صناديق الاستثمار العقاري هي فئة استثمار صغيرة نسبيا؛ كان هناك 123 فقط من أسهم الاستثمار العقاري في مؤشر فوتسي ناريت الذي يضم جميع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في بورصة نيويورك وناسداك وبورصة أميكس في الربع الأخير من عام 2011. ومع ذلك، على الرغم من كون عالم الاستثمار في ريت صغير، فإنه يحتوي على العديد من الفئات الفرعية وضمن هذه الفئات الفرعية كل ريت هي فريدة من نوعها.

توتوريال: استكشاف الاستثمارات العقارية

"غالبا ما تبدو صناديق الاستثمار العقاري بسيطة ولكنها استثمارات معقدة للغاية"، يقول مايك ماينز، وهو مخطط مالي معتمد من بوكا راتون. وقال "يمكن أن تلعب دورا هاما في محفظة استثمارية من خلال توفير الأصول غير المترابطة والدخل وربما زيادة رأس المال"، وأضاف ماينز. ويقول إن معظم نماذج تخصيص الأصول تدعو المستثمرين إلى تخصيص 1 إلى 7٪ من أموالهم في صناديق الاستثمار العقاري.

إذا كنت ترغب في إضافة ريتس إلى محفظتك، اقرأ. ستصف هذه المقالة السمات الرئيسية لثلاث فئات فرعية من حقوق الملكية العقارية: صناديق الاستثمار العقاري الصناعية، وصناديق الاستثمار العقاري المتعددة الأسر، وفنادق الاستثمار العقاري الفندقية. (تعرف على المزيد من خيارات ريت في 5 أنواع من صناديق الاستثمار العقاري وكيفية الاستثمار فيها )

- 2>>

معاهد الاستثمار العقاري الصناعية تمثل معاهد الاستثمار العقاري الصناعية، التي تعتبر قطاعا فرعيا من الفئة الصناعية / المكتبية، نحو 7٪ من حقوق الملكية العقارية المدرجة في مؤشر فتس ناريت. تستحوذ صناديق الاستثمار العقاري الصناعية على العقارات الصناعية وتملكها وتديرها، مثل المستودعات ومراكز التوزيع ومراكز التصنيع والمباني المرنة والمكاتب والأراضي غير المطورة ومجمعات الأعمال ومساحة التكنولوجيا الفائقة.

يتم وصف الاستثمارات العقارية العقارية الصناعية بعدد العقارات المملوكة، وعدد العملاء / المستأجرين لديهم، وعدد المواقع التي يعملون فيها، وعدد الأميال المربعة القابلة للاستئجار التي يمتلكونها. ولتحقيق التنويع، غالبا ما يكون للريت الصناعي حيازات تشمل مجموعة متنوعة من المواقع الجغرافية والصناعات والمستأجرين.

غالبا ما تختار صناديق الاستثمار العقاري الصناعية مواقع جغرافية ذات موقع استراتيجي للتوزيع. وتعتبر السكك الحديدية والمطارات والموانئ والتجارب الرئيسية السريعة عناصر من موقع استراتيجي، لأنها تسهل حركة البضائع. وتحدد صناديق الاستثمار العقاري أيضا حيازاتها في المناطق الجغرافية التي تؤدي أداء اقتصاديا جيدا. ينظر مدراء االستثمار العقاري إلى ما يقود االقتصادات في مدنهم المستهدفة ويقيمون ما إذا كان الطلب على العقارات الصناعية من المرجح أن ينمو أم ال، فسيظل مستقرا أو ينخفض ​​في السنوات القادمة. وقد تزيد من التركيز على الأسواق التي تفي بحد أدنى من السكان أو لديها قدر معين من العقارات الصناعية. كما أن المواقع ذات األراضي الصناعية المحدودة، والتي تترجم إلى محدودية العرض والمنافسة المحدودة، هي أيضا زائد.

المستأجرون من العقارات ريت الصناعية واسعة النطاق، ولكن قد تكون في أعمال البناء والهندسة والمواد الغذائية والمشروبات أو تكنولوجيا المعلومات.ومن بين المستأجرين المحتملين الآخرين المصنعين وشركات النقل ومقدمي الخدمات اللوجستية وتجار التجزئة. وتميل الشركات الوطنية والدولية إلى جعل المستأجرين المرغوب فيهم، لأنهم من الشركات الثابتة التي من المرجح أن تدفع الإيجار.

من خلال امتلاك عقارات متنوعة مع مستأجرين متنوعين، يمكن ل ريت الصناعي أن يحمي نفسه من التقلبات في دخل الإيجار الناجم عن انخفاض منطقة أو صناعة معينة. كما أن تحديد تواريخ إنهاء عقود تأجير عقارات المحفظة يحمي أيضا رت من خسارة مفاجئة للدخل إذا كان هناك مجموعة من العقارات ستخلى عن العمل مرة واحدة. كما أن الخصائص المرنة التي يمكن تحويلها من استخدام لآخر يمكن أن تساعد أيضا شركة ريت الصناعية على الحفاظ على إيراداتها من خلال جعل العقارات الشاغرة قابلة للتسويق لمجموعة واسعة من المستأجرين المحتملين. لمزيد من المعلومات حول تحليل هذا النوع من الاستثمار، اقرأ كيفية تقييم صندوق الاستثمار العقاري .

مولتفاميلي ريتس معظم صناديق الاستثمار العقاري السكنية هي صناديق الاستثمار العقاري متعددة الأسر، وتسمى أيضا صناديق الاستثمار العقاري السكنية. واعتبارا من الربع الرابع من عام 2011، كان 15 من أصل 123 من أسهم الاستثمار العقاري، أو 12٪، من صناديق الاستثمار العقاري المتعددة الأسر. شقق ريت تميز نفسها من خلال عدد من العقارات التي تملكها وعدد الوحدات التي تحتوي على تلك الممتلكات.

شقة تملك ريت محفظة من العقارات الإيجارية. هذه هي عادة خصائص سكنية كبيرة، مثل المباني المتوسطة الارتفاع والشاهقة، سكن الطلاب والسكن كبار. خصائص مولتفاميلي غالبا ما يكون المئات من وحدات تأجير السكنية في الممتلكات واحدة. بعض التطورات مولتفاميلي حتى الآلاف من الوحدات. بعض الشقق ريتس هي "متكاملة تماما"، وهذا يعني أنها ليست فقط العقارات الخاصة، ولكن أيضا تطوير وإعادة تطوير وإدارتها.

تستمد ريت مولتفاميلي أدائها من أسعار الإيجار ومعدلات الإشغال. وعلى هذا النحو، تتطلع صناديق الاستثمار العقاري المتعددة الأسر إلى الاستثمار في الأسواق التي تتمتع بنمو اقتصادي قوي وحواجز عالية أمام الدخول، وهي مستعدة للاستفادة من التحولات السكانية، مثل الجيل الذي يزدهر في مرحلة الطفولة، الذي ينتقل إلى مساكن كبار، ويخرج الجيل Y من والديهم 'المنازل والشقق. ويعني التشكيل الأسري الجديد أيضا زيادة الطلب على السكن.

التوظيف هو عنصر أساسي آخر من أداء ريت متعدد الأسر. إذا لم تكن هناك وظائف في مدينة معينة، سيكون هناك انخفاض في الطلب على السكن. ومن ناحية أخرى، يمكن أن تؤدي زيادة الدخل إلى تحسين الطلب على المساكن المستأجرة، مقارنة بالمساكن المملوكة، ومساعدة صناديق الاستثمار العقاري المتعددة الأسر إذا كان الإيجار أكثر تكلفة من التملك. على الرغم من ذلك، في بعض الأسواق، مثل واشنطن، D. C.، الناس سوف الإيجار عن طريق الاختيار حتى لو امتلاك هو أكثر بأسعار معقولة، بسبب المرونة التي استئجار العروض. جنبا إلى جنب مع مانهاتن، واشنطن، D. C. هي واحدة من أكبر أسواق الإسكان متعددة الأسر في الولايات المتحدة، استنادا إلى إجمالي حجم المبيعات من وحدات متعددة الأسرة. وبوجه عام، تعتبر أسواق الشقق الأقوى على السواحل الشرقية والغربية، لذلك تركز بعض صناديق الاستثمار العقاري المتعددة الأسر على حيازاتها في هذه المناطق.

تركز العديد من صناديق الاستثمار العقاري المتعددة الأسر على العقارات الراقية والفاخرة التي تجذب المستأجرين ذوي الجودة العالية ودعم الإيجارات الأكثر تكلفة. امتلاك مثل هذه العقارات يعني عموما أن ريتس يجب أن تدير المرافق مثل بيوت النادي، وحمامات السباحة، وصالة رياضية، وغرف الألعاب ومراكز الأعمال التي هي جزء من خصائص الراقية. ومع ذلك، فإن وسائل الراحة الراقية يمكن أن تساعد في الاحتفاظ المستأجرين حتى عند شراء أكثر بأسعار معقولة. لنفس الدفع الشهري، قد يكون من الممكن استئجار مكان أجمل بكثير من واحد يمكن شراء.

واحد من مخاطر الاستثمار العقاري المتعدد الأسر هو خسارة الدخل إذا كان لا يمكن الاحتفاظ المقيمين الحالي وجذب جديدة. قد يحدث هذا إذا جعلت المنافسة في سوق الإسكان نوع مختلف من المساكن أو ملكية متنافسة أكثر جاذبية. ويمكن أن يؤثر انخفاض أسعار المنازل أيضا سلبا على صناديق الاستثمار العقاري المتعددة الأسر حيث يقرر المستأجرون أن يصبحوا أصحاب المنازل. ويمكن أن يؤدي هذا التحول إلى خفض الإيجارات ومعدلات الإشغال للعقارات متعددة الأسر. كما أن الأجور المسطحة أو المتدهورة يمكن أن تثير المشاكل لأنها تحد من قدرة أصحاب العقارات على رفع الإيجارات. تعتبر

صناديق الاستثمار العقاري متعدد الأسر وسيلة جيدة لتنويع الاستثمارات العقارية واحد، لأنه عندما انخفاض ملكية المنزل، ويزيد من تأجير وصناديق الاستثمار العقاري شقة أداء جيدا نسبيا. في الواقع، يعتقد بعض المحللين الإسكان صناديق الاستثمار العقاري متعددة الأسر استفادت من فقاعة الإسكان انفجر كما حبس الرهن، وانخفاض الأسعار والتمويل ضيق جعل تأجير أكثر جاذبية من الشراء. وفقا للجمعية الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT)، عندما ترتفع الإيجارات، يتم تمرير العائدات الإضافية على مباشرة للمساهمين لأنه من خلال القانون، صناديق الاستثمار العقاري يجب أن تدفع 90٪ من الدخل الخاضع للضريبة كأرباح.

بدلا من امتلاك مبنى سكني، الاستثمار في شقة يوفر ريت تنوعا أكبر بكثير من مختلف الخصائص والمناطق الجغرافية، فضلا عن توفير الوقت وإدارة الممتلكات المهنية.

فندق ريتس فندق ريتس، ​​وليس من المستغرب، تملك العقارات الفندقية ويعرف أيضا باسم الإقامة أو منتجع ريتس. واعتبارا من الربع الرابع من عام 2011، تم تداول 14 من هذه الشركات في مؤشر فوتسي ناريت. وكما هو الحال في صناديق الاستثمار العقاري المتعددة الأسر، يتم وصف شقق الاستثمار العقاري الفندقية بعدد العقارات وعدد الغرف التي تملكها.

هناك العديد من أنواع الفنادق المختلفة التي قد يمتلكها فندق ريت، بما في ذلك خدمة محدودة، خدمة كاملة، منتجع، مركز مؤتمرات، جناح وممتلكات المطار. قد تفاجأ أن تعلم أن بعض العقارات الفندقية التي تعمل تحت علامات ماريوت و هيات و هيلتون و ستاروود و فيرمونت الشهيرة مملوكة من قبل فنادق ريتس. كما يمكن أن يكون لرابطات الاستثمار العقاري مصلحة مشتركة في الفنادق بدلا من الملكية الكاملة.

يستمد فندق ريتس قيمة من القيمة الأساسية لعقارات الفندق التي يمتلكها ريت ومن الدخل الناتج عن تلك العقارات. تتأثر أرباح الفندق عن طريق الطلب على السلع الاستهلاكية والتجارية لخدمات السفر والإقامة، أسعار الغرف ومعدلات الإشغال والطلب على العقارات المختلفة وأنواع الغرف (ه. ز.، أعلى نهاية، وانخفاض نهاية). يمكن للفندق أيضا الحصول على دخل من خلال ترخيص العلامة التجارية للفندق.وهذا يمكن أن يساعد فندق ريت على تنويع مصادر دخله وتقليل مخاطر الاستثمار. الحصول على الفنادق مع الاعتراف اسم العلامة التجارية الوطنية يمكن أن يكون استراتيجية الاستثمار العقاري فندق.

عادة ما يستخدم المستثمرون الأموال من العمليات (ففو) والأموال المعدلة من العمليات (أفو) لتقييم أرباح ريت. إن القياس المالي الفريد المستخدم في التحليل المالي لفندق ريت لتقييم أداء العقارات الفندقية الفردية ومقارنة الأداء بين العقارات المختلفة هو العائد لكل غرفة متاحة، مما يضاعف معدل إشغال الفندق بمتوسط ​​سعر الغرفة اليومي.

الخطوات التالية
تحديد فئة أو فئات فرعية من ريت للاستثمار في ليست سوى خطوة أولى.

"ينبغي للمستثمرين أن يوازنوا بين عوامل مختلفة عند اختيار ريت حق لخطتهم الاستثمارية، بما في ذلك خبرة الثقة وسنوات من نجاح العمليات التجارية والسجل والإيداع والديون والسمعة الشاملة والضرائب على ريت"، ويقول ديفيد B أبيض، دينار، كبا، كلو، تشفك، ورئيس داود. B. وايت فينانسيال في ديترويت، ميشال

ويقترح أيضا أن ينظر المستثمرون إلى الأموال من العمليات للتأكد من أن ريت تغطي بالكامل توزيع أرباح الأسهم، ولا يزال هناك المزيد من العوامل للنظر فيها.

يجب على المستثمرين أن يضعوا في اعتبارهم العديد من المخاطر المحتملة عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، بما في ذلك المواد النبضية، وعدم الإفصاح الكامل في عملية البيع، وانعدام السيولة، وعقد الاستثمار طويل الأجل، كما ينبغي للمستثمرين أن يبحثوا عن توزيعات الأرباح التي يمكن لا سيما إذا كان ففو لا يغطي أرباح "، يضيف الأبيض.

الخلاصة توفر صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين طريقة مريحة وغير مكلفة للحصول على مجموعة متنوعة من المقتنيات العقارية. كما فئة الأصول الفريدة التي تتحرك بشكل مختلف عن الأسهم والسندات، فإنها تجعل إضافة منطقية لمحفظة. اقرأ المزيد طريقة ريت و أساسيات ضريبة الدخل العقاري .