تتوقع الأسواق الأمريكية ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل القريب. الاستثمارات البديلة مثل صناديق الاستثمار العقاري (ريت) يمكن أن توفر خيارات جيدة للمستثمرين. هذا المقال يحلل إمكانات صناديق الاستثمار العقاري لحساسية سعر الفائدة، ويقيم لياقتهم كمركبة استثمارية خلال فترات ذات معدلات فائدة مرتفعة.

مقدمة سريعة ل ريتس

A ريت هو الأمن المتداولة علنا، والتي تستثمر في العقارات من خلال الممتلكات أو الرهون العقارية وغالبا ما تتداول في البورصات الرئيسية مثل الأسهم. تقدم صناديق الاستثمار العقاري مستوى عال من السيولة للمستثمرين الذين يأخذون حصة في العقارات عن طريق شرائه كمخزون. وتأتي صناديق الاستثمار العقاري في طائفة واسعة من أنواع العقارات المحددة مثل صناديق الاستثمار العقاري في الشقق السكنية والمباني التجارية والمستودعات والمرافق الفندقية. كما تتوفر صناديق الاستثمار العقاري في المتغيرات الإقليمية، مثل تلك التي تركز على العقارات في بلدان / مناطق معينة مثل الولايات المتحدة وأوروبا والصين أو اليابان. (للمزيد، انظر: 5 أنواع صناديق الاستثمار العقاري وكيفية الاستثمار فيها.)

- 1>>

تقدم صناديق الاستثمار العقاري العديد من الفوائد، بما في ذلك تنويع فئة الأصول الجديدة، والسيولة العالية في العقارات مع كمية صغيرة من الاستثمار، والمزايا الضريبية (اعتمادا على القوانين المحلية). (للمزيد من المعلومات، انظر: الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري).

ريت عائد على أسعار الفائدة

تقرير حديث من ريت. كوم يظهر مستوى منخفض تاريخيا من الترابط بين صناديق الاستثمار العقاري وسوق الأوراق المالية. يشير الارتباط إلى كيفية تحرك اثنين من الأوراق المالية فيما يتعلق ببعضهما البعض. ويبين نفس التقرير مستويات متدنية مماثلة من الترابط بين عائدات الاستثمار العقاري وعائدات السندات. (الجدول المقلص أدناه مع إبراز ارتباط سندات الاستثمار العقاري).

إيماج كورتيسي ريتس. كوم.

تشير مقارنة تاريخية مشابهة بين العائدات من مؤشر ريت شعبية وأسعار فائدة السندات لمدة 10 سنوات إلى وجود علاقة عكسية. نحن نرسم العوائد السنوية لمؤشر فتس ناريت الشعبي لجميع مؤشرات الاستثمار العقاري مقابل أسعار الفائدة على سندات الخزينة العشرية:

الرسم البياني استنادا إلى بيانات مؤشر ريتس من مصادر ريتس. كوم (المحور الأيسر) وبيانات سندات الخزانة لمدة 10 سنوات مصدرها ستلويسفد. أورغ (المحور الأيمن).

كما يتضح من الرسم البياني أعلاه الذي يغطي 45 عاما، يبدو ارتفاع أسعار الفائدة سيئا لعوائد ريت والعكس بالعكس. وخلال فترات الفائدة المرتفعة في الفترة 1980-1985، كانت عوائد صناديق الاستثمار العقاري أقل، في حين ارتفعت أسعار الفائدة بعد عام 2008 عندما بلغت أسعار الفائدة مستويات قياسية.

ومع ذلك، هناك عوامل أخرى وغيرها من الملاحظات التفصيلية للنظر فيها، مما قد يشير إلى عوائد إيجابية لاستثمارات صناديق الاستثمار العقاري حتى خلال فترة ارتفاع سعر الفائدة. انتقل إلى فترات زمنية محددة عندما كانت أسعار الفائدة مرتفعة وتظهر ملاحظات مثيرة للاهتمام:

منذ عام 1979، كانت أسعار الفائدة في اتجاه نزولي.وكانت هناك طفرات متقطعة قليلة في السنوات الانتقالية، ولكن عموما كان الانخفاض المستمر لأسعار الفائدة. ومع مرور كل فترة خمس أو عشر سنوات، اعتبر نطاق أدنى من أسعار الفائدة "مرتفعا. "

• 1979-1984: شهدت هذه الفترة معدلات فائدة تتراوح بين 10٪ و 14٪. وكان العائد من صناديق الاستثمار العقاري أيضا في نطاق مرتفع من 9٪ - 32٪.
• 1991-1997: شهدت هذه الفترة مجموعة جديدة من أسعار الفائدة المرتفعة التي تراوحت بين 6٪ و 8٪. وكان العائد من مؤشر ريت في حدود 12٪ - 36٪، باستثناء 1٪ خلال عام 1994.
• 2000-2001: كان نطاق الفائدة المرتفعة التالي خلال الفترة 2000-2001، عندما كانت معدلات تحوم حول 5 5٪. وتراوحت العائدات من صناديق الاستثمار العقاري من 16٪ إلى 26٪.

كيف كانت أسعار الفائدة على الاستثمار العقاري خلال فترات الفائدة المنخفضة المؤقتة؟

• 1973-1974: كانت أسعار الفائدة أقل نسبيا، حيث تراوحت بين 9٪ و 7٪ 4 (مقارنة مع نسبة عالية من 10٪ إلى 14٪ في السنوات التالية). وأدت صناديق الاستثمار العقاري بشكل سيء إلى خسائر سنوية تتراوح بين -42٪ إلى -27٪.
• 1998-1999: كانت أسعار الفائدة تتراوح بين 4٪ و 5. 5٪، وكانت عائدات صناديق الاستثمار العقاري لا تزال سالبة بنسبة تصل إلى -18٪ إلى -6٪.
• 2007-2012: مع انخفاض أسعار الفائدة تدريجيا من 4٪ إلى أقل من 2٪، حققت ريتس خسائر سنوية ثابتة في حدود -45٪ إلى -5٪، مع استثناء واحد فقط من العائدات الإيجابية في عام 2009. > تشير هذه الملاحظات إلى أن صناديق الاستثمار العقاري قد لا يكون لها بالفعل أي اعتماد على سيناريوهات أسعار الفائدة. وقد تظل العوائد من استثمارات االستثمار العقاري االستثماري خالية من تغيرات أسعار الفائدة.

هناك فوائد أخرى من صناديق الاستثمار العقاري، مما يجعلها خيارا استثماريا جيدا حتى خلال فترات الفائدة العالية:

فرصة الدخل

• : تعتبر صناديق الاستثمار العقاري أوراق مالية قائمة على العائد. وفي حين أن ارتفاع أسعار العقارات في صناديق الاستثمار العقاري يتيح إمكانية تحقيق الأرباح، فإن جزءا كبيرا من عائدات الاستثمار العقاري هو من أرباح الأسهم. توزيعات الأرباح من قبل صناديق الاستثمار العقاري هي البطل المجهول، وغالبا ما يتجاهلها المستثمرون. وكما هو مبين في "أساسيات ضريبة الدخل العقاري"، تعفى صناديق الاستثمار العقاري عموما من الضرائب في الولايات المتحدة على مستوى الثقة طالما أنها توزع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها إلى أصحاب الوحدات. ويؤدي نظام المزايا الضريبية هذا إلى توزيع أرباح توزيعات أرباح منتظمة للمساهمين في شركة ريت. وفي غياب ضريبة الأرباح، فإن صافي العائد الفعلي غالبا ما يكون أعلى من العائد من السندات (أو الأسهم)، حتى في حالات ارتفاع أسعار الفائدة. التنويع العالمي
• : الفوائد الأخرى غير المباشرة التي يمكن تحقيقها من خلال صناديق الاستثمار العقاري هي من حيث التعرض للأسواق العالمية. حتى لو كان التغيير في أسعار الفائدة قد يؤثر على عائدات ريت في السوق المحلية، يمكن للمستثمرين أن ينظروا إلى صناديق الاستثمار العقاري التي لديها تعرض عالمي. ومنذ التسعينيات، مكنت كل من الولايات المتحدة، وسنغافورة، واليابان، وأستراليا، وهولندا، وجنوب أفريقيا، والعديد من البلدان الأخرى قوائم ريت، مما يسمح للمستثمرين بالتعرض في الأسواق العقارية للدول الأجنبية. على سبيل المثال، إذا كان السوق العقاري المحلي في الدبابات الأمريكية بسبب آثار ارتفاع أسعار الفائدة، يمكن للمستثمر الأمريكي مع التعرض لسوق العقارات في سنغافورة الاستفادة إذا كان يحمل ريتس في العقارات سنغافورة في محفظته. التعرض المحدد للقطاعات
• : تتداول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة، والمدرجة في البورصات، بنكهات مختلفة. يمكن للمرء أن يجد صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالشقق السكنية، ومراكز التسوق، وقطاع الضيافة والمستودعات، وحتى أولئك الذين لديهم تعرض للبنية التحتية للدولة أو الدولة. وفي حالة ارتفاع أسعار الفائدة، فإن جميع القطاعات الفرعية في القطاع العقاري قد لا تتعرض للضرر. على سبيل المثال، على الرغم من أن ارتفاع أسعار الفائدة قد يضر بالعائدات من صناديق الاستثمار العقاري التي تتعرض لشقق سكنية، إلا أن دخل أحد صناديق الاستثمار العقاري الخاصة التي تعرض العديد من مراكز التسوق العاملة في مواقع رئيسية لا يزال أعلى. إن دراسة متأنية لسوق العقارات، وتأثيرات أسعار الفائدة على قطاع فرعي محدد، وعلى صناديق استثمار عقارية محددة على أساس حيازة العقار، يمكن أن تجعل استثمار ريت مربحا بغض النظر عن تأثير سعر الفائدة. (لمزيد من التفاصيل، انظر: 3 ريتس الفنادق التي تفوقت على السوق والسكنية والرعاية الصحية والمكاتب العقارية). - 1>>

الخلاصة

بعد النظر إلى أنماط الارتباط والبيانات التاريخية، يبدو أن العائدات من صناديق الاستثمار العقاري لا تزال مستقلة عن فترات الفائدة. بعد دراسة متأنية واختيار مناسب للقطاعات الفرعية العقارية والمناطق الجغرافية، يمكن للمستثمرين اعتبار ريتس بديلا جيدا للأسهم والسندات التقليدية، والتي هي حساسة للغاية لأسعار الفائدة.