في عام 2011، ناقش وارن بافيت مزايا الاستثمار في إمدادات الذهب في العالم بأسره (صورة مكعب من الذهب يزن حوالي 170،000 طن متري مع الجانبين 68 قدم طويلة يجلس بشكل مريح في ملعب ملعب صغير طفيفة) بدلا من الاستثمار في جميع الأراضي الزراعية الولايات المتحدة زائد 16 اكسون موبيلس (شوم زوميكسون موبيل Corp83 56-0 23٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ). مع مرور الوقت، يقول بافيت، فإن الأراضي الزراعية وإكسون موبيلس سوف تستمر في تقديم كميات مذهلة من الانتاج في شكل الذرة والقمح والقطن وتريليونات من الدولارات من الأرباح، في حين أن مكعب من الذهب لن يتغير، لا يزال يجلس في البيسبول إنفيلد، لا تزال غير قادرة على إنتاج أي شيء. وقال: "يمكنك أن تكذب المكعب، لكنها لن تستجيب"، وكتب في رسالته لعام 2011 إلى المساهمين في بركشير هاثاواي (برك. B).

وهكذا، والأصول الإنتاجية من كومة B، والأراضي الزراعية وإكسون موبيلس، فوق مكعب من الذهب، ويقول لنا الأصول الإنتاجية، يمكن أن يكون في شكل عمل سواء من خلال شراء الأسهم أو ملكية مباشرة والمزارع والعقارات ". من الناحية المثالية، وهذه يجب أن يكون للأصول القدرة في الأوقات التضخمية لتسليم الإنتاج الذي سيحتفظ بقيمته الشرائية في حين يتطلب الحد الأدنى من الاستثمارات الرأسمالية الجديدة.المزارع والعقارات والعديد من الشركات مثل كوكا كولا (كو كوكوكا كولا CO45 45-40٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) و عب (عب) و كاندي's كاندي يلتقي هذا الاختبار المزدوج الماسورة "، وكتب في الرسالة.

يمكن تحويل هذه الأصول إلى معادلات اقتصادية باستخدام أساليب التقييم الصحيحة. ويمكن تحديد سعر ويمكن تحديد معدل العائد. وفي نهاية المطاف، يمكن للمستثمرين أن يحققوا معدلات عائد أعلى من خلال كونهم في الغابة الصحيحة (الأصول الإنتاجية) وبتقييم هذه الأصول تقييما صحيحا.

قياس الإنتاجية من خلال أساليب التقييم التقليدية

الأسهم

يفضل بيركشاير وبافيت شراء الشركات بشكل مباشر، ولكن عندما لا يستطيعون شراء قطع كبيرة من الشركات من خلال شراء الأسهم في شركات مثل عب، أمريكان إكسبريس (أكس أكسبامريكان إكسبريس CO96 20-0٪ 9 كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) و كوكا-كولا. في عالم بافيت وبنيامين جراهام، والد الاستثمار القيمة، والاستثمار في الأوراق المالية هو الأكثر ذكاء عندما يكون معظم الأعمال التجارية، ويجب على المستثمر التعامل مع شراء الأسهم كما لو كان يمثل كامل الأعمال.

تشمل مقاييس الأسهم التقليدية الرفيعة المستوى نسب السعر إلى الأرباح ونسب السعر إلى القيمة الدفترية. كل شيء آخر يساوي، الأسهم مع P / E من 10 يقدم قيمة أكثر من الأسهم مع P / E من 20.

الشركات

نموذجي مقاييس التقييم لشراء الأعمال التجارية وتشمل القيمة الدفترية (قيمة جميع الموجودات ناقصا جميع الديون)، والقيمة السوقية القابلة للمقارنة (باستخدام بيانات مبيعات حديثة من الشركات المماثلة لتحديد سعر، على غرار التحليل السوقي المماثل الذي تم إجراؤه للعقارات السكنية) وتقييم القيمة القصوى التي تأخذ أرباح الأعمال، إما وهو آخر سنة أو متوسط ​​عدد معين من السنوات السابقة، ويقسمها بمعدل الرسملة.يعتمد معدل الرسملة على المخاطر والعائد المتوقع. على سبيل المثال، إذا كان متوسط ​​سعر محلول الحلاق 20 ألف دولار على مدى السنوات الخمس الماضية، وتقرر أن معدل الرسملة يجب أن يكون 20٪، فإن قيمة العمل ستكون $ 20، 000/0.

التدفق النقدي لتأجير العقارات

بالنسبة لممتلكات التأجير، تتضمن مقاييس التقييم النموذجية تحليلا مقارنا للسوق (عادة ما يتم تقييم العقارات السكنية باستخدام هذه الطريقة، ويثبت أنها غير مجدية إلى حد ما بالنسبة لتأجير العقارات فإنه لا يمثل الأرباح). أو قيمة الاستنساخ، أو تكلفة استبدال المبنى؛ نهج رسملة الأرباح (وهو نفس حساب معدل الحد الأقصى لنشاط تجاري). ومجموع حساب إيجار المضاعف وتحليل شهري للتدفقات النقدية.

إجمالي مضاعف الإيجار هو ببساطة إجمالي الإيجارات السنوية للعقار مضروبا في عامل يمثل احتمال "التدفق النقدي. "القاعدة الأساسية هي أن الممتلكات سوف تنتج التدفق النقدي في عدة من سبعة؛ فإن العقار الذي يبلغ إيجاراته السنوية الإجمالية 000 20 دولار سيحقق على الأرجح تدفقا نقديا بسعر 140 000 دولار (000 20 دولار أمريكي). هذا الحساب مفيد في تصفية خصائص لمزيد من التحليل، ولكن بشكل كلي هو حادة جدا، ويتم وضع بيان الدخل المتوقع أكثر تفصيلا. ويشكل هذا البيان التفصيلي للدخل إيرادات الإيجار ومعدلات الشغور ورسوم إدارة الممتلكات والإصلاحات والصيانة والفناء والمتنوعة والاحتياطيات ودفع القروض والتأمين وضرائب الأملاك. ثم يتم تقسيم الأرباح الناتجة، أو "التدفق النقدي"، على الدفعة الأولى من أجل تحديد النقدية على عائد الاستثمار النقدي.

هناك ميزتان رئيسيتان لاستثمار العقارات وتشمل استخدام عوائد متزايدة من خلال الرافعة المالية و "الوهمية" للتدفق النقدي في شكل بند غير نقدي للاستهلاك. العائد على رأس المال المستثمر هو مقياس أكثر فائدة عند مقارنة العقارات المؤجرة إلى استثمارات الأسهم.

الأراضي الزراعية المنتجة

عادة ما يتم تقييم الأراضي الزراعية باستخدام حساب الرسملة الإيجارية وفقا لطبيعة المحاصيل. كوم "، أكثر من 50٪ من الأراضي الزراعية في الغرب الأوسط مستأجرة حاليا. "وبالتالي فإن قطعة الأرض الزراعية التي تستأجر 500 دولار للفدان سوف تكون قيمتها 12 $، 500 فدان إذا كان معدل الرسملة هو 4٪. (500 دولار / 04. يعتمد معدل الرسملة على أسعار الفائدة طويلة األجل.

خلق معادلات اقتصادية باستخدام نموذج التدفق النقدي المخصوم

تم تحديد القيمة الحقيقية الحقيقية للأصل الإنتاجي كما هو مفصل في رسالة بافيت لعام 1992 إلى مساهمي بيركشاير هاثاواي من قبل جون بير ويليامز منذ أكثر من 50 عاما في نظرية القيمة الاستثمارية. "يتم تحديد قيمة أي أسهم أو سندات أو أعمال اليوم من خلال التدفقات النقدية الداخلة والخارجة - مخفضة بسعر فائدة مناسب - والتي يمكن توقع حدوثها خلال العمر المتبقي للأصل". ويمكن حساب هذه القيمة الجوهرية باستخدام نموذج التدفقات النقدية المخصومة الذي سيؤدي إلى قيمة دولار واحد يمكن مقارنتها بدورها بالسعر الحالي للأصل للوصول إلى معدل عائد.ويؤدي معدل العائد هذا إلى تحويل جميع فئات أصولنا إلى ما يعادلها اقتصاديا.

أرباح المالك ومعدلات نموه

إذن، كيف يحدد المرء جميع التدفقات الداخلة والخارجة المتوقع حدوثها خلال العمر المتبقي للأصل؟ بسيطة: عليك أولا تحديد قيمة قاعدة الأرباح (في عالم بافيت، التي من شأنها أن تكون أرباح المالك الذي هو صافي الدخل زائد الاستهلاك والإطفاء ناقص النفقات الرأسمالية) ومن ثم تنمو هذه القيمة بمعدل معقول من النمو. يتم تقسيم معدل النمو إلى مرحلة أولى والمرحلة الثانية حيث تكون المرحلة الأولى هي معدل النمو المتوقع أن يستمر على مدى السنوات الخمس إلى العشر القادمة والمرحلة الثانية هي معدل متبقي يتوقع حدوثه بعد النمو تنخفض إلى مستوى معتدل.

بالنسبة للمرحلة الأولى، يمكن أن يكون معدل النمو المستخدم هو معدل نمو الأرباح التاريخي لمدة 10 سنوات للأصل المعني. لتحديد معدل نمو الأرباح التاريخية لأي أصل، ببساطة استخدام القيمة الزمنية لحساب المال لمعدل، أو I / Y، وذلك باستخدام الأرباح من قبل 10 عاما كقيمة الحالية، وأرباح العام الأخير للقيمة المستقبلية و 10 لعدد السنوات. إذا كنت واثقا من أن الأرباح ستستمر على هذا المسار للسنوات الخمس إلى العشر المقبلة، ثم استخدم هذا المعدل لمعدل النمو في المرحلة الأولى.

بالنسبة لمعدل المرحلة الثانية، فإن المعدل المتبقي، وهو نهج مشترك هو استخدام "معدل النمو الاسمي طويل الأجل في الاقتصاد العام للوطن الشركة." وفقا لروبرت هاغستروم، مؤلف على سبيل المثال، فإن معدل النمو الاقتصادي على المدى الطويل في الولايات المتحدة هو 5٪. إمكانية التنبؤ هي المفتاح في استخدام نموذج التدفقات النقدية المخصومة، ويجب أن يكون للأصل المعني سجل ثابت من الأرباح من أجل تحقيق الأرباح المستقبلية مع أي درجة من الثقة، بالإضافة إلى ذلك، فإن المتغيرات في النموذج مثل المقابض على تلسكوب هابل الفضائي: ضبطها ولكن قليلا وكنت تبحث في عالم مختلف تماما.

الخصم معدل

معدل الخصم هو المعدل المستخدم لخصم جميع الأرباح المستقبلية إلى القيمة الحالية، فكر في ذلك كتكلفة الفرصة البديلة للاستثمار في الأصل، بدلا من شراء الأراضي الزراعية، يمكنك شراء فاتورة الخزينة. القيمة التي يستخدمها بافيت هو المعدل الخالي من المخاطر، والذي هو معدل فاتورة T- 30 عاما، والآن في 3٪. ويضيف آخرون إلى هذا المعدل عالوة مخاطر األسهم التي تمثل المخاطر. ويمكن الاطلاع على هذه القيمة على الموقع الإلكتروني لأسواث داموداران، أستاذ المالية في جامعة نيويورك معدل الآن يقف عند 6. 12٪. وبالتالي، فإن معدل الخصم الإجمالي يكون 9. 12٪.

حساب القيمة الجوهرية

يتم إدخال المدخلات السابقة في نموذج التدفقات النقدية المخصومة ويتم احتساب صافي القيمة الحالية لجميع التدفقات النقدية المستقبلية. هذه القيمة الصافية الحالية هي القيمة الجوهرية للأصل، ويمكن مقارنتها بسعر البيع - سواء كان سعر السهم أو سعره أو سعره على المبنى أو سعر الفدان - من أجل تحديد وهو هامش الأمان.

هامش السلامة

كما هو محدد من قبل معلمه بافيت، بنيامين غراهام، هامش السلامة هو الفرق بين السعر الحالي للأصل والقيمة الجوهرية المحسوبة للأصل. يمكن التفكير في هامش السلامة بهذه الطريقة: إذا كنت بحاجة إلى بناء جسر سوف تستخدمه الشاحنات التي تزن 50 ألف طن، ثم بناء جسر من شأنه أن يحمل الشاحنات التي تزن 100 ألف طن. يوفر هامش كبير من السلامة شبكة أمان للأخطاء والانحرافات في حساب القيمة الجوهرية. وفقا بافيت، الكلمات الثلاث الأكثر أهمية في الاستثمار هي هامش السلامة.

يمكن العثور على هامش الأمان بقسمة القيمة الفعلية المحسوبة للأصل على سعر الأصل وطرحه 1. كل شيء آخر يساوي، وهو أصل بهامش أمان يبلغ 75٪ لديه شبكة أمان أوسع بكثير من الأصل وهو هامش أمان بنسبة 25٪.

أرض المعادل الاقتصادي - معدل العائد

من أجل تحديد معدل العائد للأصل، يمكنك ببساطة تغيير معدل الخصم في نموذج التدفقات النقدية الخصم حتى القيمة الجوهرية المحسوبة تساوي سعر البيع الأصل. على سبيل المثال، إذا تم حساب قيمة أمريكان إكسبريس "الأصلية" لتكون 172 $. 08 للسهم الواحد باستخدام معدل خصم قدره 9. 12٪ والسعر الحالي هو 71 $. 73، ثم ضبط معدل الخصم إلى 14. 6٪ سيؤدي إلى قيمة جوهرية قدرها 71 $. 73 وهو نفس سعر البيع. وهذا يعني أنه بناء على نموذج بنيت أن مستثمر أمريكان إكسبريس يمكن أن نتوقع معدل العائد السنوي من 14. 6٪. إن معدل العائد هذا يسهل المقارنة بين فئات الأصول ويسهل النشر الفعال لرأس المال. وهكذا، سواء كان الناتج هو كوكا كولا، والشوكولاتة، ومساحة المعيشة أو القطن، ونموذج التدفقات النقدية مخفضة يقلل الأصول المتباينة إلى ما يعادلها الاقتصادية.

طائر في اليد

وفقا لبافت في رسالته السنوية لعام 2000 إلى المساهمين، فإن صيغة تقييم جميع الأصول التي وضعها جون بير وليامز في

نظرية القيمة الاستثمارية تم تحديدها بشكل صحيح من قبل إيسوب في 600 B. ج- "طائر في اليد يستحق اثنين في الأدغال. "هذا البديهي يحتاج إلى تعديل مع أربعة أسئلة: كيف أنت مؤكد أن الطيور في الأدغال، متى سوف تظهر، كم سيكون هناك وما هو معدل الفائدة الخالية من المخاطر؟ (العائد على سندات الخزانة الأمريكية طويلة الأجل). يتم تسجيل جميع هذه المتغيرات في نموذج التدفق النقدي للخصم. "إذا كنت تستطيع الإجابة على هذه الأسئلة الثلاثة، وسوف تعرف القيمة القصوى من الأدغال والحد الأقصى لعدد الطيور التي تمتلك الآن التي ينبغي أن تقدم لذلك. وبطبيعة الحال، لا أعتقد حرفيا الطيور. ففكر بالدولار "، كتب بافيت في رسالة المساهمين. هذا القانون وفقا لبافت غير قابل للتغيير، وينطبق على" نفقات المزارع، والإتاوات النفطية، والسندات، والأسهم، وتذاكر اليانصيب، ومصانع التصنيع … فقط إدراج الصحيح والأرقام، ويمكنك ترتيب جاذبية جميع الاستخدامات الممكنة لرأس المال في جميع أنحاء الكون "، كتب بافيت.

الخط السفلي

"ما إذا كانت العملة التي يعود تاريخها إلى قرن من الآن تستند إلى الذهب أو الصدف أو أسماك القرش أو قطعة من الورق (كما هو الحال اليوم)، سيكون الناس على استعداد لتبادل بضع دقائق من حياتهم اليومية العمل ل كوكا كولا أو بعض الفول السوداني هش هش.في المستقبل سوف السكان الولايات المتحدة نقل المزيد من السلع، تستهلك المزيد من الغذاء، وتتطلب مساحة أكبر من المعيشة الآن. سيتبادل الناس إلى الأبد ما ينتجونه لما ينتجه الآخرون "، كتب بافيت في خطاب مساهمته لعام 2011. ومن حيث صلته بالمستثمر الفردي، فإن تحديد هذه الأصول الإنتاجية على مكعب من الذهب وإتقان النموذج الذي يحولها إلى معادلات اقتصادية يؤدي إلى قيمة جوهرية. وهذا يؤدي إلى هامش السلامة الذي يؤدي إلى ارتفاع معدلات العائد.