لا يوجد شيء مثل استئجار مكان في مدينة نيويورك. كنت تعيش في - دعونا نواجه ذلك - العاصمة العالمية وكنت قادرا على سخرية السياح. جعله هنا ومعرفة عليك جعله في أي مكان. كتابة هذا الشيك الشهري للمالك، ومشاهدة مبلغ الإيجار تسلق عاما بعد عام وبعد 20 عاما أو نحو ذلك ليس لها شيء لعنة لتظهر لذلك. نعم، كنت على حق حول تأجير - انها ليست كل النجوم المتلألئة والغبار خرافية.

ومع ذلك، فإن العقارات في المدينة تزدهر، ويحتاج العالم كله إليها، لأن الذهب فقط أو حساب مصرفي سويسري يجعل الرهان المالي أكثر أمانا. منخفضة المخاطر، نعم، وتطل على الانخفاضات القصيرة في بعض الأحيان في الأسعار، والتاريخ يدل على أنها سوف ترتفع فقط في القيمة. ولكن من أين تبدأ؟

الشقق تأتي في اثنين من النكهات

أول الأشياء أولا: نسيان شراء "شقة. "لديك خيارين: التعاونية أو الشقة. الاختلاف؟ لا شيء وكل شيء. عموما التعاونيات هي أقدم من 1980 والشقق هي أحدث. وتعود ملكية المباني التعاونية من قبل شركة ويحصل المشتري على أسهم. يحصل مالكو الشقق على سندات لوحدات محددة في المنشأة. في كلتا الحالتين لا يزال لديك لدفع ما يكفي لتغطية الضرائب وتكاليف التشغيل على المبنى. وكبار السن، عادة ما تكون التعاونيات قد دفعت الرهن العقاري الأساسي وقد يكون لها أساس تكلفة أقل، وبالتالي قد تكون الرسوم الشهرية أقل أيضا.

يمكن أن تكون اللوحات التعاونية صعبة على من يدخل إلى المبنى، مما يعني أن العقار قد يجلس في السوق لفترة أطول قليلا قبل أن يأتي الشخص المناسب - على سبيل المثال، شخص ما لا يقل عن 50٪ الدفعة الأولى. وهذا عامل في سيولة الاستثمار.

هناك أيضا نوع شقة هجين يسمى "كوندوب" التي عادة ما تعني تعاونية في الهيكل القانوني ولكن مع سياسات مجلس أكثر استرخاء على المشترين والصفقات الفرعية التي هي أشبه بنعم يمكنك قواعد على الشقق. المشترين الذين يجعلون الاستثمار للدخل وكذلك النمو بدلا من شراء مسكن لأنفسهم تريد أن تتأكد من أنها يمكن بسهولة الحصول على المستأجرين للوحدة.

أي واحد بالنسبة لك؟

نمط الحياة: بعض الناس لن يتقنوا أبدا بيت تونسيند الغيتار طاحونة، على الرغم من أنهم يكرسون ليال لممارسة لن ينخدع مرة أخرى. آخرون قد يقضون ساعات الاستيقاظ ترجمة شكسبير إلى الكريتية الخطي B. لوحات كوندو لصالح التعصب تاونسند. التعاونيات يمكن إخلاء لهم، وإجبارهم على بيع.

التكلفة: التعاونيات هي أرخص. في الربع الثاني من '15، دفع المشترين في المتوسط ​​$ 1، 186 لكل قدم مربع، 34٪ أقل من $ 1، 589 أن المشترين الشقة متشعب أكثر. كوندوس لديها ارتفاع تكاليف إغلاق، أيضا: ضريبة تسجيل الرهن العقاري من 1.8٪ للقروض تحت 500،000 دولار، و 1. 925٪ لأكثر من ذلك. سيكون لديك لشراء التأمين على العنوان، في. 5٪ من الشراء. و في الشقق الجديدة، ضريبة النقل هي 1. 825٪ للعقارات أكثر من 500،000 دولار، و 1.425٪ تحت 500 $ K.

يجتمع المجلس: المساهمين التعاونية انتخاب مجلس أن يخلق ويفرض القواعد. قد لا يحبون الفراء فو الفراء، ومسابقات الرماية على السطح، والهواتف الذكية في بهو الفندق، و كوجو قد يكون من غير المؤكد، حتى على المقود. بعض لوحات التعاونية هي الشر والجائع السلطة. ويتكون آخرون من المتطوعين مع الأطفال والوظائف. الشقق لديها لوحات أيضا، وأنها لا تهتم بقدر ما عن تزيين والهواتف والكلاب. لا يهم. المقابلة ليست رهيبة كما تظن أنها. (ما لم تكن جنازة أو نجم صخري يعرقله المعجبون والمصورون اللوبي ويربطون البواب.)

الرسوم الشهرية

يدفع أصحاب التعاونية تكاليف الصيانة التي تزيد من 3 إلى 7٪ سنويا مع تردد مقلق. فهي لا تغطي تكاليف عمليات البناء فحسب، بل إنها تدفع أيضا ضرائب على الممتلكات. لديهم نفس الاتهامات تقريبا في الشقق السكنية، وتسمى التهم المشتركة. لا تشمل الضرائب العقارية. للأشياء الكبيرة، مثل استبدال مصعد أو الرصيف، على حد سواء تقييم الرسوم. يمكن للمالكين نشر الدفعات بمرور الوقت.

الحد الأدنى لدفعات الدفعة الأولى بالإضافة إلى الأصول

التعاونيات مثل المشتري لإخماد 20 إلى 25٪ من السعر - وبعض المباني النخبة تصر على 50٪ أو (نادرا) حتى 75٪ - بالإضافة إلى دليل على أن المشتري لديه ما يكفي لدفع الرهن والصيانة لمدة سنتين إضافيتين. ولكن الوحدات السكنية لديها حدود تمويل أقل صرامة، عادة، على الرغم من أن بعض المباني النخبة تتطلب الآن دفع تعاونية تستحق، وكافية في الضمان لمدة سنة أو سنتين من التهم المشتركة.

سوبليترز هي أولاد الأبناء في التعاونية. بشكل عام مثل هذه المباني تفضل السكان المقيمين، بحيث إذا كان هناك مشكلة، وكنت لا يصعب العثور عليها، سواء كان انفجار الأنابيب أو مجرد حفلة بيضة عطلة في بهو الفندق. ولا تسمح جميع المباني بإقامة بيديس-a-تير، حيث يكون للمقيم إقامة أساسية في مكان آخر. يمكن للمالكين أن يكونوا قادرين على الباطن لمدة سنة أو سنتين فقط من فترة خمس إلى سبع سنوات. يجب على مجلس الإدارة الموافقة، ويتقاضى رسوما للتأجير من الباطن الذي يغطي تكلفة فحص الرسالة الفرعية المرتقبة. في حين أن الوحدات قد يكون لديها قواعد ضد الباطن الفرعية قصيرة الأجل (أقل من 6 أشهر، ويقول)، لا يوجد لفرص أطول، ولا موافقة مجلس الشقة.

الخط السفلي

امتلاك قطعة من العقارات في أعظم مدينة في العالم ومعرفة كنت جعل الاستثمار عند كتابة هذا الاختيار كل شهر يشعر جيدة حقا. (قد ترغب أيضا في قراءة كيف غالية هي مدينة نيويورك - حقا؟ )