في العقارات، يعني البيع القصير بيع منزل لأقل من الرهن القائم عليه.

قل السيد والسيدة سميث اقترضت 400 ألف دولار لشراء منزل قبل سبع سنوات. تم تقييم المنزل في 400،000 $ في الوقت الذي تم شراؤها. السيد سميث يفقد وظيفته والزوجين يتخلفان عن دفع الرهن العقاري. عند مراجعة تحليل السوق المقارن، يتعلم سميثس أن قيمة منزلهم قد انخفضت، وهي الآن بقيمة 310،000 دولار فقط. وفي مواجهة 385،000 $ تركت على قروضهم، فإن سميثس يفضلون بيع منزلهم، بدلا من السعي وخيارات إعادة التمويل الحكومية مثل برنامج إعادة تمويل المنازل الفيدرالية بأسعار معقولة، واطلب من مقرضي الإذن بيعه بمبلغ 310،000 دولار أمريكي. وعندما يبيع المنزل، سيحصل البنك على مبلغ أقل من كامل المبلغ الذي اقترضه سميث، في معظم الحالات، ومع ذلك، فإن المقرض النظر في الرهن العقاري المدفوعة بالكامل.

تستفيد المعاملة من البنك من خلال السماح لها بتجنب استعادة المنزل في الرهن، وهو أمر مكلف ويستغرق وقتا طويلا، ويعود بالفائدة على البائع من خلال السماح له بتفادي التداعيات الائتمانية السلبية على الرهن (والإفلاس الذي أحيانا ترافق ذلك).

- <>>

البيع القصير مقابل الرهن

المبيعات القصيرة وحبس الرهن هما خياران ماليان متاحان لمالكي المنازل الذين هم من المقترضين المتعثرين: وراء مدفوعات الرهن العقاري لديهم منزل تحت الماء أقل من الرصيد القائم على الرهن العقاري) أو كليهما. ويضطر المالك إلى المشاركة في المنزل في كلتا الحالتين، ولكن الجدول الزمني والآثار الأخرى تختلف في كل حالة.

هناك أسباب مختلفة لماذا يختار صاحب المنزل بيع قصير مقابل الرهن.

بيع قصير

وعادة ما تبدأ المبيعات القصيرة من قبل صاحب المنزل، وغالبا عندما تكون قيمة المنزل قطرات بنسبة 20٪ أو أكثر. قبل أن تبدأ العملية، يجب على المقرض الذي يحمل الرهن العقاري التوقيع على قرار تنفيذ عملية بيع قصيرة. بالإضافة إلى ذلك، فإن المقرض، وهو عادة بنك، يحتاج إلى وثائق تفسر لماذا البيع القصير منطقي؛ بعد كل شيء، مؤسسة الإقراض يمكن أن تفقد الكثير من المال في هذه العملية.

إذا تمت الموافقة على بيعها بشكل قصير، فإن المشتري يتفاوض مع صاحب المنزل أولا ثم يطلب موافقة على الشراء من البنك الثاني. من المهم أن نلاحظ أنه لا يجوز بيع قصيرة دون موافقة المقرض.

المبيعات القصيرة تميل إلى أن تكون طويلة والوثائق المعاملات كثيفة، وأحيانا يستغرق فترة تصل إلى سنة كاملة لمعالجة. ومع ذلك، المبيعات القصيرة ليست ضارة للتصنيف الائتماني للمنازل كما الرهن هو. البيع القصير يبدو أفضل للمقرضين والدائنين في المستقبل: يظهر لك اتخاذ إجراءات قبل أن البنك كان لاستعادة منزلك.قد يكون صاحب المنزل الذي يمر ببيع قصير، مع بعض القيود، مؤهلا لشراء منزل آخر على الفور.

الرهن

الرهن هو فعل المقرض الاستيلاء على المنزل بعد فشل المقترض في إجراء الدفعات. هذا هو الخيار الأخير للمقرض، منذ يتم استخدام المنزل كضمانة على المذكرة. على عكس بيع قصيرة، يبدأ الرهن من قبل المقرضين فقط. المقرض يتحرك ضد المقترضين الجانحين لإجبار بيع منزل، على أمل الاستفادة من استثمارها الأولي للرهن العقاري. أيضا، خلافا لمعظم مبيعات قصيرة، العديد من حبس الرهن يحدث عندما تنازل المنزل عن المنزل. وإذا لم يترك شاغليها بعد، يتم إخلاءهم من قبل المقرض في عملية الرهن.

وبمجرد وصول المقرض إلى المنزل، فإنه يأمر بتقييمه الخاص ويشرع في محاولة لبيع المنزل. الحبس الرهن لا تستغرق عادة وقتا طويلا لإتمام البيع لفترة قصيرة، لأن المقرض يهتم بتصفية الأصول بسرعة. ويمكن أيضا أن يتم بيع المزادات المغلقة في المزاد العلني في "بيع الوصي"، حيث يقدم المشترون عطاءات للمنازل في عملية عامة.

في معظم الحالات، يجب على أصحاب المنازل الذين يواجهون الرهن الانتظار لمدة لا تقل عن خمس سنوات لشراء منزل آخر، أو ثلاث سنوات مع قرض إدارة الإسكان الفدرالية. يتم الاحتفاظ الرهن على تقرير الائتمان الشخص لمدة سبع سنوات. ستنخفض نقاط فيكو بأكثر من 100 نقطة بسبب حبس الرهون، وفقا ل باري بابيرنو، مدير عمليات المستهلكين في فير إسحاق (فإنه سيتم أيضا إسقاط بعد بيع قصيرة، وربما، وذلك بسبب كنت في التخلف عن سداد الرهن العقاري). قد يبدو هذا مبلغا صغيرا نسبيا للتخلف عن الأصول الرئيسية، ولكن يكفي أن تتسبب شركات بطاقات الائتمان في رفع أسعار الفائدة والحد من الائتمان الحد، وشركات التأمين لرفع الأقساط.

كيفية شراء عقار قصير البيع

تختلف عملية البيع القصيرة من دولة إلى أخرى، ولكن تتضمن الخطوات عموما ما يلي:

• حزمة بيع قصيرة - يتم تقديم حزمة مالية من قبل البائع إلى المقرض. ويشمل ذلك البيانات المالية، ورسالة تصف مشقة البائع ونسخ السجلات المالية.
• عرض البيع القصير - إذا قبل البائع العرض من مشتر مهتم، يرسل الوكيل بطاقة المقرض إلى اتفاق الإدراج، وعرض الشراء المنفذ، وخطاب المشتري المسبق، ونسخة من الشيك النقدي الجاد، البائع بيع حزمة قصيرة.
• معالجة مصرفية - يستعرض البنك العرض ويوافق أو ينفي البيع القصير. قد يستغرق ذلك عدة أسابيع إلى أشهر.

في بعض النواحي، شراء عقار قصير البيع هو تماما مثل الشراء التقليدي. ومع ذلك، هناك بضعة طرق التي تختلف فيها اتفاقية الشراء التي تضعها ووكيل العقارات. ويحدد العقد أن هذه الشروط تخضع لموافقة مقرض الرهن العقاري. في المعاملة العادية، فإن الطرف الوحيد الذي يحتاج إلى الموافقة على البيع هو البائع.

يجب أن ينص العقد أيضا على أن العقار يتم شراؤه "كما هو"."في حين أنه من المقبول أن تشمل اللغة التي تسمح لك للخروج من صفقة إذا كشف التفتيش عن مشاكل كبيرة، يجب أن لا نتوقع أن تكون قادرة على التفاوض على سعر أقل بسببهم، ومن غير المرجح أيضا أن إجراء أي إصلاحات، ومن المحتمل أن يكون البائع محجوبا نقدا، وربما يكون أقل احتمالا للمساعدة، ونظرا للحالة، سوف تحتاج أيضا إلى أن يكون لديك ما يكفي من المال لإغلاق التكاليف. (حافظ على قراءة حول عملية الإغلاق في فهم الضمان .

على عكس الرهن، مؤسسة الإقراض لا تملك العقار في بيع قصير، ولكن لأنه يجب أن يوافق على بيع (لأنه هو المقرض، وليس البائع، الذي سوف يأخذ خسارة على العقارات)، وسوف تتلقى العائدات، وسوف يبدو أنك شراء العقار من البنك.

لعبة الانتظار

يمكن أن تكون عمليات بيع قصيرة أكثر من ذلك بكثير تستغرق وقتا طويلا والصبر-- اختبار من العادية العادية -استعادة المعاملات. (حافظ على قراءة حول هذا في ش قم ببيع منزلك لتجنب الرهن .) إذا قمت بتقديم عرض على عقار بيع قصير، كن مستعدا للانتظار. البنوك هي سيئة السمعة لاتخاذ ما دام عدة أشهر للرد على عروض البيع قصيرة. يوصي بعض الخبراء بأن تعطي المقرض مهلة لتقليل وقت الانتظار. على الرغم من أنه من الصعب القول ما إذا كانت هذه الاستراتيجية سوف تحفز البنك حقا على العمل. ومع ذلك، إذا لم يوافق البنك بالفعل على البيع القصير في وقت العرض الخاص بك، فإن تنفيذ الموعد النهائي سيكون عديم الجدوى حيث قد يستغرق عدة أشهر فقط للبائع التوصل إلى اتفاق بيع قصيرة مع المقرض.

البائع يجب أن يكون في الافتراضي الرسمي

لهذا السبب، تأكد من أن البيع القصير هو بالفعل المقرض المعتمدة. إذا لم يقم البائع في الواقع الافتراضي حتى الآن، قد لا يكون البنك مهتما في القيام بيع قصيرة. يستغرق الأمر وقتا طويلا ومقنعا للحصول على بنك للموافقة على بيع قصير، لذلك إذا لم يكن قد وافق بالفعل، لا تضيعوا وقتكم. يتم سرد العديد من المنازل على أنها بيع قصيرة، ولكن ليس هناك ما يضمن أن الصفقة سيتم الانتهاء من أي وقت مضى على هذا النحو.

قد لا يكون البنك مهتما ببيع قصير إذا كان يعتقد أنه يمكن الحصول على المزيد من المال عن طريق الذهاب إلى الرهن. وإذا كنت تسعى للحصول على تمويل لشراء، تأكد من المقرض الرهن العقاري لديك أي مشاكل مع بيع قصيرة الملكية.

وكلاء من ذوي الخبرة

بسبب تعقيد هذا النوع من المعاملات، تأكد من أن وكيلك أو سمسار عقارات من ذوي الخبرة مع مبيعات قصيرة ومستعدة للعمل معكم على واحد. بعض وكلاء العقارات متخصصون في المبيعات القصيرة، وربما عقد شهادة مبيعات قصيرة و الرهن (سفر) شهادة، وهي تسمية تقدمها الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. وحصل حاملو هذه الشهادة على تدريب متخصص.

ليس فقط مبيعات قصيرة المزيد من العمل للوكالء، وأنها تقدم في بعض الأحيان أقل التعويض: البنك قد لا تكون على استعداد لدفع وكيل الإدراج المعتادة 5-6٪ عمولة لأنها بالفعل أخذ خسارة، ولأن وكيل المشتري ويحصل على نسبة مئوية من تلك النسبة، وقال انه أو أنها سوف ترى أقل من المال.

بالإضافة إلى ذلك، في محاولة لمعرفة ما إذا كان البائع البائع هو من ذوي الخبرة مع مبيعات قصيرة. على الرغم من أن البنك هو في نهاية المطاف في السيطرة، وكيل القائمة الذي يعرف الحبال قد تكون قادرة على تسهيل أو تسريع الصفقة.

المساومة على الأسعار

كن مستعدا لرفع سعر العرض. بالنسبة للبائع لزيادة احتمالات البنك يمر مع بيع قصيرة، وقال انه أو انها قد تحاول إقناع لكم لرفع سعر الشراء الخاص بك. في نهاية المطاف، على الرغم من أن البائع ليس لديه سلطة حقيقية للموافقة على سعر البيع، إلا أن البنك يفعل، وأنها قد أيضا كونتروفر.

من ناحية أخرى، يرفض البنك عرضك تماما، خاصة إذا كنت قد كتبت عرضا أقل سعرا. أو، في أسوأ السيناريوهات، قد لا ترد على الإطلاق. أبدا.

حافظ على البحث

بالنظر إلى المدة التي قد يستغرقها البنك للرد على عرضك، من المحتمل أن تبقي على النظر إلى المنازل الأخرى أثناء انتظار الرد، ومن المحتمل أن تبدأ في شراء آخر الملكية إذا وجدت أسهل شراء. اطلب من وكيلك كتابة اتفاقية شراء البيع القصيرة بطريقة تجعلك تحتفظ بهذه المرونة. إذا كان لديك الموعد النهائي لنقل، لا حتى عناء مع بيع قصيرة.

سبب آخر للحفاظ على النظر: حتى لو كنت جعله إلى الضمان، قد يستمر البنك لجمع العروض. معظم الناس يعتبرون هذا غير أخلاقي لأن المشتري المحتمل من المرجح أن قصفت بضعة آلاف من الدولارات على عمليات التفتيش، والبحث عن اللقب وما شابه ذلك، في هذه المرحلة. ولكن تذكر أن البنك يواجه صفقة خاسرة، لذلك فإنه يريد تقليل خسائره وبيع العقار أقرب إلى القيمة السوقية العادلة قدر الإمكان. الحصول على إسقاط من الصفقة حتى وقت متأخر من اللعبة هو مضيعة ضخمة من الوقت والمال للمشتري، ناهيك عن محبطة للغاية. لكل هذه الأسباب، يجب أن يتم إدراج سعر بيع قصيرة مع جرعة صحية من التشكك.

مبيعات قصيرة: إيجابيات وسلبيات

لا يوافق الخبراء على ما إذا كانت المبيعات القصيرة صفقة جيدة للمشترين. ويقول المؤيدون أن العقارات بيع قصيرة بأسعار أقل من القيمة السوقية، وخلق فرصة للمشترين للحصول على قدر كبير أو لأول مرة مشتري المنازل للوصول الى منزل هم على خلاف ذلك قد لا تكون قادرة على تحمل.

ويقول المعارضون أن البنوك لا مصلحة في القيام مبيعات النار، وسوف تقوم بتحليل السوق مقارنة قبل وضع أو قبول ثمن العقار. وعلاوة على ذلك، قد يكون سعر الإدراج في البيع القصير مبلغا يعتقد وكيل البائع أن البنك قد يقبله - بدلا من المبلغ الذي وافق البنك فعلا على قبوله. قد يجد البنك السعر منخفضا جدا، أو قد يدرج البائع العقار تحت السوق بقصد توليد حرب العطاءات. في بعض الولايات، سيكون لدى البائع حكم ضده ضده، الأمر الذي يلزمه بدفع البنك مرة أخرى للفرق بين مبلغ الرهن وسعر بيع المنزل، لذلك من مصلحة البائع الحصول على أكبر قدر ممكن من المال قدر الإمكان .

ميزة واحدة لكل من البنك والمشتري هي أنه على عكس الممتلكات المملوكة للبنك، من المرجح أن تكون المهملات قصيرة أو المهدمة. في حين أن الممتلكات قد تعاني من الصيانة المؤجلة بسبب الوضع المالي للمالك، البائع ليس من المرجح أن تدمر المكان عندما لا يزال يعيش فيها. على النقيض من ذلك، أصحاب المنازل الذين يفقدون ممتلكاتهم إلى الرهن غالبا ما تأخذ إحباطهم على المنزل كوسيلة للعودة إلى البنك.

وعلى نفس المنوال، ونظرا لأن العقارات البيعية القصيرة لا تزال محتلة، فإنها لن تكون قد عانت على أيدي أشخاص عديمي الضمير الذين اختاروا القرفصاء في أو تخريب الممتلكات. يمكن أن يكون التخريب مشكلة شائعة مع خصائص الرهن، وخاصة في الأحياء ذات الدخل المنخفض.

العثور على قوائم بيع قصيرة

معظم العقارات المعروضة كمبيعات قصيرة يتم سردها من قبل وكلاء العقارات، وهذا غالبا ما يمثل أفضل مكان للبدء، وخاصة إذا كان السمسار الذي يتخصص فيها. دون وكيل، يمكنك بسهولة البحث في خدمة قائمة متعددة (ملس) من الراحة من جهاز الكمبيوتر الخاص بك (أو جهاز محمول)، ولكن البيانات التي الوصول قد تكون محدودة في نطاق، عفا عليها الزمن أو حتى غير دقيقة.

في حين يمكنك العثور على بعض العقارات قصيرة للبيع على المواقع العقارية شعبية مثل زيلو وتروليا، وغيرها من المواقع التي تتخصص في حبس الرهن العقاري وخصومات مخفضة توفر نظرة أكثر شمولا للسوق بيع قصيرة في منطقتك. أحد هذه المواقع هو ووو. realtystore. كوم، التي لديها أكثر من مليون قائمة مزادات الرهن العقاري، والممتلكات المملوكة للبنك، والمنازل التي تم استملاكها من قبل الحكومة، والممتلكات التي تخلفت عن سداد الضرائب والمبيعات القصيرة.

الخلاصة

يمكن أن تستفيد جميع الأطراف المعنية من بيع قصير: يتجنب المقرضون عملية الرهن الطويلة والمكلفة؛ يحتفظ المقترضون بالحجز عن تقاريرهم الائتمانية. وقد يتمكن المشترون من شراء العقارات بأسعار مخفضة. وينبغي للمشتري لا يفترض أن العقار هو صفقة كبيرة فقط لأنه هو بيع قصيرة، ولكن. هل تحليل السوق الخاصة بك مقارنة. أيضا، إذا كنت جعله إلى الضمان، لا تخطي تفتيش المنزل شامل.