عندما رفع مجلس الاحتياطي الاتحادي سعر الفائدة الفيدرالي بنسبة 0.25٪ في ديسمبر 2015، مع وعد بزيادة أسعار الفائدة في عام 2016، كان من المتوقع على نطاق واسع أن تتبع أسعار الفائدة على المدى الطويل، وهو اتجاه مدته خمس سنوات لمعدلات الرهن العقاري المسطحة أو المتناقصة. وقد خططت الزيادات في الأسعار على أساس توقع أن يعزز الاقتصاد وأن يستأنف التضخم تسلقه. وكان متوسط ​​معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما أقل بقليل من 4٪ قبل رفع سعر الفائدة في ديسمبر. واعتبارا من 30 يوليو 2016، كان المعدل 3.48٪، وهو أعلى بقليل من أدنى مستوى له في جميع الأوقات وهو 3. 34٪ في عام 2012. وبالنسبة للمشترين المحتملين والمحتملين، فإن هذا يثير تساؤلات حول متى ستبدأ معدلات الرهن العقاري في الارتفاع مرة أخرى. الجواب، الذي لا أحد يمكن أن يكون مؤكدا تماما، يكمن في فهم العوامل الرئيسية التي تؤثر على اتجاه معدلات الرهن العقاري. المؤشرات الرئيسية لمعدل الرهن العقاري التي سيتم مراقبتها خلال العام المقبل هي الاقتصاد العالمي والاقتصاد الأمريكي والتضخم.

- <>

الاقتصاد العالمي

إن المخاوف بشأن الاقتصاد الصيني المتدهور والاقتصاد الياباني الضعيف والاقتصاد الأوروبي المتعثر بعد خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي يمكن أن يحافظ على تدفق الملاذ الآمن إلى سندات الخزينة في المستقبل المنظور. ومن شأن استمرار الطلب على سندات الخزينة أن يحافظ على الضغط على العائدات الطويلة الأجل، بما في ذلك أسعار الرهن العقاري.

U. الاقتصاد

لا يزال الاقتصاد الأمريكي يسحب، وينقسم الاقتصاديون إلى ما إذا كان الاقتراب من ركود آخر أو نمو أقوى. وقد تؤدي المخاوف بشأن احتمال حدوث ركود آخر إلى إجبار مجلس الاحتياطي الاتحادي على الإبقاء على معدل الفائدة الفدرالي المنخفض، خاصة إذا كان هناك خطر من التضخم السلبي أو الانكماش. وسيكون للركود في الولايات المتحدة تداعيات عالمية، مما يخلق المزيد من الطلب على سندات الخزينة.

التضخم

في حالة تعزيز الاقتصاد الأمريكي، ستراقب الأسواق عن كثب نمو الوظائف والأجور. ويمكن أن تؤدي مؤشرات ارتفاع ضغط الأجور إلى إثارة المخاوف بشأن التضخم، الأمر الذي يمكن أن يؤدي إلى زيادة معدلات الفائدة على الاحتياطي الفيدرالي وبيع السندات طويلة الأجل.

وفقا لكيبلينجر، من المتوقع أن يبقى معدل الرهن العقاري لمدة 30 عاما حوالي 3. 5٪ خلال عام 2016 وحتى عام 2017. إذا أظهر الاقتصاد العالمي والأمريكي علامات على تعزيز في وقت لاحق في عام 2017، فإنه ليس من غير المعقول توقع كل من معدل الفائدة الفيدرالية ومعدلات طويلة الأجل للبحث عن أرضية أعلى.

- <>>

لماذا لا يكون مؤشر الاحتياطي الفيدرالي مؤشرا لمعدلات الرهن العقاري

حتى قبل قيام مجلس الاحتياطي الاتحادي بزيادة سعر الفائدة الفدرالي قصير الأجل في ديسمبر 2016، كان أصحاب العقارات يناشدون المشترين على التصرف، سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة على المدى الطويل. ما لم يقلوه هو أن هناك ارتباطا ضئيلا بين سعر الفائدة الفيدرالي الأمريكي والمعدلات طويلة الأجل، على الأقل في المدى القصير. ومعدل الاحتياطي الفيدرالي هو أكثر من أداة يستخدمها الاحتياطي الفدرالي لزيادة أو خفض تكلفة المال في النظام المصرفي.وفي حين أنه يمكن أن يؤثر على الغلات في الاستثمارات القصيرة الأجل، مثل حسابات الادخار، فإنه ليس له تأثير مادي على الاستثمارات الطويلة الأجل، مثل سندات الخزانة التي مدتها 30 سنة. وتعود العوائد طويلة الأجل إلى عوامل اقتصادية وسوقية، مثل قوة الاقتصاد والتضخم وقيمة الدولار.

ومع ذلك، فإن رفع سعر الفائدة الفيدرالي مع الوعود برفع أسعار الفائدة هو نوع التوجيهات المستقبلية التي يأمل مجلس الاحتياطي الاتحادي في إقناع الأسواق بأن أسعار الفائدة قصيرة الأجل ستستمر في الارتفاع، وبالتالي تتحدث عن أسعار أطول أجلا. والمشكلة هي أن العوامل الاقتصادية في عام 2016 قد قوضت مصداقية هذا التوجيه. في الواقع، في أعقاب الانحدار الحاد في السوق في يناير وفبراير، اضطر مجلس الاحتياطي الاتحادي إلى التراجع عن التزامه بثلاثة أو أربعة زيادات أخرى في أسعار الفائدة في عام 2016. ومنذ ذلك الحين اتخذت نهج الانتظار والترقب مع الاقتصاد العالمي والوطني تواصل إرسال إشارات مختلطة. وقد يكون التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي في يونيو 2016، والذي صوتت فيه بريطانيا العظمى للخروج من الاتحاد الأوروبي، وعدم اليقين الذي خلفته، قد أغلق مصير سياسة سعر الفائدة لمجلس الاحتياطي الاتحادي، على الأقل خلال الفترة المتبقية من العام.

وسط عدم اليقين الناجم عن سوق الأسهم المتقلبة وضعف الأخبار الاقتصادية والتصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، فإن الأموال الآمنة تتدفق إلى سندات الخزانة الأمريكية، مما يدفع الأسعار إلى الارتفاع ويؤدي إلى انخفاضها. ونظرا لعدم وجود أدلة تذكر على أن حالة عدم اليقين ستنخفض في أي وقت قريب، فمن غير المعقول توقع أن تظل الغلات طويلة الأجل منخفضة في المستقبل المنظور. وبما أن معدلات الرهن العقاري ترتبط ارتباطا أوثق بالعائد على سندات الخزانة العشرية، فمن المتوقع أن تظل منخفضة أيضا.