تعتبر العقارات عنصرا هاما في أي محفظة متنوعة بشكل جيد. بالنسبة للمستثمرين النظر في العقارات، واحدة من أهم القرارات هي حيث لوضع دولارهم الاستثمار. في حين أن المدن الست الكبرى - بوسطن وشيكاغو ولوس أنجلوس ونيويورك وسان فرانسيسكو وواشنطن، D. C - هي خيارات واضحة، والأسواق الثانوية لديها الكثير من الاستئناف. هناك العديد من الأسباب التي تجعل المستثمرين ينظرون في القفز على عربة المدينة لمدة 18 ساعة. (لمزيد من التفاصيل، راجع استكشاف الاستثمارات العقارية . )

ما هي مدينة 18 ساعة؟

مدينة '18 ساعة 'هي مدينة من الدرجة الثانية تتميز بنمو سكاني فوق المتوسط، واقتصاد مزدهر، وتكلفة معيشة أقل من مناطق المترو الكبيرة الأخرى. هذه المدن لا تبقي القياسية 9 إلى 5 ساعات المرتبطة الضواحي، لكنها لا تعمل على أساس 24/7 إما. دنفر، ناشفيل و رالي دورهام هي أمثلة رئيسية من المدن لمدة 18 ساعة.

غالبا ما تكون تكلفة ممارسة الأعمال التجارية في مدينة تستغرق 18 ساعة أقل مقارنة بمدن السوق الكبيرة، مما يجعلها جذابة لأرباب العمل. ونتيجة لذلك، أصبحت هذه المدن أهدافا للباحثين عن عمل الألفية الذين يقدرون الامتيازات التي تتناسب مع الحياة الحضرية. انهم أيضا شعبية بين المتقاعدين الذين يرغبون في الحصول على الرعاية الصحية عالية الجودة وغيرها من وسائل الراحة المدينة الكبيرة دون ثمن المدينة الكبيرة. (لمزيد من المعلومات، راجع أفضل 10 مدن متقدمة في الولايات المتحدة.)

- 3>>

لماذا المدن على مدار الساعة يجب أن تكون على رادار المستثمرين

من وجهة نظر استثمارية، تقدم المدينة التي تدوم 18 ساعة العديد من المزايا على مدن البوابة الكبيرة، بدءا من التكلفة. ولأن هذه الأسواق أصغر، فإن أسعار العقارات التجارية والسكنية تكون أقل. على سبيل المثال، اعتبارا من كانون الثاني (يناير) 2016، كانت المساحة المكتبية في سياتل (وهي مدينة تعمل على مدار 24 ساعة) تبيع 227 دولارا أمريكيا. 18 قدم مربع. فقط على الطريق في بورتلاند، وهي مدينة لمدة 18 ساعة، وتباع مساحة المكاتب 184 $. 19 - وبالنسبة للمستثمر أو المطور العقاري، فإن انخفاض سعر النقطة يجعل المدينة التي تستغرق 18 ساعة خيارا أكثر جاذبية.

كما أن المدينة التي تمتد على مدار 18 ساعة لديها القدرة على تحقيق عوائد أعلى مقارنة بالاستثمارات العقارية في الأسواق الكبيرة حيث أن هناك تميل إلى انخفاض ضغط الرسملة أو الحد الأقصى. معدل الحد الأقصى هو نسبة صافي الدخل التشغيلي للعقار إلى قيمته السوقية. يتم استخدامه كمؤشر للتنبؤ كيف مربحة خاصية معينة ستكون.

عندما تبدأ معدلات الحد الأقصى للضغط، فهي علامة على أن قيم العقارات تسخن بسبب انخفاض العرض، مما يعني أن المستثمرين يدفعون المزيد لشراء العقارات. ومع ازدياد القيم، إلا أن صافي الدخل التشغيلي لا يزال هو نفسه، فإنه يدفع معدل الانخفاض إلى أسفل، مما يؤدي إلى عائد أقل للمستثمرين.وهذا أمر شاهده المستثمرون في مدينة نيويورك في النصف الأول من عام 2015، عندما انخفضت أسعار الفائدة إلى أدنى مستوياتها التاريخية. (لمزيد من المعلومات، راجع 10 أسواق العقارات الأكثر قيمة في الولايات المتحدة )

لأن المدن التي تدوم 18 ساعة هي أسواق ناشئة، لا يزال هناك مجال للتنمية الحضرية والتوسع. فالطلب لا يضع ضغوطا لا مبرر لها على العرض، مما يسمح بخفض أسعار الفائدة. ونتيجة لذلك، تمثل هذه المدن من الدرجة الثانية منفذا لتدفق رأس المال أن المدن على مدار 24 ساعة ليست قادرة على التعامل معها. (999 <>> سوق العقارات العقارية معضلة العرض والطلب المدن على مدار 18 ساعة ليست استثمارات خالية من المخاطر مثل أي استثمار، العقارات تستلزم قدرا معينا من والمخاطر، والمدن التي تعمل على مدار 18 ساعة، لديها القدرة على تعريض المستثمرين إلى درجة أعلى من التقلب من الأسواق الكبيرة. تاريخيا، كانت هذه المدن أكثر حساسية للتقلبات في الأسواق التجارية والسكنية الكبيرة.

بالنسبة للمستثمرين، من المهم تحقيق التوازن بين المخاطر مقابل العوائد المتوقعة المرتبطة بالاستثمار في مدينة تستغرق 18 ساعة. وفي حالة الانكماش الاقتصادي، من المرجح أن تكون هذه المدن أقل عزلة في مواجهة حالات مثل فقدان الوظائف على نطاق واسع أو انخفاض قيم الممتلكات. وفي حالة حدوث ركود آخر، يمكن للمستثمرين أن يشهدوا انكماشا كبيرا في محافظهم إذا تركزت حيازاتهم العقارية أساسا في هذه الأسواق الأصغر حجما.

الخلاصة

العقارات تتطور باستمرار، وصعود المدينة 18 ساعة دليل على أحدث تحول لها. ومع تحول المزيد من المستثمرين انتباههم نحو هذه المدن، فإنه من غير الواضح كيف ستتأثر الأسواق الأكبر. ومع ذلك، طالما أن الاقتصاد لا يزال على أرض صلبة، ومع ذلك، يبدو أن شعبية المدينة لمدة 18 ساعة لن تتراجع في أي وقت قريب.