في أغسطس 2015، كان متوسط ​​سعر بيع منزل جديد بيع في الولايات المتحدة 353 $، 400؛ بالنسبة للمنازل الموجودة، كان المتوسط ​​271 $، 600. سواء كنت تشتري منزل جديد أو قائم، فمن المحتمل أن يكون أكبر استثمار واحد ستجعله من أي وقت مضى - وربما تحتاج إلى الرهن العقاري لتحقيق ذلك.

في بعض المدن، وبطبيعة الحال، أسعار البيع هي الطريقة أعلى من ذلك. هذا الصيف كان متوسط ​​سعر البيع (أقل عموما من المتوسط) في سان فرانسيسكو، على سبيل المثال، أكثر من مليون، وفقا لموقعي العقارات زيلو ومجموعة باراجون العقارية. العديد من المنازل في الأحياء الثمن من مناطق المترو المدن الأمريكية الأخرى هي الآن في هذا النطاق سبعة أرقام.

لأن العديد من أنواع الرهون العقارية لديها مبادئ توجيهية تقيد كم يمكنك الاقتراض، فإن حجم الرهن العقاري الذي تحتاجه سيؤثر على الخيارات التي لديك. وقد دفع ارتفاع أسعار المنازل المزيد من المشترين بعيدا عن الرهون العقارية "المطابقة" التقليدية (انظر أدناه) وإلى الرهون العقارية الجامبو التي قد تأتي مع أسعار فائدة أعلى ومتطلبات أخرى. وهنا بعض الخيارات إذا كنت في السوق لرهن عقاري كبير.

-

مطابقة الرهون العقارية

في كل عام، تضع الوكالة الاتحادية للتمويل الإسكاني الحد الأقصى من حدود القروض المطابقة، التي أنشئت بموجب قانون الإسكان والإنعاش الاقتصادي لعام 2008، للرهن العقاري المدعوم من الرهن الوطني الاتحادي (فاني ماي) والمؤسسة الاتحادية لتمويل القروض العقارية (فريدي ماك). وفي جميع أنحاء الولايات المتحدة، تبلغ قيمة القروض المطابقة 417 ألف دولار للمنازل ذات الأسرة الواحدة. في بعض أسواق المساكن ذات التكلفة العالية - بما في ذلك ألاسكا وهاواي وجزر فيرجن الأمريكية - يمكن أن تصل الحدود إلى 721 دولارا أمريكيا (أو ما يعادله بالعملة المحلية)، على الرغم من أن معظم المناطق ذات الأسعار المرتفعة تبلغ حد القرض 625 دولارا أمريكيا (أو ما يعادله بالعملة المحلية) 500 <<>

إذا كان الرهن العقاري الخاص بك تحت هذه الحدود، قد تكون مؤهلا للحصول على الرهن العقاري المطابقة. وتدعم هذه القروض الوكالات الحكومية وشبه الحكومية مثل الإدارة الاتحادية للإسكان وإدارة المحاربين القدامى وفاني ماي وفريدي ماك. بالإضافة إلى حجم القرض، يجب أن تتوافق الرهون العقارية المطابقة مع إرشادات أخرى، وهو عامل في درجة الائتمان الخاصة بك والتاريخ، ونسبة الدين إلى الدخل ونسبة القروض إلى القيمة. وغالبا ما يكون للقروض المطابقة أسعار فائدة أفضل من القروض غير المطابقة لأن العديد من المقرضين يعتبرونها استثمارات أقل خطورة، ويمكن شراؤها بسهولة وبيعها في سوق الرهن العقاري الثانوي.

الرهون العقارية الجامبو

يتم تصنيف القروض التي تتجاوز حدود القروض المطابقة كقروض عقارية غير متطابقة أو جامدة. وبما أن هذه القروض تخرج عن القيود المفروضة على القروض، فإنها لا تدعمها فاني ماي أو فريدي ماك. ونتيجة لذلك، يتحمل المقرضون مخاطر أكبر على هذه القروض، وقد يكون لديهم متطلبات ائتمانية أكثر صرامة.وبما أن المقرضين أقل ثقة بأنهم سيكونون قادرين على إعادة بيع الرهن العقاري في السوق الثانوية، فإنهم قد يعوضون مخاطرهم المالية من خلال فرض رسوم فائدة أعلى.

قبل بضع سنوات، كان المقرضون قد طلبوا دفعة مقدمة بنسبة 30٪ أو أكثر؛ ومع ذلك، فإن نسبة الدفعة إلى قيمة الرهن العقاري قد خففت. وقد قدم بعض المقرضين الرئيسيين رهون جامبو مع أقل من 10٪ أو 15٪ إلى أسفل. لمعرفة المزيد، راجع

دليل سريع للرهون العقارية الجامبو و جامبو مقابل الرهن العقاري التقليدي: كيف تختلف. فا قروض جمبو

توفر هيئة الإسكان الفيدرالية تأمين الرهن العقاري على القروض المقدمة من قبل المقرضين المعتمدين من قبل هيئة الإسكان الفدرالية (لا تقوم هيئة الإسكان الاتحادية بتقديم القرض). وتختلف حدود اإلقراض لدى هيئة الإسكان الفدرالية حسب نوع السكن، والدولة والمقاطعة التي يقع فيها العقار. وفي معظم مناطق الولايات المتحدة، يبلغ الحد الأقصى للقروض 271 دولارا، و 050 للمنازل العائلية الواحدة؛ ومع ذلك، ففي بعض األسواق ذات التكلفة العالية، يمكن أن تصل قروض هيئة الإسكان الفيدرالية إلى 721 دوالر أمريكي، أو ما يعادله بالعملة المحلية، أو ما يعادلها بالعملة المحلية.

يمكن أن تكون قروض هيئة الإسكان الفيدرالية خيارا جيدا إذا كان لديك دفعة أقل و / أو درجة ائتمان أقل. يمكن أن تصل إلى أقل من 3. 0٪ من سعر الشراء من المنزل - ولكن عليك أن تدفع للتأمين على الرهن العقاري إذا كنت وضعت أقل من 20٪ (يمكنك إسقاط التأمين مرة واحدة القرض إلى القيمة نسبة تقل عن 80٪).

قروض جمبو سوبر

سوبر جمبوس تنطبق عادة على قروض المنزل تتراوح بين 2 مليون دولار إلى 20 مليون دولار - وما فوق. على الرغم من أنه يبدو أن المقرضين سوف ينظرون إلى جمبوس السوبر والقروض فائقة المخاطر، وكثير من المقرضين يرون أنها فرص جيدة. وبحسب مايك مكبارتلاند، رئيس التمويل الاستثماري لأمريكا الشمالية في بنك سيتي بريفات، كثيرا ما أقام المقترضون الفائقون علاقات مع البنوك - وهي غالبا شعبة البنوك الخاصة التي تقدم عددا من خدمات إدارة الثروات. وتقول مكبارتلاند: "من المحتمل أن نعرف العميل. "نحن نعرف ما نحن مريحة تقدم إلى هذا العميل. "

الشيء الوحيد الذي يعزز ثقة المقرض هو أن معظم المقترضين أصحاب الثروات الصافية

اختر للاقتراض - لا تحتاج إلى. ولأن أسعار الفائدة منخفضة نسبيا، فإن هؤلاء المقترضين يرون أنها يمكن أن تتمتع بغلة أعلى مع الاحتفاظ بأموالهم المستثمرة - مع تجنب الضرائب على أرباح رأس المال من بيع الأصول المتنامية. إذا قفزت أسعار الفائدة، فإنها يمكن أن تتحرك المال في جميع أنحاء لدفع أو سداد القرض، أو التحول إلى هيكل القرض المختلفة. العديد من المقرضين تتطلب دفعات كبيرة لأسفل، وذلك في المقام الأول بسبب باهظة الثمن، والمنازل الفاخرة أحيانا تقييم أقل من سعر الشراء. يسمح بعض المقرضين للمقترضين بتعهد جزء من محفظتهم الاستثمارية بدلا من النقد: إذا كان المقترض يتخلف عن دفع الرهن العقاري، يمكن للمقرض بيع الأصول.

خلاصة القول

بلغ حجم القروض العقارية الجامعية حوالي 93 مليار دولار خلال الربع الثاني من عام 2015، بزيادة قدرها 33٪ عن الربع الأول، تقارير داخل تمويل الرهن العقاري. كما شهدت قروض جامبو المطابقة المدعومة من الحكومة نموا: بلغ الحجم الإجمالي نحو 34 دولارا. 2 مليار دولار بين الربعين الأول والثاني - أي أكثر من ضعف حجم العام الماضي.

إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو أكثر من 1 مليون دولار، فمن المهم أن نلاحظ أنك لن تحصل على الإجازة الضريبية الكاملة للفوائد الرهن العقاري. وتفرض مصلحة الضرائب مبلغا قدره 1 مليون دولار لتغطية حجم القرض؛ فإن القروض التي تزيد عن هذا المبلغ معفاة من هذا الخصم الضريبي. وهذا يعني أنه يمكنك فقط خصم الفائدة على أول مليون دولار من الرهن العقاري الخاص بك. إذا كنت تأخذ الرهن العقاري الجامبو ل $ 1. 5 ملايين التي حصلت على 67،000 $ في الفائدة خلال السنة الأولى، وكنت فقط أن تكون قادرة على اتخاذ خصم على ما يقرب من 44،000 $ - الفائدة من أول 1 مليون $ من الرهن العقاري.