بيع منزلك للحصول على ربح ضخم هو تقريبا كل حلم المنزل تتحقق. من لا يريد أن يجعل قرشا جميلا من بيته؟ ولكن من أجل الربح حقا على بيع منزلك، قد ترغب في تأجيل أخذ الربح الخاص بك في مبلغ مقطوع. اقرأ القراءة لمعرفة السبب، والتعرف على خيار آخر: بيع بالتقسيط.

- <>>

دفع تعويضات كبيرة = فاتورة ضريبية كبيرة
دعونا نلقي نظرة على وضع مشترك لأصحاب المنازل:

مثال - عندما يزيد الربح على عقار المسؤولية الضريبية هال بوكمان نظرت في عرض المشتري ل منزله الإيجار و كانن 't نعتقد أن العدد الذي تم طباعته هناك. وقد تضاعفت ممتلكاته من حيث القيمة خلال خمس سنوات فقط، ولم يكن يعتبرها رخيصة حتى عند شرائها. ومع ذلك، عندما أخبر هال بسعادة مستشاره الضريبي عن البيع، كان مستشاره أقل إثارة. مع الأخذ في الدخل في مبلغ مقطوع واحد لن يكون في مصلحة هال أفضل من منظور الضرائب. إذا أعلن هال كامل عائدات البيع في نفس العام الذي يبيع فيه العقار، فإنه لن يكون مؤهلا للحصول على جميع الإعفاءات الضريبية تقريبا التي يستحقها عادة. كما سيتم تخفيض الخصومات المفصلة نتيجة للدخل الإضافي من البيع. يطلب هال مستشاره الضريبي إذا كان هناك أي شيء يستطيع القيام به للحد من دخله الخاضع للضريبة للسنة. المستشار يعرف فقط أداة لاستخدام: اتفاقية بيع بالتقسيط.

-

الغرض من المبيعات بالتقسيط
وفقا ل النشر 537 ، تسمح مصلحة الضرائب لدافعي الضرائب بتأجيل المكاسب في المبيعات الرئيسية للممتلكات أو غيرها من الاستثمارات مع اتفاقية بيع بالتقسيط. يسمح هذا الترتيب للبائعين بإعلان جزء تناسبي من أرباح رأسمالهم على مدى عدة سنوات، ما دام يتم الانتهاء من الأوراق المناسبة خلال سنة البيع.

كيف طريقة البيع بالتقسيط يعمل
إعلان المكاسب تحت بيع بالتقسيط بسيط نظريا. وتعکس ضریبة مبیعات الأقساط المبیعات السنویة، حیث یعتبر الجزء التناسبي من کل دفعة عائد الأصل. والشرط الوحيد هو أن العقار الذي يتم بيعه لا يمكن أن يكون ضمانا من أي نوع من أنواع الأسهم، ولا يمكن أن يكون دافعي الضرائب تاجرا للعقار المباع بأي شكل من الأشكال.

دعونا نلقي نظرة على مثال على هذه الطريقة، ونرى كيف هال يمكن أن هيكلة بيع بالتقسيط إذا أراد تأجيل ضرائب الدخل إلى سنة في المستقبل.

مثال - تأجيل الضرائب مع بيع بالتقسيط يتلقى هال 400 ألف دولار لمنزله. وقد اشترى العقار بمبلغ 188 ألف دولار ودفع 12 ألف دولار من مصاريف البيع، التي تضاف إلى أساس المنزل، مما يجعله 200 ألف دولار. ولذلك، يملك هال مبلغ 200 ألف دولار (400 ألف دولار - 200 ألف دولار) من المكاسب المبلغ عنها للإعلان. يوصي مستشار هال بتخفيض حصيلة بيعه إلى ثمانية أقساط سنوية بقيمة 50 ألف دولار لكل منهما بدلا من إعلان 400 ألف دولار في سنة واحدة.وطالما أن هذه الأقساط تستلم بصورة بناءة كل عام، فإن هذه الطريقة ستسمح لشركة هال بأن تظل مؤهلة للحصول على اعتمادات ضريبية وخصومات بأن دفع المبلغ الإجمالي سيمنعه من تلقيها.

اإلبالغ عن دخل بيع التقسيط
يمكن تقسيم دخل البيع بالتقسيط إلى ثالث فئات منفصلة: الربح والمبلغ والفائدة.

كسب رأس المال
في المثال أعلاه، يجب أن يعلن هال المكسب كل سنة إما طويلا أو قصيرا اعتمادا على ما إذا كان الكسب طويلا أم قصيرا الأجل في سنة من البيع. يتم فرض ضريبة على المكاسب طويلة األجل بمعدل أقل، في حين تخضع المكاسب قصيرة األجل للضريبة كدخل عادي. لأن هال عقد المنزل لمدة خمس سنوات، فإن المكسب في هذه الحالة سيكون على المدى الطويل. وإذا كان الكسب قصير الأجل، فإن هال سيخضع للضريبة على دخل الدفعة بمعدل أقل مما لو كان عليه أن يعلن المكسب الإجمالي. ويرجع ذلك إلى أن المكاسب قصيرة الأجل تخضع للضريبة كدخل عادي على أعلى معدل للضرائب الهامشية. يتم تسجيل الربح من البيع بالتقسيط على نموذج إرس 6252 ثم يتم تحميله إلى الجدول D في الاستمارة 1040.

الفائدة
يجب على دافعي الضرائب الذين لديهم دخل بيع بالتقسيط أن يفرضوا فائدة على المشتري بمعدل أقل من المعدل الفيدرالي الساري (أو 9٪ يضاعف نصف سنوي). يدفع المشتري فوائد على الأقساط غير المدفوعة إلى حين إعادة حساب الرصيد. لذلك، إذا كان هال يتقاضى نسبة 9٪ على بيعه للمشتري، وقال انه سوف تتلقى أيضا وتقرير ما يقرب من $ 4، 500 من دخل الفائدة إضافية لكل 50 $، 000 الدفعة التي لم تدفع بعد. يتم تسجيل الفائدة بشكل منفصل كإيرادات فوائد عادية في الجدول ب. ( ملاحظة : إذا لم يتم الإبلاغ عن الفائدة بشكل منفصل، فإن مصلحة الضرائب ستنظر في جزء من حصيلة بيع الفائدة.)

يعتبر جزء من كل عملية بيع بالتقسيط من قبل مصلحة الضرائب عائدا من الضرائب. ويمكن تحديد هذا المبلغ عن طريق حساب نسبة الاستبعاد. تقسيم مبلغ المكسب الفعلي من سعر البيع، والتي في هذه الحالة هو 200 $ / 000/400، 000، وتوفير نسبة الاستبعاد من 50٪. ببساطة مضاعفة هذه النسبة بمقدار الدفعة: هذا هو المبلغ الذي سيتم استبعاده من الضرائب لأنه تم تعيينها على أنها أصل. وبالتالي، يتم إرجاع 25 ألف دولار (50، 000 × 50٪) من أصل كل سنة.
الرهون العقارية وأسعار العقد

إذا كان المشتري يتحمل رهن عقاري أو أي سند إذني آخر مع الشراء، يجب تخفيض أساس تكلفة العقار بمقدار الرهن / المذكرة. على سبيل المثال، إذا كان العقار المستأجر الذي بيعه 400 ألف دولار له رهن 100 ألف دولار، ثم يتم تخفيض سعر العقد إلى 300،000 دولار (400، 000- $ 100، 000). وهذا يعني أن هال سوف يكون فقط 100،000 $ من إجمالي الربح للإبلاغ على أقساط.
إذا تجاوز مبلغ الرهن المبلغ الإجمالي المعدل للعقار، فيجب الإبلاغ عن الفرق كدفعة في السنة الأولى، ويزداد سعر العقد بهذا المبلغ.على سبيل المثال، إذا كان ممتلكات هال لديه رهن 250،000 دولار، فإن أساس المنزل سيكون 200،000 $ (188 $، 000 + $ 12، 000). في هذه الحالة، سيتعين على هال الإبلاغ عن دفع فائض قدره 50 ألف دولار خلال السنة الأولى بالإضافة إلى دفع القسط. كما سيكون سعر العقد عندئذ 250 ألف دولار، تاركا 150 ألف دولار للحصول على ربح خاضع للضريبة.

الاستنتاج

هناك العديد من القواعد واللوائح المتعلقة بمبيعات الأقساط التي يجب اتباعها بعناية. ومع ذلك، فإن أولئك الذين يفهمون القواعد يمكن أن تحتفظ أهليتهم لكثير من الاستقطاعات والائتمانات التي يجب أن يتم الاستيلاء عليها خلاف ذلك. لمزيد من المعلومات حول الموضوعات الفرعية مثل التغيرات في سعر البيع، والأشكال المختلفة التي يمكن أن تتلقاها الدفعات، وعندما يكون من الأفضل التخلي عن اتفاقية التقسيط واتخاذ مبلغ مقطوع بدلا من ذلك يرجى زيارة الموقع الإلكتروني إرس أو استشارة المستشار الضريبي الخاص بك.