يتدفق المستثمرون الأجانب إلى الملاذ الآمن للعقارات الأمريكية في السنوات الأخيرة، ومن المرجح أن تؤدي التغييرات التشريعية الأخيرة إلى تسليط الضوء على هذا الاتجاه. التغييرات الضريبية التي تم تنفيذها في ديسمبر 2015 لإزالة بعض المثبطات الضريبية المستثمرين الأجانب التي تواجه في إطار ما يسمى الاستثمار الأجنبي في قانون الملكية العقارية، أو فيرتا، عند الاستثمار في العقارات U. S يجب أن تجتذب المزيد من الاستثمارات في الولايات المتحدة الحقيقية من الأجانب.

- 1>>

وفقا لتقديرات شركة ريال كابيتال أناليتيكش، استثمر الأجانب حوالي 80 مليار دولار في العقارات الأمريكية في عام 2015، أي ما يمثل نحو 16 في المئة من إجمالي الاستثمارات. ومع اقتصاد الولايات المتحدة على قدم أفضل من الاقتصادات الأخرى في جميع أنحاء العالم، من المرجح أن يستمر هؤلاء المستثمرين في التزحلق في العقارات U- الاستثمار في العقارات متعددة الأسرة ومباني المكاتب والمستودعات ومساحة التجزئة - تشجعها التغييرات الأخيرة . ومن المرجح أن يستفيد هذا التدفق الإضافي أيضا من صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة.

- 2>>

معوقات ضريبية تمت إزالتها

قامت حكومة الولايات المتحدة بسن قانون فيربتا في عام 1980 عندما بدأ الأجانب بشراء المزيد من الأراضي الزراعية في الولايات المتحدة. كانت تلك أيضا فترة كان اليابانيون يشترون فيها عقارات رفيعة المستوى في الولايات المتحدة، لكن الحكومة أكدت أن فيربتا كانت تستهدف شراء الأراضي الزراعية بدلا من الاستحواذ على الممتلكات الحضرية. وبموجب قواعد فيربتا، كان على الأجانب دفع ضريبة إضافية بنسبة 10 في المائة على الأموال التي يحققونها من مبيعات العقارات في الولايات المتحدة، فضلا عن الضرائب الاتحادية والولائية والمحلية التي يدفعها المستثمرون الأمريكيون. مع التغييرات الأخيرة في فيربتا، توفر الحكومة معاملة ضريبية أكثر ملاءمة للأجانب الاستثمار في العقارات U. S. (انظر أيضا: ريت اللائحة 101).

- <>>

يضع صناديق المعاشات الأجنبية على قدم المساواة

تنص القوانين الجديدة على أن صناديق التقاعد الأجنبية التي تستثمر في عقارات الولايات المتحدة لا تخضع لحجب فيربتا عند بيع أصولها العقارية. وهذا يضعهم على قدم المساواة مع نظرائهم في الولايات المتحدة. ويتعين على صناديق المعاشات التقاعدية الأجنبية أن تستوفي شروطا معينة تعتبر صناديق معاشات "مؤهلة" لا تخضع لقواعد الضرائب الخاصة ب "فيربتا".

لأحد، يجب أن يكون الغرض من صندوق المعاشات التقاعدية هو تقديم مخصصات التقاعد أو التقاعد للمشاركين في الصندوق. وينبغي أيضا أن يعترف بأنه مؤهل للحصول على مزايا ضريبية معينة على المساهمات أو الدخل في بلده الأم. وتنطبق إعفاءات فيربتا على الاستثمارات المباشرة لصناديق المعاشات التقاعدية في العقارات في الولايات المتحدة، وكذلك الاستثمارات التي تقوم بها في إطار الشراكة أو من خلال صناديق الأسهم الخاصة.

ثقة الاستثمار العقاري قيود الاستثمار خففت

تغيير آخر أدخله تعديل فيربتا هو أن عتبة المستثمرين الأجانب في الولايات المتحدة.S تم رفع أسعار الفائدة التي تم تكبدها لتحصيل التزامات فيربتا. في السابق، كان األجانب الذين يملكون أكثر من 5٪ من األسهم في شركة ريت المتحدة يخضعون لضريبة فيربتا على بيع مخزونهم أو إذا كان ريت قد دفع أرباح رأس المال كأرباح. ومع هذا التغيير، رفعت الحكومة عتبة ضريبة فيربتا لتصل إلى 10 في المئة. كما قدمت الحكومة إعفاء فيريتا لاستثمارات الاستثمار العقاري في بعض الكيانات العامة التي لم تكن مؤهلة للحصول على الإعفاء من قبل، بما في ذلك صناديق الملكية الأسترالية المتداولة علنا.

وفي حالة إيجابية أخرى بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري، لم يعد عليها أن تتحمل عبء إثبات أنها تخضع للسيطرة المحلية، مما يعني أن 50 في المائة على الأقل من الأسهم يحتفظ بها الأشخاص في الولايات المتحدة الأمريكية، وذلك لتجنب استقطاع فيربتا في بيع الأسهم. وفي السابق، كان من الصعب على صناديق الاستثمار العقاري أن تنشئ هذا الأمر لأنها لا تستطيع في كثير من الأحيان تحديد ما إذا كان المساهمين الذين يمتلكون حصة تقل عن 5 في المائة لديهم قاعدة أجنبية أو محلية. وفي المستقبل، يمكن لشرآات الاستثمار العقاري أن تفترض أن هؤلاء أصحاب المصلحة الصغار هم من أفراد الولايات المتحدة ما لم يعرف ريت خلاف ذلك.

التباطؤ الصيني يمكن أن تستفيد من العقارات الأمريكية

يستمر الأجانب في الاقتراب من العقارات في الولايات المتحدة، والتباطؤ الصيني الأخير يعني أن وضع الملاذ الآمن لهذه المنطقة المتخصصة يمكن تضخيمها. واستثمر المستثمرون الصينيون وحدهم أكثر من 8 مليارات دولار في قطاع العقارات التجارية في الولايات المتحدة. إن التقلبات الأخيرة في السوق في الصين قد تجتذب المزيد من الاهتمام بالعقارات في الولايات المتحدة من ذلك البلد. ومع ذلك، يمكن للحكومة الصينية أن تعمل أيضا لوضع قواعد للسيطرة على هذا التدفق.

المستثمرون من أجزاء أخرى من العالم أيضا مثل سلامة واستقرار العقارات U. S بالنظر إلى أن منافذ بديلة مثل أوروبا واليابان لا تزال تشارك في سياسات تهدف إلى مكافحة الانكماش وزيادة النمو. الولايات المتحدة، من ناحية أخرى، في وضع من النمو البطيء. ولصناديق المعاشات التقاعدية في جميع أنحاء العالم أفق استثماري طويل الأجل، ومع تحسن العمر في جميع أنحاء العالم، من المرجح أن يكون لديها المزيد من الأموال للاستثمار، ومن المرجح أن توجه إلى العقارات في الولايات المتحدة.

هذا يبشر بالخير لقطاع العقارات التجارية U. S، بما في ذلك صناديق الاستثمار العقاري التي تعمل في قطاعات متعددة الأسر والصناعية والفنادق والمكاتب والأخشاب. ويهتم المستثمرون الصينيون بشكل خاص بالقطاع الصناعي. إذا تم تشجيع المزيد من المستثمرين الأجانب على الاستثمار في ريتس الولايات المتحدة، التي يمكن أن تعزز الطلب على الأسهم والاستفادة من المساهمين المحليين.

خلاصة القول

قامت حكومة الولايات المتحدة بإجراء تغييرات على لوائحها في فيرتا، وتخفيف بعض المتطلبات الضريبية مما يعني أن الأجانب يواجهون مسؤولية ضريبية أكبر على استثماراتهم في العقارات في الولايات المتحدة. ومع ذلك، في حين أن عتبة حجب فيربتا قد ارتفعت، وحجب، إلى الحد الذي يتم تشغيله، هو الآن 15 في المئة. وتضع هذه التغييرات صناديق المعاشات الأجنبية على قدم المساواة مع نظرائها في الولايات المتحدة، وتشجع أيضا المزيد من الاستثمارات الأجنبية في صناديق الاستثمار العقاري.ومن المرجح أن يؤدي ذلك إلى تعزيز صناديق الاستثمار العقاري وغيرها من السبل الاستثمارية العقارية في الولايات المتحدة.