شراء منزل الشاطئ يمكن أن يحقق عائد استثمار ممتاز (روي)، ويوفر لك دفق الدخل موثوق بها وتعطيك مكانا على الشاطئ لقضاء عطلة مجانية عند الرغبة.

الطريقة التي يتبعها العديد من مستثمري الشاطئ هو شراء المنزل ثم استئجاره خلال أوقات الذروة السياحية. على سبيل المثال، سوف مالك منزل الشاطئ في ولاية فلوريدا ضمان منزله هو متاح للإيجار خلال موسم سنوبيرد من أكتوبر إلى مارس، عندما سكان من الغرب الأوسط ونيو إنغلاند الولايات تنزل على ولاية الشمس المشرقة للهروب من البرد.

- 1>>

العديد من المستثمرين العقاريين الذين يجدون منزل الشاطئ في منطقة مع ارتفاع الطلب على الإيجار والاحتفاظ بها المحتلة طوال موسم مزدحم المطالبة لكسب ما يكفي من المال خلال تلك الأشهر لتغطية النفقات عن العام بأكمله، على نحو فعال مما يسمح لهم بالعيش في المنزل مجانا خلال موسم غير تقليدي. مفهوم مغرية بشكل ملحوظ امتلاك منزل عطلة على الشاطئ هو شيء العديد من الأميركيين تطمح إلى، في حين امتلاك مثل هذا المنزل مجانا هو أفضل.

قبل أخذ الغطس، ومع ذلك، فهم الاقتصاد من امتلاك منزل الشاطئ والتحديات التي تواجهها للانضمام صفوفهم. العقارات مرتفعة التكلفة، وارتفاع تكاليف الاقتراض، ومعدلات التأمين الباهظة، وفواتير، والداخلية والخروج من إدارة الممتلكات تمثل بعض الصعوبات التي يمكن أن نتوقع أن تواجه كمالك منزل الشاطئ.

تكاليف العقارات

لا شيء يضيف قسطا على سعر منزل مثل موقع على شاطئ البحر. حتى منزل يقع فقط على مسافة قريبة من الشاطئ يكلف أكثر بكثير من منزل مماثل 10 ميلا في الداخل.

- 3>>

على سبيل المثال، في ديلراي بيتش، فلوريدا، وهي بلدة الشاطئ شعبية في مقاطعة بالم بيتش، كان متوسط ​​سعر المنزل في عام 2017 $ 254، 000، وفقا ل زيلو. ومع ذلك، منازل ريو على شاطئ البحر متاحة بأقل من 1 مليون دولار.

حقيقة أن العقارات بالقرب من الشاطئ عادة ما تكلف الكثير ليست معلومات رائدة، ولكن لا يمكن المبالغة في تأكيد ما استثمار كبير تقومون به عندما تقرر شراء منزل الشاطئ. وهذا يجعل كل شيء أكثر حيوية لفهم اقتصاديات الاستثمار، وخاصة التكاليف التي من المرجح أن تواجهها.

تكاليف الاقتراض

سعر الفائدة على الرهن العقاري للعقار الاستثماري أو العطل يكون دائما أعلى تقريبا من العقار الذي يشغله المالك. منازل الشاطئ تحديا خاصة لأنه نظرا لارتفاع أسعارها، فمن المرجح الرهن العقاري الخاص بك سيكون قرض جامبو، والتي تميل إلى أن تكون أكثر تكلفة من قرض المطابقة.

على مبلغ قرض قدره مليون دولار، يمكن لنقطة مئوية واحدة تضاف إلى معدل الفائدة أن تزيد من دفعتك الشهرية بشكل كبير. وتبلغ قيمة القرض الرئيسي وفائدة الفائدة على الرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 1 مليون دولار، بمعدل 4 في المائة ومدة 30 سنة، 4 دولارات، أي 774 دولارا.نفس الرهن ولكن بتكلفة 5٪ تكلف 5 $، 368 شهريا في أصل الدين والفائدة. قد لا يبدو الفرق 600 دولار شهريا مثل الكثير، وخاصة عند التعامل مع مبالغ الاستثمار في الملايين، ولكن في بيان الميزانية، يمكن أن يكون الفرق بين الهبوط في الأسود والأحمر.

أسعار التأمين

من المرجح أن يكون تأمين أصحاب المنازل في بيت الشاطئ أكثر تكلفة من المنزل الرئيسي. وتتطلب جميع الدول الساحلية تقريبا من أصحاب المنازل الشاطئية شراء التأمين ضد الفيضانات. وعلى وجه الخصوص على الساحل الشرقي، ارتفعت أقساط هذه التغطية ارتفاعا كبيرا خلال القرن الحادي والعشرين، ويرجع ذلك في جزء كبير منه إلى العديد من الأعاصير التي تقصف المنطقة وتسببت في أضرار واسعة النطاق ومكلفة.

قسط سنوي قدره 10 آلاف دولار أو أكثر للتأمين ضد الفيضانات ليس من غير المألوف لشاطئ فلوريدا الشاطئ. دول أخرى على الساحل الشرقي، مثل ولاية كارولينا الشمالية، هي أكثر معقولية، ولكن من المشكوك فيه أنك سوف تجعل الكثير في دخل الإيجار هناك دون 12 شهرا من الطقس الحار. تكاليف التأمين في كاليفورنيا عادة ما تكون أقل من على الساحل الشرقي، ولكن الدولة أكثر من تعويض عن ذلك مع أسعار العقارات باهظة.

الفواتير

الفواتير الشهرية لبيت الشاطئ تتجاوز الرهن العقاري، فائدة والكابلات فواتير. لشيء واحد، من المحتمل أن تكون فاتورة الضرائب الخاصة بك ضخمة بسبب قيمة بيت الشاطئ الخاص بك. وعلاوة على ذلك، إذا كان بيت الشاطئ الخاص بك هو عقار للدخل، وهذا يعني أنك يجب أن تدفع أيضا لأشياء مثل التسويق والإعلان، وتوظيف الناس لإظهار الممتلكات الخاصة بك، وتجهيز دفعات الإيجار، وإذا كنت غير محظوظ، التكاليف القانونية التي تنجم عن نزاعات المستأجرين. هذا المال يضيف. تكاليف التشغيل التي لا تشمل الرهن العقاري الخاص بك، والضرائب والتأمين يمكن أن تأكل بسهولة نصف الإيرادات من منزل الشاطئ الخاص بك.

إدارة العقارات

تنطوي إدارة العقارات على أكثر من توقيع عقود الإيجار وجمع شيكات الإيجار. عندما يكسر شيء في المنزل، مثل وحدة هفاك أو الثلاجة، فمن مسؤوليتكم كما مالك العقار أن يكون ثابت. حفظ الأرض، والطلاء، وصيانة السقف ومكافحة الآفات تمثل مجرد عدد قليل من الأشياء الأخرى التي يجب أن تبقى على رأس كمسؤول منزل الشاطئ المسؤول.

ما لم تكن مستثمرا عقاريا بدوام كامل دون عمل آخر، فمن المشكوك فيه لديك الوقت أو الرغبة في تزييف هذه المسؤوليات الخاصة بك. حتى المستثمرين بدوام كامل العقارات عموما لا تدير ممتلكاتهم الخاصة لأن لديهم الكثير جدا لتعقب.

هذا يعني أنك ربما ترغب في توظيف مدير العقارات لتنسيق وظائف مثل المناظر الطبيعية والصيانة والإصلاح. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن لمدير الملكية جيدة تسويق منزل الشاطئ الخاص بك خلال الموسم السياحي، وتنفيذ اتفاقات الإيجار، والتعامل مع عمليات الإخلاء والمدفوعات المتأخرة، وتظهر الممتلكات الخاصة بك إلى المستأجرين المهتمين والتعامل مع دفع الإيجار. وجود مدير الممتلكات يمكنك الوثوق لا تقدر بثمن، لا سيما إذا كنت لا تعيش ضمن مسافة القيادة من منزل الشاطئ الخاص بك.

وقال إن مدراء العقارات الجيدة ليست رخيصة.اعتمادا على مدى الخدمات، معظم مديري العقارات يتقاضون 6 إلى 12٪ من الإيجار التي تم جمعها. هذا يمكن أن تأكل في الهامش الخاص بك بسرعة.