عندما ترتفع أسعار الفائدة على المدى القصير، يشعر أصحاب المنازل ذات الرهون العقارية القابلة للتعديل (أرمز) بالألم. الأنسب للمستثمرين الأثرياء الذين يرغبون في تحرير النقدية التي يمكن وضعها للعمل كسب معدل العائد الذي هو أعلى من الفائدة على الرهن العقاري، بدلا من ذلك استخدمت هذه القروض لمساعدة أصحاب المنازل أقل ثراء شراء المنازل أنها حقا لا تستطيع تحمله. هنا نوضح لماذا الاعتماد على هذه القروض يمكن أن تكون مشكلة خطيرة وكيف يمكنك تجنب المخاطر التي تأتي مع أرمز.

- <>>

تحديد المشكلة
علق ألان غرينسبان رئيس مجلس الاحتياطي الاتحادي السابق في أوائل عام 2005 قائلا: "الناس يصلون إلى القدرة على دفع الأسعار لتكون قادرة على الانتقال إلى الصفحة الرئيسية." وفي أي مكان يبدو الوضع أكثر وضوحا مما هو عليه الحال في ولاية كاليفورنيا (الدولة التي تفتخر بعضا من أغلى العقارات في البلاد)، ولا سيما في منطقة خليج سان فرانسيسكو حيث تم شراء أكثر من 50٪ من المنازل التي تم شراؤها منذ عام 2003 بقروض بأسعار فائدة فقط، وفقا ل لوانبيرفورمانس.

أدت طفرة الإسكان في الولايات المتحدة إلى ارتفاع الأسعار. ووفقا للبيانات الصادرة عن مجلس تمويل الإسكان الاتحادي، فإن سعر شراء المنزل المتوسط ​​هو الآن 283 دولارا، 800. وبصورة عامة، يمكن لأصحاب المنازل المحتملين أن يرهنوا ممتلكات تتكلف ما بين 2 و 2. 5 أضعاف مجموعهم الدخل السنوي. بعد هذه الصيغة، عائلة تسعى لشراء 283 $، 800 منزل يجب أن يكسب ما بين 113 $ 520 و 141 $، 900 في السنة. وفي الواقع، أفاد مكتب التعداد السكاني الأمريكي بأن متوسط ​​دخل الأسرة في عام 2003 (وهو آخر سنة تتوافر عنها بيانات) هو 43 دولارا أمريكيا (أو ما يعادله بالعملة المحلية). 318

نظرة واحدة على الأرقام، ومن الواضح على الفور أن الأسرة التي كسب متوسط ​​الدخل لا تستطيع شراء "المتوسط" المنزل. وللتغلب على هذه العقبة، تحول عدد متزايد من المشترين إلى قروض عقارية قابلة للتعديل. وتوفر هذه الرهون العقارية أسعار فائدة أولية أقل من المعدلات المتاحة من خلال الرهونات العقارية ذات المعدلات الثابتة. ويضمن المعدل المنخفض لفترة محددة من الزمن - غالبا ما تكون واحدة أو ثلاثة أو خمس أو سبع أو 10 سنوات - قبل تعديلها. وعندما ترتفع أسعار الفائدة قصيرة الأجل، سيرفع المقرضون الرهن العقاري أسعارهم أيضا لتعكس زيادة تكاليف رأس المال. () لماذا أرمز مخاطرة أصحاب المنازل الذين خرجوا أرمز من أجل أن تكون قادرة على تحمل أقصى قدر من المنزل على دفع الحد الأدنى يمكن أن يكون في لمفاجأة غير سارة. وبينما يتم الكشف عن معدلات التعديل بالكامل قبل الشراء، فإن العديد من المشترين يفشلون في النظر في الآثار المستقبلية. وينطبق هذا بصفة خاصة على الرهون العقارية التي لا تقتصر على الفائدة. مثل القروض الأخرى، توفر القروض العقارية الفائدة فقط فترة محددة من الوقت الذي تتكون فيه الدفعة فقط من الفائدة على القرض.أصحاب المنازل يحصلون على فائدة من دفع منخفض، ولكن سعر الفائدة على القرض يمكن أن ترتفع في المستقبل - ويجب سداد القرض الرئيسي أيضا. النتيجة النهائية يمكن أن تكون قبيحة. على سبيل المثال، على قرض بقيمة 150 ألف دولار فقط (أرم لمدة خمس سنوات) بنسبة فائدة 6٪، ستكون دفعتك 750 دولارا شهريا ($ 150، 000 * 0. 06) / 12 = 750 دولار أمريكي). ولكن بعد خمس سنوات، سيكون عليك أن تبدأ في سداد المبلغ الرئيسي. حتى لو كنت محظوظا بما فيه الكفاية للحصول على نفس سعر الفائدة، فإن الدفع الآن زيادة إلى 966 $. 45 في الشهر، حيث أن مدة القرض الآن 25 عاما فقط. الحساب

فيما يلي تفصيل الحساب، حيث

هو المعدل الشهري المعادل،

k هو سعر الفائدة المعلن على الرهن، و(1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 ، (1 + m) 6 = [1+ ك / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622٪ يمكننا بعد ذلك حل الدفع الشهري X : $ 150، 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0. 004938622 * 1. 004938622 ^ 300] لذا، X = 966 $ 45. ملاحظة: عدد الفترات المستخدمة في هذا الحساب يساوي 12 شهرا في السنة 25 سنة في الرهن . لا تخافوا من الرياضيات! يقدم معظم المقرضين الرهن العقاري الآلات الحاسبة للرهن العقاري على موقعهم الإلكتروني.إذا لم يقدم المقرض العقاري الخاص بك آلة حاسبة الحق، تحقق من آلة حاسبة الرهن العقاري لدينا.يمكنك تجنب هذه الحسابات المعقدة ببساطة عن طريق إدخال <المتبقي في الرهن العقاري، ومعدل الفائدة وعدد السنوات المتبقية على الرهن العقاري، وسوف تفعل الرياضيات بالنسبة لك. العودة إلى مثالنا، إذا قفز سعر الفائدة الأصلي 6٪ فقط 1٪، الخاص بك سيكون الدفع هو $ 1، 060. 17. للمقارنة، إذا كنت قد حصلت على قرض معدل ثابت لمدة 30 عاما التقليدية، فإن الدفع سيكون 899 $ 33 - و كنت قد بنيت بعض الأسهم على في السنوات الخمس السابقة من المدفوعات. (لمزيد من المعلومات مقارنة القرض، انظر الرهون العقارية: معدل ثابت مقابل أدجوستابل e-ريت

.)

هذا لا يعني أن أرمز، حتى مصلحة فقط أرمز، ليست أدوات قيمة. إذا كنت لا تخطط للبقاء في الممتلكات لأكثر من بضع سنوات، يمكن أن أرمز تساعدك على الحصول على مكان لطيف للعيش بسعر معقول. إذا كنت الأثرياء والدهاء الاستثمار، يمكن أن تكون أيضا أرمز أداة عظيمة. ويؤدي الرهن العقاري الخاص بالفوائد على الرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 1 مليون دولار بسعر فائدة قدره 6 في المائة إلى دفع مبلغ قدره 000 5 دولار شهريا مقابل 5 995 دولارا (51) للحصول على رهن عقاري ثابت لمدة 30 سنة. هذا ما يقرب من 1، 000 $ شهريا التي يمكن وضعها للعمل في مكان آخر. ومع ذلك، في حين أن هذا قد يكون استراتيجية جيدة للثراء، ومتوسط ​​المنزل يوفر عموما سوى بضع مئات من الدولارات في الشهر، وربما لا تملك وسيلة لتحويل تلك المدخرات إلى عائد الاستثمار الذي يجعل من خطر وعدم وجود حقوق الملكية المنزلية يستحق كل هذا الجهد. الخلاصة - تجنب المشاكل في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة، أخذ أرم هو استراتيجية مشكوك فيها، وإخراج أرم الفائدة فقط يمكن أن يكون خطرا بشكل خاص. ونظرا لأنك لا تبني حقوق المساهمين، فمن المحتمل أن تزيد دفعتك عند إعادة تمويلك.عند إضافة في تكلفة الحرارة والمياه والكهرباء وغيرها من النفقات المرتبطة بملكية المنزل، والتكاليف يمكن أن تطغى بسرعة ميزانية متواضعة. لتجنب المتاعب، واتخاذ نهج المحافظ. إذا لم يكن لديك أرم، لا تأخذ واحدة في بيئة ارتفاع معدل الفائدة. إذا كنت تفعل وأنت لا تخطط لتسديد المنزل في أي وقت قريب، والنظر في إعادة التمويل. ضع في اعتبارك أيضا أن العديد من المقرضين سيقدمون قروض تصل إلى 40٪ من إجمالي الدخل الخاص بك، ولكن يجب على المقترضين الحذرين ضمان أن المبلغ الرئيسي والفائدة والضرائب والتأمين على منزلك لا تتجاوز 28٪ من إجمالي الدخل الخاص بك. أيا كان المسار الذي تختاره، القيام البحوث الخاصة بك وخطة بحكمة لضمان أن تدير الرهن العقاري الخاص بك والرهن العقاري الخاص بك لا يدير لك. بعد كل شيء، هو محذر مسبار. للحصول على متجر واحد على سوبريم، الرهون العقارية معدل قابل للتعديل والانهيار سوبريم، تحقق من

سوبريم الرهون العقارية ميزة

.