شراء منزل مليء بالمضاعفات التي لا يفهمها معظم الناس وغير مستعدين لذلك. واحدة من تلك العناصر الغامضة هي عملية الضمان (وتسمى أيضا "إغلاق")، والذي يحدث بين الوقت البائع يقبل اتفاقية الشراء ويحصل المشتري مفاتيح للمنزل الجديد. أدناه هو 10 خطوة سيرا على الأقدام من خلال العملية حتى أنك لن تترك واقفا في المطر دون سقف فوق رأسك يتساءل ما حدث للتو.

1. الذهاب إلى الضمان / بموجب عقد وفتح حساب الضمان

وبمجرد قيامك والبائع قد وقعت على اتفاق شراء مقبولة للطرفين، سيقوم وكيلك بجمع شيك المال الخاص بك وإيداعه في حساب الضمان في شركة الضمان المحددة في الشراء اتفاق.

تعمل شركة الضمان كطرف ثالث محايد لجمع الأموال المطلوبة والمستندات المشاركة في عملية الإغلاق، بدءا من إيداع الأموال الجديء الأولي إلى وثائق القرض إلى العقد الموقع. في بعض المناطق، يمكن للمحامين التعامل مع هذه العملية بدلا من شركة الضمان ويمكن أن يطلق عليه "التسوية" بدلا من "الضمان".

2. في انتظار تقييم البنك

سيقوم البنك الذي يقدم الرهن العقاري بتقييمه الخاص للعقار (الذي يدفعه المشتري عادة) لحماية مصالحه المالية في حالة احتياجه إلى الحجز على العقار. إذا كان التقييم يأتي في أقل من السعر المعروض، فإن المقرض لن تعطيك التمويل إلا إذا كنت على استعداد للخروج نقدا للفرق أو البائع يخفض السعر إلى المبلغ تقييمها.

خياراتك الأخرى في محاولة لتغيير عقل المثمن هي واحدة مما يلي:

• لتوفير معلومات إضافية حول سبب اعتقادك بأنه يجب تقييم المنزل بمبلغ أعلى من
• للحصول على تقييم آخر
• لمحاولة الذهاب مع مقرض آخر، ونأمل أن يأتي تقييم المقرض لصالحك

إذا لم يكن أي من هذه الخيارات ممكنا، سوف تكون قادرة على إلغاء عقد الشراء. (لمزيد من المعلومات حول تسعير منزل جديد، اقرأ 10 نصائح للحصول على سعر عادل على الصفحة الرئيسية .

3. التمويل الآمن

يجب أن يكون قد تم بالفعل الموافقة المسبقة على الرهن العقاري في الوقت الذي تم فيه قبول اتفاقية الشراء. بمجرد إعطاء المقرض الخاص بك عنوان العقار، فإنه سيتم إعداد تقدير حسن النية، أو بيان بالتفصيل مبلغ القرض الخاص بك، ومعدل الفائدة، وتكاليف الإغلاق والتكاليف الأخرى المرتبطة بالشراء. قد ترغب في التفاوض على الأرقام الموجودة على هذه الوثيقة قبل التوقيع عليها. وبمجرد أن يكون لديك التزام القرض المكتوب، حان الوقت لإزالة الطوارئ التمويل في الكتابة.

4. الموافقة على إفصاحات البائع

خلال هذه الخطوة، يجب أن تتلقى إخطارا كتابيا بأي مشاكل واضحة سبق أن تم تحديدها من قبل البائع أو وكيل البائع.فعلى سبيل المثال، قد يكون المرآب في الأحياء المعتدلة إلى المنخفضة الدخل في المناطق ذات التكلفة المرتفعة، قد تحول إلى منطقة معيشة في انتهاك لقوانين الإسكان بالمدينة. قد تكون على علم بأي مشاكل من هذا القبيل لأنهم كثيرا ما يشار إليهم في القائمة.

5. الحصول على عمليات التفتيش الضرورية

تفتيش المنزل

لا يطلب منك الحصول على تفتيش منزلي عند شراء منزل، ولكن من مصلحتك أن تفعل ذلك. لبضع مئات من الدولارات، والمهنية مفتش المنزل اقول لكم إذا كان هناك أي عيوب خطيرة أو مكلفة في المنزل. إذا كانت هناك، ستحتاج إلى معرفتها حتى تتمكن من العودة من الشراء، اطلب من البائع إصلاحها، أو اطلب من البائع خفض السعر حتى تتمكن من التعامل مع الإصلاحات بنفسك. لاحظ أنه لا يمكنك التفاوض على أي تنازلات البائع هنا إذا كان العقد يقول أنك سوف تشتري الممتلكات "كما هي". إذا اختتمت عملية التفتيش بصورة مرضية، ستحتاج بعد ذلك إلى إزالة حالة التفتيش كتابة.

فحص الآفات

إذا كان المقرض لا يتطلب فحص الآفات، قد لا تزال ترغب في الحصول على واحد للتأكد من أن المنزل ليس لديه النمل الأبيض، النمل النجار ، أو آفات أخرى مثل الصراصير أو الفئران. قد لا تكون هذه المشاكل واضحة خلال ساعات النهار عندما كنت على الأرجح عرض المنزل، وسيكون اكتشاف غير مرغوب فيه بشكل رهيب بعد التحرك في. إذا كان هناك أي مشاكل الآفات، وسوف تحتاج إلى تصحيح قبل أن يمكن المضي قدما في بيع (على افتراض أنك تريد الاستمرار في الشراء). هذا هو مجال آخر حيث قد ترغب في إعادة التفاوض مع البائع لدفع ثمن العمل.

التفتيش البيئي

يوصى أحيانا للحصول على التفتيش البيئي للتحقق من السموم في المنزل مثل العفن والأسبستوس. كما يمكن أن تكون هناك مشاكل على موقع المنزل، مثل التلوث من موقع بالقرب من المكب، حقل النفط السابق، منظف جاف، محطة وقود أو غيرها من الأعمال الخطرة بيئيا. أي مشاكل كشفت في هذا المجال يمكن أن تعني مخاطر صحية خطيرة وقد تكون باهظة الثمن لإصلاح.

عمليات تفتيش أخرى

قد تحتاج المناطق المعرضة للزلازل إلى تقرير عن التربة و / أو تقرير جيولوجي لتقييم خطر إلحاق أضرار جسيمة بالممتلكات في حالة حدوث كارثة كهذه. العديد من المناطق تتطلب تقارير الفيضانات. إذا كان المنزل من المرجح جدا أن الفيضانات، فلن تكون قادرة على الحصول على تأمين أصحاب المنازل، مما يعني أنك لا يمكن الحصول على الرهن العقاري. في بعض الحالات، وشراء التأمين ضد الفيضانات بالإضافة إلى التأمين منزلك سوف تحل هذه المشكلة. وفي المناطق الريفية، ينبغي إجراء مسح للأراضي للتحقق من حدود الممتلكات (في المناطق الحضرية، تكون الحدود واضحة جدا).

6. الحصول على تأمين ضد المخاطر

ويشمل ذلك تأمين أصحاب المنازل وأي تغطية إضافية مطلوبة في منطقتك الجغرافية (مثل التأمين ضد الفيضانات). سوف يطلب منك الحصول على تأمين أصحاب المنازل حتى يتم دفع الرهن العقاري الخاص بك قبالة (وكنت ربما تريد ذلك، على أي حال).اختر شركة التأمين الخاصة بك، والتي قد تكون مختلفة عن واحد المقرض يختار، والتسوق في جميع أنحاء للحصول على أفضل سعر. اقرأ المزيد عن التأمين اللازم، راجع دليل المبتدئين للتأمين على أصحاب المنازل ، نصائح التأمين لأصحاب المنازل و خمس سياسات التأمين يجب أن يكون لدى الجميع . < 7. الحصول على تقرير العنوان والتأمين على العنوان

وهذه مطلوبة أيضا من قبل المقرض الخاص بك، ولكن مرة أخرى، كنت تريد لهم على أي حال. ويتأكد تقرير العنوان من أن عنوان العقار واضح - أي أنه لا توجد امتيازات على العقار وأنه لا يوجد أي شخص آخر إلا أن البائع لديه مطالبة بأي جزء منه. التأمين على العنوان يحميك (والمقرض) من أي التحديات القانونية التي يمكن أن تنشأ في وقت لاحق إذا لم يظهر شيء خلال البحث عن اللقب. إذا كان هناك أي خطأ في العنوان (المعروف باسم سحابة أو عيب)، فإن البائع سوف تحتاج إلى إصلاحه حتى يمكن المضي قدما في بيع أو تتيح لك المشي بعيدا. اعتمادا على المكان الذي تعيش فيه، شركة الضمان وشركة العنوان قد تكون واحدة ونفس الشيء.

8. قم بإجراء مسيرة نهائية

من المفيد إعادة فحص العقار قبل إغلاقه للتأكد من عدم حدوث أي أضرار جديدة وأن البائع قد ترك لك العناصر المحددة في اتفاقية الشراء مثل الأجهزة أو التجهيزات . في هذه المرحلة من العملية، وربما كنت لن تكون قادرة على العودة إلى الوراء إلا إذا كان المنزل قد لحقت أضرار جسيمة. ومع ذلك، فإنه ليس من غير المألوف من المشتري صغير للضغط على وكيله أو الحصول على اتفاق إلغاؤها على شيء غير هام.

9. راجع نموذج هود-1

قبل يوم واحد على الأقل من الإغلاق، سوف تتلقى نموذج هود-1، أو البيان النهائي لشروط القرض وتكاليف الإغلاق. قارنها بتقدير حسن النية الذي وقعته سابقا. وينبغي أن تكون الوثيقتان متشابهتين جدا. ابحث عن رسوم غير ضرورية أو غير متوقعة أو مفرطة وكذلك أخطاء صريحة.

10. كلوز إيسكرو

تختلف عملية الإغلاق إلى حد ما من قبل الدولة، ولكن عليك التوقيع على طن من الأوراق، والتي يجب أن تأخذ وقتك مع وقراءة بعناية. سيكون لدى البائع أوراق للتوقيع أيضا. بعد التوقيع على جميع الأوراق، سيقوم ضابط الضمان بإعداد عمل جديد تسمية لك كمالك العقار وإرسالها إلى مسجل مقاطعة. سترسل شيك أمين الصندوق أو ترتب تحويلا صريديا لدفع المبلغ المدفوع وتكاليف الإغلاق، وسيقوم المقرض بسحب أموال القرض الخاص بك للضمان حتى يمكن دفع البائع، ومقرض البائع، إن كان ذلك ممكنا.

إذا كنت تجعل من هذا بكثير، عليك أخيرا الحصول على الاستيلاء على المنزل.

الاستنتاج

وكيلك سوف يشرف على هذه العملية برمتها، لذلك لا تكون قلقة للغاية إذا كنت لا تفهم كل التفاصيل طالما كنت تثق وكيلك. ومع ذلك، في أي معاملة حيث كنت وضعت الكثير على الخط ماليا، انها فكرة جيدة أن يكون على الأقل فكرة أساسية عن ما يحدث حتى أنك لن تحصل على الاستفادة منها.