حصلت مصطلحات الرهن العقاري على رصيدك؟ لا تفسد: معرفة كل العبارات والمفردات المعقدة مثل "الإطفاء" و "القرض إلى القيمة" يكفي لتخويف أي المقترض. وإذا كنت تفكر في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك، والاستعداد لمعرفة بعض المصطلحات الجديدة: "القرض النقدي" و "معدل / إعادة تمويل الأجل". دعونا نقدم لكم.

أساسيات

أولا، التفكير في إعادة التمويل كحل بديل للرهن القائم مع آخر، أو توحيد زوج من الرهون العقارية في قرض واحد. (لمزيد من المعلومات عن هذا الأخير، انظر هل يجب الجمع بين الرهون العقارية في واحد؟ ) مع القديم (الرهن العقاري) ومع الجديد، كما يقولون. بمجرد إعادة التمويل، يتم سداد القرض القديم الخاص بك، ويتم وضع واحد جديد في مكانه.

AD:

هناك أسباب كثيرة للنظر في إعادة التمويل. توفير المال هو واحد واضح. في أغسطس 2008، كان متوسط ​​الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما بمعدل فائدة قدره 6٪. وبعد الأزمة المالية، خفضت أسعار نفس الرهن العقاري تقريبا إلى النصف. مع وفورات محتملة، على سبيل المثال، 500 $ شهريا على 250،000 $ المنزل، إعادة التمويل معنى لكثير من الناس. وأدى ذلك إلى موجة من عمليات إعادة التمويل لا تزال مستمرة الآن بعد عدة سنوات. حتى الفرق في نقطة واحدة في معدل الخاص بك يمكن أن يمثل تخفيض 150 $ في دفعتك. (لمزيد من المعلومات حول هذا الموضوع، راجع: هل يجب إعادة تمويل الرهن العقاري عندما تنخفض أسعار الفائدة؟)

AD:

إعادة التمويل يمكن أن توفر أيضا فرصة لتحويل الرهن العقاري معدل قابل للتعديل إلى سعر ثابت واحد، لقفل في مدفوعات الفائدة المنخفضة، وخاصة إذا كانت معدلات يبدو من المتوقع أن تتحرك أعلى.

نوعان من القروض

هناك قرضان أساسيان لإعادة التمويل. أبسط وأكثرها مباشرة هو معدل / إعادة تمويل المدى (ريفي). لا يتغير أي أموال فعلية في هذه الحالة، خارج الرسوم المرتبطة بالقرض. ويبقى حجم الرهن نفسه؛ يمكنك ببساطة التجارة شروط الرهن العقاري الحالية لأحدث (أفضل من المفترض أن) شروط. وعلى النقيض من ذلك، فإن قرض الرهن العقاري الجديد، الذي يعرف أيضا باسم إعادة التمويل النقدي، أكبر من المبلغ القديم. جنبا إلى جنب مع شروط القرض الجديدة، وكنت أيضا يجري المتقدمة على نحو فعال من حيث المال أخذ العدالة من منزلك، في شكل نقدي أو لسداد الديون الأخرى.

AD:

يمكنك التأهل للحصول على معدل ريفي / الأجل مع نسبة القروض إلى القيمة الأعلى. (من الأسهل الحصول على القرض، وبعبارة أخرى، حتى لو كنت أقل مخاطر الائتمان). القروض النقدية تأتي مع شروط أكثر صرامة. إذا كنت ترغب في بعض الأسهم التي تراكمت في منزلك مرة أخرى في شكل نقود، فمن المحتمل أن يكلفك - كم يعتمد على مقدار الأسهم التي تراكمت في منزلك والنتيجة الائتمان الخاصة بك.

على سبيل المثال، إذا كانت قيمة فيكو للمقترض هي 700، فإن نسبة القرض إلى القيمة هي 76٪، ويعتبر القرض نقدا، وقد يضيف المقرض 0.750 نقطة إلى التكلفة الأمامية للقرض. (كل مقرض يختلف.) إذا كان مبلغ القرض 200،000 دولار، على سبيل المثال، المقرض سيضيف $ 1، 500 إلى التكلفة. بدلا من ذلك، يمكن للمقترض دفع سعر فائدة أعلى - 0. 125٪ إلى 0. 250٪ أكثر، اعتمادا على ظروف السوق.

لماذا المصطلحات أكثر صرامة؟ ولأن القروض النقدية تحمل مخاطر أعلى للمقرض، وفقا لكيسي فليمينغ، مستشار الرهن العقاري، C2 المؤسسة المالية ومؤلف "دليل القرض: كيفية الحصول على أفضل الرهن العقاري الممكنة. "" إحصائيا المقترض هو أكثر احتمالا بكثير للانسحاب من المنزل إذا كان في ورطة إذا كان قد سحب بالفعل الإنصاف منه. وهو صحيح بشكل خاص إذا سحب أكثر مما استثمر في البداية في الدفعة الأولى. ونتيجة لذلك، فإن أي قرض يعتبر نقديا يتم تسعيره إلى أعلى لتعكس تلك المخاطر، حتى يكون هناك الكثير من حقوق الملكية التي من غير المرجح أن يسير المقترض بعيدا. "

ولكن درجة الائتمان الأعلى وانخفاض نسبة القروض إلى القيمة يمكن أن تحول الأرقام بشكل كبير لصالحك. علی سبیل المثال، فإن المقترض الذي یحصل علی درجة ائتمانیة تبلغ 750 ونسبة قرض إلی قیمة أقل من 60٪ لن یدفع أي تکالیف إضافیة لقرض التسدید لأنھ من غیر المرجح أن یتعثر علی القرض أکثر من إذا كان هو أو هي تقوم ريفي معدل / المدى.

قد يكون قرضك قرضا حتى إذا لم تستلم نقودا نقدية. إذا كنت تسدد بطاقات الائتمان أو قروض السيارات أو أي شيء آخر لم يكن جزءا من الرهن العقاري الخاص بك، فإن المقرض ربما يعتبره قرضا. إذا كنت توحيد اثنين من الرهون العقارية في واحدة، وكان واحد في الأصل قرض التسليف، فإن القرض الموحد الجديد أيضا أن يكون الخروج.

المزيد من الأميركيين يختارون إعادة تمويل إعادة التمويل

على الرغم من أن العديد من خبراء التمويل الشخصي سوف ينصحون بعدم تجريد منزلك من حقوق الملكية في إعادة التمويل النقدي، فإن البيانات الأخيرة من فريدي ماك تبين أن الأميركيين يختارون هذا النوع من القروض بمعدلات لا ينظر إليها منذ الأزمة المالية.

اختار ما يقرب من نصف المقترضين خيار التسديد في الربع الأول من عام 2017 - وهو ما يقل كثيرا عن مستوى ال 90٪ الذي تم التوصل إليه قبل الأزمة المالية فقط، ولكنه أعلى بكثير من عام 2012 عندما انخفضت المستويات إلى 12٪. لماذا الزيادة؟ ليس فقط معدلات الرهن العقاري لا تزال منخفضة على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة على البيئة، وأسعار المنازل في العديد من المناطق في البلاد قد زادت إلى نقطة حيث أصحاب المنازل لديها ما يكفي من الأسهم لجعل إعادة تمويل التسديد قيمتها على حساب. هذه النسب الأعلى للقروض إلى القيمة، وتحسين الميزانيات الشخصية الأمريكية، تجعل من السهل التأهل.

ثغرة مثيرة للاهتمام

بمساعدة وسيط الرهن العقاري الخاص بك، قد تكون لتوليد القليل من المال من إعادة التمويل الخاص بك دون اعتبارها قرضا خارجا (وتوليد الرسوم الإضافية التي تأتي معها). وهي تعمل أساسا بالاستفادة من تداخل الأموال في نهاية قرض واحد وبداية قرض آخر. وهنا كيف يصف فليمينغ:

"يسمح لك لتمويل تكاليف الإغلاق في ريفي معدل / المدى. يسمح معظم المقرضين بتضمين تكاليف الإغلاق هذه المصاريف المدفوعة مسبقا مثل الفوائد المدفوعة مسبقا والفوائد المستحقة غير المدفوعة على رهنك الحالي والأموال اللازمة لتمويل حساب الضمان الخاص بك مسبقا وحتى ضرائب الممتلكات والتأمين إذا كنت قد حان الوقت .

"عند إعادة التمويل، فإنك تدفع الفائدة المستحقة على الرهن العقاري الحالي حتى يوم سدادها، فأنت تدفع مسبقا الفائدة على قرضك الجديد من اليوم الذي تموله حتى الأول من الشهر التالي، إذا لم يكن لديك دفعة في الشهر التالي، لذلك قمت بتمويل فائدة شهر واحد على الرهن العقاري الخاص بك في القرض الجديد.

"إذا كان لديك حساب (أو الضمان) لدفع التأمين والضرائب مع القائمة الخاصة بك والرهن العقاري، ثم المقرض الحالي الخاص بك هو عقد بعض من أموالك - على الأقل بضعة أشهر من الضرائب والتأمين لكل منهما. عند إعادة التمويل، فإن المقرض الجديد الخاص بك سوف تحتاج إلى بعض المال في متناول اليد عندما تأتي فواتير الضرائب والتأمين المستحقة بحيث أنها سوف تطلب بعض المال مقدما. يمكنك عادة تمويل هذا.

"بعد ذلك، بعد إغلاق القرض الخاص بك المقرض القديم - الذي يحمل بعض أموالك - يرسل لك شيك يساوي رصيد حساب الضمان الخاص بك عند سداد هذا القرض نقدا!

" أيضا، لأن بعض الرسوم تتغير قليلا حتى التمويل، معظم المقرضين تسمح قليلا من وسادة - تصل إلى 2، 000 $ نقدا في الوراء في الضمان دون اعتبار القرض النقدية.

"كل ما يعنيه ذلك هو أنه يمكنك تمويل" التكاليف "التي ليست في الحقيقة تكلفة منشأ القرض، وإنما تمثل تكلفة الحصول على القرض، وبسعر فائدة قدره 200000 دولار أمريكي / أن يكون من الممكن جدا توليد حوالي 4 آلاف دولار نقدا - الظروف المناسبة، إذا تم تنظيمها بعناية - دون دفع غرامة نقدية ".

الخلاصة

عملك كمقترض هو أن يكون لديك ما يكفي من المعرفة لمناقشة الخيارات مع المقرض الخاص بك بالنسبة لمعظم الناس، وتجنب التكلفة المضافة من قرض التسليف هو أفضل خطوة مالية.إذا كان لديك سبب محدد لأخذ النقدية من منزلك، قد يكون القرض التسديد قيمة، ولكن تذكر أن مبلغ إضافي من المال سوف تدفع في الفائدة على مدى القرض يمكن أن تجعل من فكرة سيئة.