إن تقدير قيمة العقارات أمر ضروري لمجموعة متنوعة من المساعي، بما في ذلك التمويل العقاري، وإدراج العقارات للبيع، وتحليل الاستثمار، والتأمين على الممتلكات، وضرائب العقارات. بالنسبة لمعظم الناس، تحديد طلب أو شراء سعر العقار هو التطبيق الأكثر فائدة من التقييم العقاري. سوف تقدم هذه المقالة مقدمة للمفاهيم والأساليب الأساسية للتقييم العقاري، وخاصة فيما يتعلق بمبيعات العقارات.

- <>>>

سي: كيف قيمة عقارات استثمارية

مفاهيم التقييم الأساسية

القيمة
من الاعتبارات الرئيسية في تقدير قيمة العقار: من المنافع المستقبلية الناشئة عن ملكية العقارات. وخلافا للعديد من السلع الاستهلاكية التي تستخدم بسرعة، تتحقق فوائد الممتلكات العقارية عموما على مدى فترة طويلة من الزمن. ولذلك، فإن تقدير قيمة العقار يجب أن يأخذ في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية، وكذلك الضوابط الحكومية أو الأنظمة والظروف البيئية التي قد تؤثر على العناصر الأربعة للقيمة:

• الطلب - الرغبة أو الحاجة للملكية المدعومة بالوسائل المالية لتلبية الرغبة.
• فائدة - القدرة على تلبية رغبات أصحاب المستقبل واحتياجاتهم؛
• ندرة - العرض المحدود من الخصائص المتنافسة و
• قابلية النقل - سهولة نقل حقوق الملكية.

قيمة مقابل. التكلفة والسعر

القيمة ليست بالضرورة مساوية للتكلفة أو السعر . تشير التكلفة إلى النفقات الفعلية؛ على سبيل المثال، المواد والعمل. السعر، من ناحية أخرى، هو المبلغ الذي يدفعه شخص ما لشيء ما. في حين أن التكلفة والسعر يمكن أن تؤثر على القيمة، فإنها لا تحدد القيمة. قد يكون سعر بيع المنزل 150،000 دولار، ولكن القيمة يمكن أن تكون أعلى بكثير أو أقل. على سبيل المثال، إذا وجد مالك جديد عيبا خطيرا في المنزل، مثل مؤسسة خاطئة، فإن قيمة المنزل يمكن أن تكون أقل من السعر.

القيمة السوقية

التقييم هو رأي أو تقدير فيما يتعلق بقيمة عقار معين اعتبارا من تاريخ محدد. يتم استخدام تقارير التقييم من قبل الشركات والهيئات الحكومية والأفراد والمستثمرين والمقرضين الرهن العقاري عند اتخاذ قرارات هامة بشأن المعاملات العقارية. ويتمثل الهدف من التقييم في تحديد القيمة السوقية للعقار: السعر الأكثر احتمالا الذي سيحققه العقار في سوق تنافسي ومفتوح. وقد لا يمثل سعر السوق، وهو السعر الذي تبيع فيه الممتلكات فعلا، القيمة السوقية دائما. على سبيل المثال، إذا كان البائع تحت الإكراه بسبب تهديد الرهن، أو إذا كان العقار قد تم بيعه في بيع خاص دون التعرض للسوق المفتوحة، فقد يبيع العقار قيمة السوق.

طرق التقييم

يعتمد التقييم الدقيق على مجموعة البيانات المنهجية. يتم جمع وتحليل بيانات محددة، تغطي التفاصيل المتعلقة بالممتلكات الخاصة، والبيانات العامة، المتعلقة بالأمة والمنطقة والمدينة والحي الذي يقع فيه العقار، وتحليلها للوصول إلى قيمة. يتم استخدام ثلاثة أساليب أساسية خلال هذه العملية لتحديد قيمة الخاصية.

الطريقة الأولى - مقاربة مقارنة المبيعات

يستخدم مقارنات المبيعات بشكل شائع في تقييم منازل الأسرة الواحدة والأراضي. في بعض الأحيان يسمى نهج بيانات السوق، وهو تقدير للقيمة المشتقة من مقارنة العقار مع خصائص بيعها مؤخرا مع خصائص مماثلة. ويشار إلى هذه الخصائص المماثلة على أنها مقارنات ، ومن أجل إجراء مقارنة صحيحة، يجب على كل منها:

• أن تكون مماثلة لعقار الموضوع قدر الإمكان؛
• تم بيعها خلال العام الماضي في سوق مفتوحة وتنافسية و
• تم بيعها في ظل ظروف السوق النموذجية.

المقارنات
يجب أن تكون المقارنات مماثلة لما أمكن لعقار الموضوع، ويجب استخدام ثلاثة أو أربعة على الأقل في عملية التقييم. أهم العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار عند اختيار المقارنات هي حجم وموقع الموضوع والخصائص المماثلة. الموقع مهم للغاية لأنه يمكن أن يكون له تأثير هائل على القيمة السوقية للعقار.

التعديلات

بما أنه لا يوجد عقاران مماثلان تماما، سيتم إجراء تعديلات على أسعار المبيعات المقارنة لحساب الخصائص المختلفة والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على القيمة، بما في ذلك:

• عمر وحالة المباني؛
• تاريخ البيع، إذا حدثت تغيرات اقتصادية بين تاريخ البيع وقابلة للمقارنة وتاريخ التقييم.
• الموقع، حيث أن العقارات المماثلة قد تختلف في السعر من الحي إلى الحي.
• الخصائص الفيزيائية، بما في ذلك حجم اللوت، المناظر الطبيعية، نوع ونوعية البناء، عدد ونوع الغرف، قدم مربع من مساحة المعيشة وما إذا كان أو لا تملك الأرضيات الصلبة، المرآب، ترقيات المطبخ، موقد، حمام سباحة ، والهواء المركزي، وما إلى ذلك، و
• أحكام وشروط البيع، كما لو كان بائع العقار قد تعرض للإكراه أو إذا تم بيع عقار بين أقارب (بسعر مخفض).

إن تقدير القيمة السوقية للعقار الموضوعي سوف يقع ضمن النطاق الذي تشكله أسعار البيع المعدلة للمقارنة. وبما أن بعض التعديلات التي أدخلت على أسعار البيع للمقارن ستكون أكثر موضوعية من غيرها، يعطى عادة الاعتبار المرجح لتلك المقارنات التي كانت أقل قدر من التعديل.

الطريقة الثانية - نهج التكلفة

يمكن استخدام نهج التكلفة لتقدير قيمة العقارات التي تم تحسينها بواسطة واحد أو أكثر من المباني. تتضمن هذه الطريقة تقديرات منفصلة للقيمة للمبنى (المباني) والأرض، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك. تتم إضافة التقديرات معا لحساب قيمة العقار المحسن بالكامل.ويؤدي نهج التكلفة إلى افتراض أن المشتري المعقول لن يدفع مبلغا أكبر للممتلكات المحس نة الحالية أكثر من تكلفته لشراء قطعة قابلة للمقارنة وبناء مبنى يمكن مقارنته من حيث الاستصواب والفائدة. وهذا النهج مفيد عندما تكون الممتلكات التي يجري تقييمها هي نوع من الممتلكات التي لا تباع في كثير من الأحيان وليست ممتلكات مدرة للدخل. ومن الأمثلة على ذلك المدارس والكنائس والمستشفيات والمباني الحكومية.

تكاليف البناء

يمكن تقدير تكاليف المبنى بعدة طرق، بما في ذلك طريقة القدم المربع حيث تضاعف تكلفة القدم المربع التي تم بناؤها مؤخرا في عدد القدمين المربعين في مبنى الموضوع؛ طريقة الوحدة في المكان حيث يتم تقدير التكاليف على أساس تكلفة البناء لكل وحدة قياس لمكونات المبنى الفردية، بما في ذلك العمالة والمواد وطريقة المسح الكمي التي تقدر كميات المواد الخام التي ستكون مطلوبة لتحل محل بناء الموضوع، جنبا إلى جنب مع السعر الحالي للمواد وتكاليف التركيب المرتبطة بها.

الاستهلاك

لأغراض التقييم، يشير الاهتلاك إلى أي شرط يؤثر سلبا على قيمة تحسين العقار، ويأخذ في الاعتبار:

• التدهور المادي، بما في ذلك التدهور القابل للعلاج، مثل الطلاء واستبدال السقف، والتدهور غير المستقر، مثل المشاكل الهيكلية؛
• التقادم الوظيفي، الذي يشير إلى الخصائص المادية أو التصميم التي لم تعد مرغوبة من قبل مالكي العقارات، مثل السقوف المنخفضة، والتركيبات القديمة أو المنازل مع أربع غرف نوم ولكن حمام واحد فقط و
• التقادم الاقتصادي، والناجمة عن العوامل التي هي خارج الممتلكات، مثل كونها تقع بالقرب من مطار صاخبة أو مصنع ملوثة.

يتضمن نهج التكلفة للتقييم العقاري خمس خطوات أساسية:

• تقدير قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة ومتوفرة لوضعها في أعلى وأفضل استخدام، وذلك باستخدام نهج مقارنة المبيعات حيث أن الأرض لا يمكن أن تكون انخفضت قيمة.
• تقدير التكلفة الحالية لبناء المبنى (المباني) وتحسين الموقع.
• تقدير مقدار استهلاك التحسينات الناتجة عن التدهور أو التقادم الوظيفي أو التقادم الاقتصادي.
• خصم الاستهلاك من تكاليف البناء المقدرة.
• إضافة القيمة التقديرية للأرض إلى التكلفة المستهلكة للمبنى (المباني) وتحسين الموقع لتحديد القيمة الإجمالية للعقار.

الطريقة الثالثة - أسلوب رسملة الدخل

إن منهج الدخل هو الطريقة الثالثة للتقييم العقاري، ويستند إلى العلاقة بين معدل العائد الذي يتطلبه المستثمر وصافي الدخل الذي ينتجه العقار. يتم استخدامه لتقدير قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المجمعات السكنية والمباني المكتبية ومراكز التسوق. ويمكن للتقييمات التي تستخدم نهج رسملة الدخل أن تكون واضحة إلى حد ما عندما يتوقع أن يكون للعقار الموضوعي دخل مستقبلي، وعندما تكون نفقاته قابلة للتنبؤ وثابتة.

الرسملة المباشرة

سيقوم المثمنون بالخطوات التالية عند استخدام طريقة الرسملة المباشرة:

• تقدير الدخل الإجمالي السنوي المحتمل؛
• تأخذ في الاعتبار الخسائر في الشواغر والإيجار لتحديد الدخل الإجمالي الفعلي؛
• خصم المصروفات التشغيلية السنوية لحساب صافي الدخل التشغيلي السنوي.
• تقدير السعر الذي يدفعه المستثمر النموذجي للدخل الناتج عن النوع الخاص وفئة العقار. ويتم ذلك من خالل تقدير معدل العائد أو معدل الرسملة و
• تطبيق معدل الرسملة على صافي دخل التشغيل السنوي للممتلكات لتكوين تقدير لقيمة العقار.

إجمالي مضاعفات الدخل

يمكن استخدام طريقة مضاعف الدخل الإجمالي (جيم) لتقييم العقارات الأخرى التي لا يتم شراؤها عادة كخصائص للدخل ولكن يمكن استئجارها، مثل المنازل ذات الأسرة الواحدة أو الأسرة الواحدة. إن طريقة آلية إعادة إعمار غزة تربط سعر بيع العقار بإيرادات الإيجار المتوقعة. أما بالنسبة للعقارات السكنية، فإن الدخل الشهري الإجمالي يستخدم عادة؛ أما بالنسبة للممتلكات التجارية والصناعية، فسيتم استخدام الدخل السنوي الإجمالي. يمكن حساب طريقة مضاعف الدخل الإجمالي على النحو التالي:

سعر البيع / دخل الإيجار = مضاعف الدخل الإجمالي

يمكن استخدام المبيعات الأخيرة وبيانات التأجير من ثلاث عقارات مماثلة على الأقل لإنشاء نموذج دقيق للمبيعات. ويمكن بعد ذلك تطبيق مؤشر جيم على الإيجار المقدر في السوق العادلة للعقار الموضوعي لتحديد قيمته السوقية التي يمكن حسابها على النحو التالي:

دخل الإيجار X جيم = القيمة السوقية المقدرة

الخط السفلي

دقيقة تقييم العقارات هو المهم للمقرضين الرهن العقاري والمستثمرين وشركات التأمين والمشترين والبائعين من الممتلكات العقارية. في حين أن عمليات التقييم تتم عموما من قبل المهنيين المهرة، يمكن لأي شخص يشارك في صفقة حقيقية الاستفادة من اكتساب فهم أساسي للطرق المختلفة للتقييم العقاري.