العقارات التجارية (كري) هي العقارات المدرة للدخل والتي تستخدم فقط لأغراض تجارية مثل مراكز البيع بالتجزئة والمجمعات المكتبية والفنادق والشقق. التمويل - بما في ذلك حيازة وتطوير وبناء هذه العقارات - يتم عادة من خالل قروض عقارية تجارية: قروض الرهن العقاري المضمونة برهن على العقارات التجارية وليس السكنية.

كما هو الحال بالنسبة للقروض السكنية، فإن البنوك والمقرضين المستقلين يشاركون بنشاط في تقديم القروض على العقارات التجارية. كما تقدم شركات التأمين وصناديق المعاشات التقاعدية والمستثمرين من القطاع الخاص ومصادر رأس المال الأخرى، بما في ذلك برنامج القروض 504 لإدارة المشاريع الصغيرة الأمريكية، قروض للعقارات التجارية.

هنا، نلقي نظرة على القروض العقارية التجارية: كيف تختلف عن القروض السكنية وخصائصها وما يبحث عنه المقرضون.

-

الأفراد مقابل الكيانات

في حين أن الرهون العقارية السكنية يتم عادة على المقترضين الأفراد، غالبا ما يتم تقديم القروض العقارية التجارية إلى كيانات الأعمال (مثل الشركات والمطورين والشراكات والصناديق الاستئمانية) . وكثيرا ما تشكل هذه الكيانات لغرض محدد هو امتلاك العقارات التجارية.

لا يجوز أن يكون لدى الكيان سجل مالي أو أي تاريخ ائتماني، وفي هذه الحالة يجوز للمقرض أن يطلب من مديري أو مالكي الكيان ضمان القرض. وهذا يوفر للمقرض فردا (أو مجموعة من الأفراد) له تاريخ ائتماني و / أو سجل مالي - ومنهم يمكن أن يتعافى في حالة التخلف عن السداد. إذا كان هذا النوع من الكفالة غير مطلوب من قبل المقرض، والممتلكات هي الوسيلة الوحيدة للتعافي في حالة التخلف عن سداد القرض، ويسمى القرض قرض عدم الرجوع، وهذا يعني أن المقرض ليس له حق الرجوع إلى أي شخص أو أي شيء آخر من العقار.

جداول سداد القروض

الرهن السكني هو نوع من القروض المطفأة يسدد الدين على أقساط منتظمة على مدى فترة من الزمن. المنتج الرهن العقاري السكني الأكثر شعبية هو الرهن العقاري لمدة ثابتة لمدة 30 عاما.

المشترين السكنية لديها خيارات أخرى، وكذلك، بما في ذلك 25 عاما و 15 عاما الرهون العقارية. وعادة ما تتضمن فترات الاستهلاك الأطول مدفوعات شهرية أصغر وتكاليف إجمالية أعلى على مدى فترة القرض، في حين أن فترات الاستهلاك الأقل تقتضي عادة دفعات شهرية أكبر وخفض إجمالي تكاليف الفائدة. يتم إطفاء القروض السكنية على مدى عمر القرض بحيث يتم سداد القرض بالكامل في نهاية مدة القرض. وعلى سبيل المثال، فإن المقترض الذي يبلغ رهنه 200 ألف دولار لمدة 30 سنة بسعر فائدة ثابت يبلغ 5 في المائة، سيؤدي إلى دفع 360 قسطا شهريا بقيمة 1 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة المحلية).

على عكس القروض السكنية، تتراوح شروط القروض التجارية عادة من خمس سنوات (أو أقل) إلى 20 عاما، وفترة الإطفاء غالبا ما تكون أطول من مدة القرض. فعلى سبيل المثال، يجوز للمقرض تقديم قرض تجاري لمدة سبع سنوات مع فترة إطفاء مدتها 30 سنة. وفي هذه الحالة، يقوم المستثمر بتسديد مدفوعات لمدة سبع سنوات من المبلغ على أساس سداد القرض على مدى 30 عاما، يليه دفعة نهائية "بالون" لكامل الرصيد المتبقي من القرض. فعلى سبيل المثال، يدفع المستثمر الذي تبلغ قيمته 1 مليون دولار قرضا تجاريا بنسبة 7 في المائة مدفوعات شهرية قدرها 653 65 دولارا لمدة سبع سنوات، يليها دفع بالون نهائي قدره 918 دولارا و 127 دولارا من دولارات الولايات المتحدة تسدد القرض بالكامل.

سوف يؤثر طول مدة القرض وفترة الإطفاء على معدل رسوم المقرض. واعتمادا على القوة الائتمانية للمستثمر، قد تكون هذه الشروط قابلة للتداول. وبوجه عام، وكلما طال جدول سداد القرض، وارتفاع سعر الفائدة.

نسب القروض إلى القيمة

طريقة أخرى تختلف فيها القروض التجارية والسكنية في نسبة القروض إلى القيمة: وهو رقم يقيس قيمة القرض مقابل قيمة العقار. المقرض بحساب لتف عن طريق قسمة مبلغ القرض من قبل أقل من قيمة ممتلكات تقييم أو سعر الشراء. على سبيل المثال، فإن القرض الطويل الأجل بقيمة 90،000 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة المحلية) بقيمة 100 ألف دولار أمريكي سيكون 90٪ (90، 000 ÷ $ 100، 000 = 0. 9، أو 90٪).

بالنسبة للقروض التجارية والسكنية على حد سواء، فإن المقترضين الذين لديهم صكوك طويلة الأجل أقل مؤهلين للحصول على معدلات تمويل أكثر مواتاة من تلك التي لديها صكوك طويلة الأجل أعلى. السبب: لديهم المزيد من الأسهم (أو حصة) في الممتلكات، وهو ما يعادل أقل المخاطر في نظر المقرض.

يسمح بتف عالية ل بعض الرهون العقارية السكنية: ما يصل إلى 100٪ لتف يسمح للقروض فا و أوسدا؛ (القروض التي تؤمنها إدارة الإسكان الاتحادية). و 95٪ للقروض التقليدية (تلك التي تضمنها فاني ماي أو فريدي ماك).

في المقابل، فإن القروض التجارية لتفس، في المقابل، تقع في نطاق 65٪ إلى 80٪. وفي حين أن بعض القروض يمكن أن تقدم على مستويات أعلى من القيمة طويلة الأجل، إلا أنها أقل شيوعا. وغالبا ما تعتمد لتف محددة على فئة القرض. على سبيل المثال، قد يسمح بحد أقصى 65٪ من الأراضي الصالحة للأرض للأرض الخام، في حين أن نسبة التأخير المسموح بها تصل إلى 80٪ قد تكون مقبولة لبناء متعدد الأسر. لا توجد برامج فا أو فا في الإقراض التجاري، وليس التأمين على الرهن العقاري الخاص. ولذلك، ليس لدى المقرضين أي تأمين لتغطية عجز المقترضين، ويجب أن يعتمدوا على الممتلكات العقارية المرهونة كضمان.

ملاحظة: تأمين الرهن العقاري الخاص (بمي) هو نوع من بوليصة التأمين التي تحمي المقرضين من مخاطر التخلف عن السداد و الرهن، مما يسمح للمشترين غير القادرين على دفع دفعة كبيرة (أو اختيار عدم) للحصول على تمويل الرهن العقاري بأسعار معقولة. إذا اشترى المقترض عقارا سكنيا وأقل من 20٪، سيقلل المقرض من مخاطره عن طريق مطالبة المقترض بشراء التأمين من شركة بمي. انظر كيفية التخلص من التأمين على الرهن العقاري الخاص .

نسبة تغطية خدمة الدين

ينظر المقرضون التجاريون أيضا إلى نسبة تغطية خدمة الدين، التي تقارن صافي دخل التشغيل السنوي الخاص بالممتلكات (نوي) بخدمة الدين العقاري السنوية (بما في ذلك أصل الدين والفائدة) قياس قدرة العقار على خدمة ديونه. وتحسب عن طريق قسمة نوي على خدمة الدين السنوية. وعلى سبيل المثال، فإن الممتلكات التي تبلغ قيمتها 140 ألف دولار في نوي و 100 ألف دولار في خدمة الدين العقاري السنوي ستكون لها قيمة دسكري قدرها 1.40 (140، 000 ÷ $ 100، 000 = 1. 4). وتساعد هذه النسبة المقرضين على تحديد الحد الأقصى لحجم القرض بناء على التدفقات النقدية التي يتولدها العقار.

يشير دسسر الذي يقل عن 1 إلى تدفق نقدي سلبي. على سبيل المثال، دسكر ل. 92 يعني أنه لا يوجد سوى ما يكفي من نوي لتغطية 92٪ من خدمة الدين السنوية. وبوجه عام، يبحث المقرضون التجاريون عن قروض دسكرس لا تقل عن 1. 25 لضمان التدفق النقدي الكافي. قد يكون انخفاض معدل االقتناء لمخاطر الدين مقبوال للقروض ذات فترات إطفاء أقصر و / أو عقارات ذات تدفقات نقدية مستقرة. قد تكون هناك حاجة إلى نسب أعلى للعقارات ذات التدفقات النقدية المتقلبة - على سبيل المثال، الفنادق التي تفتقر إلى عقود الإيجار المستأجرة طويلة الأجل (وبالتالي أكثر قابلية للتنبؤ) التي تشترك في أنواع أخرى من العقارات التجارية.

أسعار الفائدة والرسوم

أسعار الفائدة على القروض التجارية أعلى عموما من القروض السكنية. كما أن القروض العقارية التجارية عادة ما تتضمن رسوما تضاف إلى التكلفة الإجمالية للقرض، بما في ذلك التقييم، والقانونية، وطلب القرض، ورسم القروض و / أو رسوم المسح. ويجب دفع بعض التكاليف مقدما قبل الموافقة على القرض (أو رفضه)، في حين تطبق بعض التكاليف الأخرى سنويا. على سبيل المثال، قد يكون للقرض رسم تأسيس قرض لمرة واحدة بنسبة 1٪، يستحق في وقت الإقفال، ورسم سنوي قدره ربع واحد في المئة (0. 25٪) حتى يتم دفع القرض بالكامل. وقد يتطلب قرض بقيمة مليون دولار، على سبيل المثال، رسم نشوء قرض بنسبة 1٪ يساوي 10 آلاف دولار تدفع مقدما، مع رسم قدره 0. 25٪ بقيمة 2 دولار أمريكي و 500 دولار يدفع سنويا (بالإضافة إلى الفائدة).

الدفع المسبق

قد يكون للقرض العقاري التجاري قيود على الدفع المسبق، ويهدف إلى الحفاظ على العائد المتوقع للمقرض على القرض. إذا قام المستثمرون بتسوية ديون قبل تاريخ استحقاق القرض، فمن المرجح أن عليهم دفع غرامات الدفع المسبق. هناك أربعة أنواع أساسية من عقوبات "الخروج" لتسديد القرض في وقت مبكر:

• عقوبة الدفع المسبق . هذه هي أبسط عقوبة الدفع المسبق، وتحسب بضرب الرصيد القائم الحالي عن طريق عقوبة محددة الدفع المسبق.

• ضمان الفائدة . ويحق للمقرض الحصول على مبلغ محدد من الفائدة، حتى لو تم سداد القرض في وقت مبكر. على سبيل المثال، قد يكون القرض 10٪ سعر الفائدة مضمونة لمدة 60 شهرا، مع رسم الخروج 5٪ بعد ذلك.

• تأمين . لا يمكن للمقترض سداد القرض قبل فترة محددة، مثل تأمين لمدة 5 سنوات.

• إبطال . استبدال الضمانات. وبدلا من دفع مبالغ نقدية للمقرض، يقوم المقترض بتبادل الضمانات الجديدة (عادة ما تكون سندات الخزانة) لضمانة القرض الأصلية.ويمكن إرفاق عقوبات عالية بهذه الطريقة لتسديد القرض.

يتم تحديد شروط الدفع المسبق في وثائق القرض ويمكن التفاوض مع شروط القرض الأخرى في القروض العقارية التجارية. وينبغي فهم الخيارات في وقت مبكر وتقييمها قبل سداد القرض في وقت مبكر.

الخلاصة

مع العقارات التجارية، وعادة ما يكون المستثمر (غالبا كيان تجاري) الذي يشتري العقار، ويأجر مساحة ويجمع الإيجار من الشركات التي تعمل داخل الممتلكات: ويهدف الاستثمار إلى أن تكون ممتلكات مدرة للدخل.

عند تقييم القروض العقارية التجارية، ينظر المقرضون في ضمانات القرض؛ الجدارة الائتمانية للكيان (أو المديرين / المالكين)، بما في ذلك ثلاث إلى خمس سنوات من البيانات المالية وإقرارات ضريبة الدخل؛ والنسب المالية، مثل نسبة القروض إلى القيمة ونسبة تغطية خدمة الديون. لمزيد من المعلومات، اقرأ 7 خطوات لصفقة العقارات التجارية الساخنة و ابحث عن فورتشن في العقارات التجارية .