائدة والمستثمرين يشعرون بالقلق إزاء السوق والاقتصاد الأوسع. ويتوقع نايت فرانك انخفاض الأسعار بنسبة 3. 3٪ هذا العام. قد تكون الأسعار قاع.

5. سيدني

أكبر مدينة في أستراليا هي ألمع بقعة في توقعات سوق الإسكان الفاخرة 2016 نايت فرانك، مع ارتفاع الأسعار المتوقعة من 10٪. ويأتي ذلك بعد عام 2015 المذهل، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 15٪. تجدر الاشارة الى ان سيدني تشهد طلبا كبيرا من الصينيين الذين يسعون الى الاستقرار فى الاستثمارات فى الخارج ومن المستثمرين المحليين.

أكبر التهديدات لسوق الإسكان الفاخرة في سيدني هي ضعف أسعار النفط، مع تراجع الطلب على السلع وارتفاع المعروض، وتباطؤ أكبر من المتوقع في النمو الاقتصادي للصين، مما يؤثر أيضا على أسعار النفط والسلع ويؤثر في نهاية المطاف على الطلب على الصادرات، وفقا للتقرير. أيضا، أحد المقرضين علنا ​​سوق الإسكان الراقية سيدني "مبالغ فيها بشكل كبير. "(للقراءة ذات الصلة، راجع كيفية تمويل الأجانب العقارات .)

6. هونج كونج

يواجه سوق الإسكان في هونج كونج عددا من المخاطر الخطيرة إلى حد ما، بما في ذلك ارتفاع أسرع من المتوقع في الولايات المتحدة.(وهو مشكلة لأن عملة هونغ كونغ مرتبطة بالدوالر الأمريكى)، والأزمات السياسية العالمية التى من شأنها أن تعطل التجارة وتزيد من التنظيم الحكومى لسوق الإسكان، وفقا لما ذكره نايت فرانك.

تتوقع الشركة انخفاضا بنسبة 5٪ في نمو أسعار المدن السكنية الرئيسية لعام 2016 بعد زيادة بنسبة 1.5٪ في عام 2015، مما يجعل هونج كونج أضعف مدينة على القائمة. والمساهمة في هذه المشكلة هي زيادة المعروض من المساكن في المدينة. شيء واحد هونغ كونغ ربما لا داعي للقلق حول هو انخفاض نمو الأجور خلق مشاكل القدرة على تحمل التكاليف وخفض الطلب. (اعرف المزيد في نصائح للشراء العقارات الفاخرة و أعلى 6 المليارات يعيشون في هونغ كونغ .

7. لوس أنجلوس

في حين لم يتم تضمينها في تقرير نايت فرانك، لا تزال لوس أنجلوس مدينة رئيسية للعقارات الفاخرة. وقال جاي بيلسون، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة جاي بيلسون لوكسوري ديفلوبمنت في بيفرلي هيلز: "إن المستثمرين العالميين يستمدون من سجلها القوي وإمكانات النمو المذهلة. ولكن بالمقارنة مع المدن الرئيسية الأخرى، تبدو الأسعار وكأنها صفقة لأن L. A. لديها شيء هذه المدن لا: الأرض.

"عندما تنظر إلى أغلى المدن في العالم، مع متوسط ​​سعر القدم المربع في لندن في 5، 300، طوكيو في 7 $ 600، وهونغ كونغ بيع في 11000 $، بيفرلي هيلز هو رائع صفقة في $ 3، 000 مع نصف فدان من الأرض "، ويقول بيلسون. وتستقطب المدينة المشترين الدوليين الذين يزورون منازلهم L. بضع مرات في السنة، كما يقول، في حين يرى أيضا الطلب المستمر من السكان الحالي L. A.. كن وكيل عقارات للأغنياء جدا .

لا تزال المناطق الراقية مثل شاطئ ماليبو لديها الكثير من المخزون، والمنازل هناك بيع تحت قائمة الأسعار، وفقا ل سوثبي's إنترناشونال ريلتي هو أكبر تحديث لسوق لوس أنجلوس في الربع الأخير من عام 2015. واحدة من أقوى العلامات التجارية لوس انجليس لوس انجليس هي باليساديس المحيط الهادئ، حيث المخزون منخفض والمنازل تبيع تقريبا في القائمة. وكان متوسط ​​سعر المساكن ال 29 المباعة في بيل اير في عام 2015 أعلى بنسبة 19٪ تقريبا من 39 منزلا تم بيعها خلال نفس الفترة من عام 2014.

الاستثمار في سوق إسكان فاخر أبطأ

هل يجب أن تستثمر في العقارات السكنية الفاخرة نظرا لظروف السوق الحالية؟ النظر في ما قال ثلاثة وكلاء العقارات الفاخرة لنا.

يقول داني باتسكالين، المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة تبغ هومز في جميع أنحاء العالم في بيفرلي هيلز، كاليفورنيا: "إنه يعتمد على دافع المشتري وخططه للمنزل". إذا كان هذا هو مقر الإقامة الرئيسي والمشتري يخطط للعيش في المنزل، ثم، نعم، فإنه دائما من المنطقي للاستثمار في العقارات الفاخرة. إذا كانت النية هي شراء وبيع بسرعة، فإنه قد لا تجعل من الشعور بقدر كبير في السوق أسفل لأن هناك خطر فقدان المال على المشروع. "

ومع ذلك، إذا كنت تفكر في شراء الآن وبيع خمس أو 10 سنوات على الطريق، باتزالكين صعودي:" أنا واثق دائما أن العقارات ستكون أعلى. إذا نظرنا إلى آخر سوق لأسفل بدأ في عام 2007، فإن الأشخاص الذين اشتروا في حين أن السوق كان 'أسفل' بين عامي 2010 و 2012 قد استفادت كثيرا - في بعض الحالات، هذه المنازل تضاعفت من حيث القيمة منذ ذلك الوقت!"

مايكل كيلتسوسكي، سمسار عقارات مع برانديوين فين بروبيرتيز سوثبي's إنترناشونال ريلتي في سنترفيل، ديل. يقول:" خارج عدد قليل من المناطق الحضرية الكبرى والوجهات الترفيهية، فإن السوق الفاخرة يمكن أن يكون تحديا. ويقول: "عند الاستثمار في فئة الأصول الصعبة، من المهم التركيز على مقاييس مثل:

• كم عدد العقارات الفاخرة التي تم تداولها داخل سوق الموضوع؟
• ما هو متوسط ​​الوقت في السوق؟
• كم كان الفرق بين سعر القائمة و سعر البيع؟

إذا كنت تشتري استثمارا، يضيف كيلتسوسكي، فأنت تريد أن تنظر إلى القيمة والتقدير. وعلاوة على ذلك، في أي سوق، حتى واحد محموم، يمكنك وضع استراتيجية استثمار ناجحة وتحويل الربح، كما يقول.

خوليو يبانيز، وكيل عقاري مع ذي كيس Co. / لوكسوري بورتفوليو إنترناشونال، متخصص في العقارات الفاخرة والفخمة الفاخرة بين فورت لودرديل وبوكا راتون. حتى في سوق بطيئة، كما يقول، هناك عدة طرق للنظر في شراء منزل فاخر:

• تقييم مدى الشراء سوف تعزز حياتك الشخصية أو الأعمال التجارية.
• اطلب المشورة من السماسرة العقاريين المحليين، الراقية، الراقية.
• احصل على تاريخ كامل من المبيعات المماثلة خلال الثلاث إلى خمس سنوات الأخيرة للحصول على عرض واسع للأسعار في مختلف ظروف السوق حتى تتمكن من تقديم العرض المناسب (راجع 10 نصائح للحصول على سعر عادل على الصفحة الرئيسية ). <<> <>> <>> المدن التي عادة ما تقود أعلى سعر للقدم المربع للخصائص الفاخرة، كما يقول يبانيز، هي "مراكز اقتصادية ضخمة" مثل لندن ونيويورك وهونغ كونغ وسنغافورة وزيورخ، حيث يستخدم المشترون هذه المنازل كمساكن رئيسية. هذا صحيح على الرغم من أن الأفراد أصحاب الثروات العالية جدا غالبا ما تنفق أكثر على منازلهم الثانية والثالثة في أماكن مثل الريفييرا الفرنسية وجزر كايمان، ويضيف. <

قد تشهد مدن مثل هونغ كونغ أو سنغافورة سوقا هبوطيا بسبب ارتفاع الضرائب على العقارات الرئيسية، وصعوبات الموافقة على سكان جدد أو تباطؤ الاقتصاد الصيني، ولكن الأساسيات موجودة، وهاتان المدينتان هما محاور آسيوية هنا للبقاء.

إذا كنت قلقا بشأن البيع، عليك أن تدرك أن تسويق منزل بقيمة 10 ملايين دولار أمريكي يستغرق وقتا أطول، وكلما زاد السعر، كلما طال الوقت، يقول يبانيز. إذا كنت لا تبحث عن الوجه، فمن المحتمل أن يكون ذلك جيدا، ومن الصعب معرفة ظروف السوق التي قد تبدو في غضون ثلاث إلى سبع سنوات أو أكثر، عندما تكون مستعدا للبيع. في بعض الأحيان تأخذ المنازل الفاخرة جدا سنوات للبيع، وتلاحظ يبانيز.

خلاصة القول

في حين لا يتوقع المحللون أن تقدم 2016 عائدات مذهلة للمستثمرين العقاريين للمنازل الفاخرة في المدن العالمية الكبرى، يمكن أن تشهد سيدني عائدات متوسطة تبلغ 10٪، وأسوأ إسقاط للحفنة، هونغ كونغ، يدعو فقط إلى انخفاض بنسبة 5٪، وهو بالكاد سبب للذعر. كما أن الجيب الضخمة مثل بيفرلي هيلز وكاليف وأسبن كولو تتعارض أيضا مع الاتجاه (انظر

أسعار القصر تصل إلى مستويات قياسية جديدة) . وكما هو الحال دائما، فإن أسعار الفائدة والضرائب العقارية والنمو الاقتصادي والسياسة وأسعار السلع الأساسية، على سبيل المثال بعض العوامل الرئيسية، سوف تؤثر على الأسعار. لا تبحث فقط عن حجم المبيعات الحالي والأسعار، ولكن ما يفعله الأفراد الآخرون ذات القيمة العالية جدا، والمؤشرات ذات القيمة طويلة الأجل - على سبيل المثال، أهمية لندن ونيويورك كمراكز مالية كبرى - عندما معتبرة ما إذا كانت مدينة معينة قد تكون رهان جيد لعوائد قوية على العقارات الفاخرة. اقرأ المزيد

الاستثمار في العقارات الفاخرة .