تفهم الحكومة الفيدرالية أن الرهون العقارية المنزلية هي أكبر الأعباء المالية التي سيتحملها الأميركيون في حياتهم. من أجل توفير استراحة (ويفترض أن تشجع الناس على المشاركة في سوق العقارات)، دائرة الإيرادات الداخلية (إرس) يسمح دافعي الضرائب لاتخاذ خصومات على الفائدة المدفوعة على الرهون العقارية.

ولكن ماذا لو حصلت على ثانية رهن منزلي؟ هل يهم ما تستخدمه؟ يمكنك فقط خصم الفائدة إلى أجل غير مسمى؟

سوف نلقي نظرة متعمقة على الآثار الضريبية المترتبة على أخذ الرهن العقاري الثاني، والتي تبين لك كيفية الذهاب إلى حساب خصم الخاص بك على الضرائب الخاصة بك، وكذلك تسليط الضوء على مختلف القيود والمزالق.

الأساسيات

أولا، يجب أن تفهم ما يشكل "المنزل المؤهل" (الذي ينطبق عليه خصم الفائدة على الرهن العقاري)، وكيف تحدد مصلحة الضرائب "رهن الرهن العقاري" و "رهن الرهن". >

بالنسبة للمبتدئين، يشير "المنزل المؤهل" إلى منزلك الرئيسي الذي تعيش فيه عادة أو المنزل الثاني. المنازل المتنقلة، والمقطورات المنزلية، والشقق والقوارب كلها مؤهلة، طالما لديهم "النوم والطبخ، ومراحيض المرافق"، كما نشر إرس 936 يضع ذلك.

إذا كان لديك ثلاثة أو أكثر من الممتلكات، يمكنك المطالبة اثنين منهم فقط، على التوالي، والمنازل الأساسية والثانية لسنة معينة. إذا كنت يحدث لبيع واحدة من المنازل التي كنت تدعي في غضون ذلك العام، يمكنك بعد ذلك تعتبر ممتلكات أخرى منزلك الأساسي أو الثاني للميزان من ذلك العام.

إذا كنت تطالب باقتطاعات على منزل يتضاعف كشيء آخر، مثل عقار إيجار أو مكتب، فإن بعض القواعد والحسابات الدقيقة تدخل حيز التنفيذ، وتتعلق بكمية الوقت الذي تشغله أماكن العمل. يمكنك الرجوع إلى التفاصيل هنا، ولكن بصفة عامة، إذا استأجرت منزلا ثانيا، عليك أن تعيش هناك لمدة 14 يوما على الأقل أو أكثر من 10٪ من مقدار الوقت الذي تستأجره على مدى سنة (أيهما أطول) لتكون قادرة على خصم الفائدة على الرهن عليه. (إذا كنت لا تعيش هناك على الإطلاق، فأنت صاحب العقار، ومجموعة كاملة من القواعد تأتي في حيز التشغيل: راجع

خصم الضرائب على مالكي العقارات المؤجرة ). الفائدة على الرهن العقاري تنطبق فقط على الفوائد المدفوعة على القروض التي تستخدم منزلك (ق) كضمان. ويشمل ذلك ما يلي:

الرهون العقارية الأولى والرهون العقارية الثانية

• خطوط الائتمان
• قروض الإسكان المنزلي
• تحدد مصلحة الضرائب ثلاث فئات من الديون العقارية. وتختلف هذه المبالغ تبعا لوقت سحب الدين وما تستخدمه العائدات من أجل:

الدين المعفى

• يشير إلى الرهون العقارية التي تم تأمينها بواسطة منزلك في 13 تشرين الأول / أكتوبر 1987 أو قبله (وبعد ذلك أصبحت القواعد الضريبية الحالية سارية المفعول ). ديون الاستحواذ على المنازل
• يشير إلى الرهون العقارية التي تم الحصول عليها بعد 13 أكتوبر 1987 والتي كانت تستخدم لشراء أو بناء أو تحسين منزلك (ط.e …، تجديدات، إصلاحات، [إتك.]). الديون أو القروض المنزلية
• تشير إلى الرهون العقارية التي تم إزالتها بعد 13 أكتوبر 1987 والتي استخدمت لأغراض أخرى غير مرتبطة بالإقامة، مثل تمويل الرسوم الدراسية الكلية أو سيارة جديدة أو إجازة أو جميلة الكثير أي شيء آخر لا علاقة لشراء أو بناء أو تحسين المنزل. الخصومات

هذا يعتمد على أي نوع من الديون لديك بالفعل - وكم كنت تريد أن تفترض. إذا كنت متزوجا وملف مشترك، يمكنك فقط خصم الفائدة على 1 مليون $ أو أقل قيمة ديون اكتساب المنزل و 100،000 $ أو أقل من قيمة الديون المنزلية الأسهم بشكل عام. إذا كان واحد، أو متزوجة والإيداع بشكل منفصل، ثم حدودك تصبح 500 $، 000 للديون شراء المنازل و 50،000 $ ديون الأسهم المنزلية، على التوالي.

وبعبارة أخرى، إذا تم استخدام الرهن العقاري أو الرهون العقارية لشراء أو بناء أو تحسين منزلك الأساسي و / أو الثاني (مما يجعلها ديون اكتساب المنزل) ومجموع مليون دولار، يمكنك خصم كل ما 'دفعت في الفائدة. على سبيل المثال، إذا كان لديك معدل فائدة 4٪ على كل من الرهون العقارية التي تضيف معا ما يصل إلى 1 مليون دولار، يمكنك خصم كل من مدفوعات الفائدة السنوية الخاصة بك من 40،000 $.

ومع ذلك، إذا كان ديون شراء منزلك، دعونا نقول، 2 مليون $، ثم كنت فقط أن تكون قادرة على خصم نصف إجمالي الفائدة التي دفعتها على 2 مليون $ من الرهون العقارية في ذلك العام. إذا كانت نفس أسعار الفائدة 4٪ المطبقة، ثم كنت فقط أن تكون قادرة على خصم 40،000 $ بدلا من $ 80، 000 الذي يفترض أن تدفع في مصلحة ذلك العام. (هذا هو الشيء الذي ينبغي أن ينظر إليه لأي شخص يحاول تمويل عقار مكون من سبعة أرقام انظر

جمبو مقابل الرهن العقاري التقليدي: كيف تختلف .

على الرغم من أن هذا الحد لا ينطبق على الديون المعفية، فلن تتمكن من إجراء خصومات إضافية على الرهون العقارية الجديدة إذا تجاوز ديونك المعتدلة بالفعل مليون دولار. ماذا لو كان لديك فقط 900،000 $ في الديون المعيبة؟ ثم هل يمكن أن تقتطع فقط الفائدة على مبلغ إضافي قدره 100000 $ من الديون اقتناء المنزل.

على الأقل، هذه هي القاعدة العامة. يوفر إرس ورقة عمل لتحديد الفائدة الفعلية الخاصة بك الرهون العقارية.

- 3>>

الأوراق

طالما كنت قد دفعت ما لا يقل عن 600 $ قيمة الفائدة على الرهن العقاري، سوف تتلقى إشعارا من صاحب الرهن العقاري الخاص بك أو المقرض (انها عادة شكل 1098) بضعة أشهر قبل وقت إيداع الضرائب. جنبا إلى جنب مع مبلغ الدولار من المدفوعات السنوية الخاصة بك، وهذا بيان فوائد الرهن العقاري تظهر أيضا أقساط التأمين على الرهن العقاري المدفوعة ونقاط خصم تدفع (إذا قمت بشراء منزل في ذلك العام). وبمجرد الانتهاء من هذه الوثيقة، ستستخدمها لإكمال الإقرار الضريبي، في النموذج 1040، الجدول أ (الخصومات المصنفة).

مع ديون اكتساب المنازل والديون الأسهم المنزل جنبا إلى جنب، يمكنك اقتراض من الناحية الفنية $ 1. 1 مليون ضد منزلك. ومع ذلك، إذا كان لديك دين إضافي يتجاوز هذه العتبة، قد تكون قادرة على خصم الفائدة إذا كانت هذه العائدات استخدمت لنفقات مؤهلة، مثل الاستثمار (كما هو مبين في الجدول ألف) أو الأعمال (الجدول C أو C-EZ).

إعادة التمويل والنقاط والأقساط

إذا قمت بإعادة تمويل أي قرض عقاري، بما في ذلك الرهن العقاري الخاص بك، فيمكنك المطالبة بالقرض الجديد كديون حيازة المنزل حتى أصل القرض السابق. أي شيء فوق ذلك سوف تعامل على أنها ديون أسهم الملكية.

بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت تدفع نقاط على الرهن العقاري الجديد، يمكنك خصمها على مدى عمر القرض. على افتراض إعادة تمويل رهن عقاري جديد لمدة 30 عاما، يمكنك خصم 1/30

^{مهما دفعت في نقاط كل عام. إذا لم تقم بخصم جميع النقاط في الوقت الذي تبيع فيه أو تعيد تمويل المنزل (مرة أخرى)، يمكنك خصم أي مبلغ متبقي في آن واحد في تلك السنة. ستحصل على الخصم من الجدول أ، النموذج 1040، السطر 12.} طالما أن الدخل الإجمالي المعدل لا يتجاوز 109000 دولار (أو 54 دولار أمريكي أو 500 دولار أمريكي إذا كان متزوجا وأودع بشكل منفصل)، يمكنك خصم بعض أو كل من أقساط التأمين على الرهن العقاري الخاص بك كذلك. وهذا من شأنه أن يقع في فئة "ديون الاستحواذ على المنازل".

الخلاصة

القواعد الضريبية معقدة، لا ينكر ذلك، ولكن إذا قمت بالشروع بشكل صحيح، فإن الأحكام يمكن أن توفر لك آلاف الدولارات سنويا. تأكد من استشارة أخصائي الضرائب المؤهلين قبل أن تقرر أن تأخذ الرهن العقاري الثاني.