عندما بدأ سوق الإسكان في الهبوط في عام 2007، بدا أن أيام الرهون العقارية منخفضة الدفع قد انتهت. ولكن من المستغرب، بعد بضع سنوات فقط، حتى المستهلكين الذين لديهم أقل من المتوسط ​​الائتمان يمكن في كثير من الأحيان شراء منزل مع أقل بكثير من 20٪ مقدما.

حتى في أعقاب الشريحة السكنية مباشرة، كان للمستهلكين بعض الخيارات إذا كان حسابهم الادخار قليل. قروض الرهن العقاري، التي تتطلب فقط 3. 5٪ أسفل، تتمتع موجة من شعبية. وبالنسبة لأولئك الذين تأهلوا، سمحت القروض السكنية فا المشترين لتمويل كامل ثمن منزلهم.

في هذه الأيام، أصبح من الأسهل أيضا الحصول على قرض تقليدي مع دفعة منخفضة. فاني ماي وفريدي ماك، التي تشتري معظم الرهون العقارية من مقرضي الولايات المتحدة، أعلنت مؤخرا أنها سوف تخفض الحد الأدنى من الدفعة الأولى من 5٪ إلى 3٪. وبقيامهم بذلك، فتحوا الباب أمام البنوك للتنافس على مشتري المنازل الذين يعانون من ضائقة مالية.

في حين أنه لا يزال من الممكن شراء منزل مع القليل جدا إلى أسفل، سواء كان فكرة جيدة بالنسبة للمستهلكين هو سؤال آخر. هل من المنطقي لبناء المدخرات الخاصة بك وانتظر للذهاب للتسوق المنزل حتى تتمكن من وضع المزيد من النقد في الإغلاق؟ وكم من المدخرات الخاصة بك يجب أن تستثمر في السكن؟ وفيما يلي بعض العوامل التي يجب مراعاتها.

- 2>>

انخفاض الدفعة: أعلى التكاليف على المدى الطويل

ولعل أول شيء للتفكير مع قروض الدفع من أسفل إلى أسفل هو أنه، مع استثناءات قليلة، وأنها سوف تكلفك أكثر في فترة طويلة يركض. لأنك تمول أكثر من سعر المنزل، فإن مدفوعات الفائدة على مدى فترة القرض ستكون أعلى بكثير

على سبيل المثال، إذا اشتريت 200 ألف دولار أمريكي مع تخفيض بنسبة 5٪ بدلا من 20٪، فإنك سوف تدفع ما يقرب من 35 $، 000 أكثر في الفائدة على مدى قرض لمدة 30 عاما. من الواضح، عليك أيضا أن تدفع أكثر لتغطية أصل القرض أيضا.

وبالنظر إلى انخفاض أسعار الفائدة بشكل لا يصدق، فإن هذا وحده قد لا يمنعك من شراء منزل عاجلا أو آجلا. القلق الأكبر هو إضافة إلى النفقات الخاصة بك أقساط التأمين على الرهن العقاري سيكون لديك عادة لشوكة أكثر إذا كنت تشتري منزل أو شقة مع أقل من 20٪ إلى أسفل. نقطة هذه المدفوعات هي لتغطية خسارة المقرض إذا كنت الافتراضي على القرض الخاص بك.

هناك نوعان أساسيان من التأمين على الرهن العقاري. إذا قمت بإخراج قرض من إدارة الإسكان الفيدرالي، فإن المقرضين من القطاع الخاص يقدمون الأموال لشراء منزلك، وتعمل الحكومة كمؤمن لك. إذا كان المنزل أقل من 625 ألف دولار، فإن قسط التأمين على الرهن العقاري السنوي هو 0. 80٪ أو 0. 85٪، اعتمادا على المبلغ الممول. عليك أيضا أن تدفع قسطا مقدما، الذي يصل إلى ما يزيد قليلا عن 3 000 دولار لقرض 180،000 $.

إذا حصلت على قرض عقاري تقليدي، فأنت بدلا من ذلك تدفع شيئا يسمى تأمين الرهن العقاري الخاص أو مؤشر مديري المشتريات.عادة، فإنه يكلف أي مكان من 0. 3٪ و 1. 15٪ سنويا، على الرغم من أنه في هذه الحالة ليس هناك رسوم مقدما. ما الفرق بين تأمين الرهن العقاري الخاص وقسط التأمين على الرهن العقاري؟ )

تسوية سداد الدفعة

هل يعني احتمال التأمين على الرهن العقاري أنه يجب عليك انتظر حتى يمكنك اخماد كامل 20٪ من تكلفة المنزل؟ ليس بالضرورة.

بالنسبة للمبتدئين، في بعض المدن الأكثر بروزا، الانتظار ليس واقعيا دائما. إذا كنت تعيش في جزء من البلاد حيث المنازل متواضعة حتى تكلف 400،000 $، وكنت قد لغرونج $ 80، 000 قبل دخول السوق. وإذا كنت تقيم في منطقة حيث يكون الشراء أقل تكلفة من الإيجار، قد يكون هناك مثبط إضافي للبقاء على الهامش حتى يتم حفظ ما يكفي لتجنب التأمين على الرهن العقاري.

بالنسبة لبعض الناس، فإن الخيار الأفضل قد يكون العثور على وسط وسط بين الحد الأدنى دفعة أولى و 20٪ التقليدية. على سبيل المثال، إذا قمت بإخراج قرض من إدارة الإسكان الفيدرالي وخفضت 10٪، سيتم إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص بك بعد 11 عاما. وإلا، سوف تستمر في دفع ثمن كامل القرض. يمكنك إعادة تمويل في وقت لاحق للتخلص من التأمين؟ بالتأكيد. ولكن لا يوجد ضمان بأن أسعار الفائدة ستكون عند أو بالقرب من أدنى مستوياتها التاريخية عند القيام بذلك.

بالإضافة إلى ذلك، فإن قسط التأمين على الرهن العقاري (ميب) ينخفض ​​عند إجراء دفعة أكبر. عندما تأخذ رهن عقاري مدته 15 عاما، على سبيل المثال، إذا كنت تستطيع دفع 10٪ في مقدمة الدفعات السنوية من 0. 70٪ إلى 0. 45٪.

في حين أن التفاصيل مختلفة قليلا مع بمي، ينطبق نفس المنطق. وكلما زادت الدفعة المقدمة، كلما كان عليك أن تدفع في أقساط أقل. ميزة واحدة من بمي، على الرغم من ذلك، هو أنه يمكنك إلغاء ذلك بمجرد تحقيق 20٪ من الأسهم في منزلك (انظر كيفية التخلص من التأمين على الرهن العقاري الخاص ).

إذا كان البنك يحتفظ برهنك على كتبه - أي أنه لا يبيعه إلى كيان مثل فاني ماي أو فريدي ماك - قد لا يتطلب التأمين على الإطلاق. ومع ذلك، غالبا ما تفرض البنوك رسوما مسبقة أو أسعار فائدة أعلى إذا اخترت الحصول على قرض منخفض الدفع للمساعدة في التخفيف من المخاطر التي تواجهها. حتى نصف إضافية من نقطة مئوية واحدة يمكن أن يكلفك عدة آلاف من الدولارات أكثر على مدى 30 عاما. التأثير الكلي هو نفسه: عند وضع أكثر لأسفل، يمكنك الاقتراض لأقل.

خطر الذهاب "تحت الماء"

هناك مشكلة أخرى تتمثل في خفض الحد الأدنى عند شراء منزل هو أن لديك حماية أقل إذا انخفض سوق الإسكان. مع 3٪ فقط أو 4٪ إلى أسفل، هل يمكن أن تجد بسهولة نفسك بسبب أكثر للبنك من منزلك يستحق. هذا هو بالضبط ما حدث لكثير من أصحاب المنازل خلال انهيار المساكن الأخيرة.

إذا ذهبت "تحت الماء" على منزلك وفقدت وظيفتك بشكل غير متوقع، على سبيل المثال، لم يعد لديك خيار الاقتراض ضد الممتلكات الخاصة بك لدفع النفقات أو القدرة على بيع المنزل دون دفع جزء كبير من المال ل المقرض.

على الرغم من أنك لا تتمتع بالحماية الكاملة حتى لو وضعت 10٪ أو 15٪، فإنك تعطي لنفسك مخزنا أكبر بكثير إذا ما اتخذت أسعار المنازل منعطفا للأسوأ.

حفظ وسادة التوفير

إنقاذ المنزل هو هدف الحياة الرئيسية. ولكن كما كنت تجميع الدفعة الأولى، تأكد من أنك لا تترك نفسك قصيرة جدا من النقد. ليس فقط أنه من الجيد أن يكون لديك صندوق الطوارئ (من الناحية المثالية ستة أشهر من تكاليف المعيشة)، سوف تحتاج أيضا أموال احتياطية للنفقات غير المتوقعة التي شراء منزل كثيرا ما يستتبع. لمزيد من المعلومات، راجع كم يجب أن أحافظ على النقد في البنك؟

وضع ميزانية صارمة قبل أن تبدأ الصيد المنزل، حتى تعرف ما يمكنك تحمله للإنفاق. ونفعل ما في وسعك لبناء احتياطياتك النقدية بمجرد الحصول على تسوية والانتهاء من اللوحة واستبدال السجاد والخزانات. أيضا، تذكر أن الناس يقولون انه من الجيد أن تعيش في منزل قليلا قبل القيام بأعمال التجديد التي ليست إلزامية قبل أن تتحرك في.

الخط السفلي

هل القروض المنخفضة أسفل الدفع يكون خيارا جيدا بالنسبة لبعض أصحاب المنازل؟ إطلاقا. ولكن حساب التكاليف طويلة الأجل للتأمين على الرهن العقاري أو ارتفاع سعر الفائدة التي سوف تدفع للتأكد من أنه يستحق كل هذا العناء. لمزيد من المعلومات، راجع الرهون العقارية: كم يمكنك أن تقدم؟ و أعلى 10 الغش الرهن العقاري المشترك لتجنب .