بعض الأحداث الاقتصادية تحظى باهتمام كبير مثل اجتماعات السياسة الفيدرالية. الجميع يريد أن يعرف ما إذا كان بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يرفع أسعار الفائدة في نهاية المطاف - وبعد نظام غير محدد الصفر لم يسبق له مثيل - وما قد تكون له تداعيات محتملة. سوق الإسكان مثير للاهتمام بشكل خاص، ويرجع ذلك جزئيا إلى مبيعات المنازل تعتمد اعتمادا كبيرا على مستويات الفائدة، ويرجع ذلك جزئيا إلى انهيار سوق الإسكان الذي حفز الركود الكبير الأخير.

بشكل مباشر أو غير مباشر، يؤثر رفع سعر الفائدة على أي شخص لديه رهن منزلي. هذا هو الأكثر وضوحا بالنسبة لأولئك الذين لديهم الرهون العقارية معدل قابل للتعديل (أرمز)، منذ دفعات الفائدة الشهرية سوف تزيد على الفور.

كان معدل الأموال الفيدرالية عند 0 أو بالقرب منه منذ عام 2008، مما يعني انخفاض معدلات الرهن العقاري المسجلة في الولايات المتحدة. بين منتصف عام 2014 ومنتصف عام 2015، استقر متوسط ​​القرض الثابت لمدة 30 عاما بأقل من 4٪. مشتري المنازل لم يسبق لهم أن رأوا هذا رخيصة لهذا طويل، وكان العديد من أصحاب المنازل الحالية قادرة على إعادة تمويل لمعدلات جديدة جذابة.

--2>>

ارتفاع أسعار الفائدة من شأنه أن يضر سوق الرهن العقاري منخفض الفائدة، مما يؤثر على المشترين والبائعين، على الرغم من بطرق مختلفة. وكقاعدة عامة، يمكن للمشترين أن يتحملوا تكاليف الشراء في مجموعة أكثر تكلفة من المنازل عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة، لأن مدفوعات الفائدة الشهرية تقل. ومع ارتفاع الأسعار، يدفع المشترون من الأسواق الباهظة الثمن، على الأقل في البداية؛ إذا تم تسعير الكثير من المشترين من السوق، وأسعار الطلب من المرجح أن تسقط.

- 3>>

كيف ارتفاع أسعار الفائدة

البنوك المركزية الحديثة، بما في ذلك مجلس الاحتياطي الاتحادي، تؤثر على أسعار الفائدة عن طريق تغيير كمية الأموال المتداولة في الاقتصاد. ويحدث ذلك عادة من خلال شراء أو بيع سندات الخزينة الأمريكية، التي تشكل المعدل الأساسي لأسواق رأس المال.

لنفترض أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يريد رفع أسعار الفائدة في الاقتصاد. وبمساعدة وزارة الخزانة، يقوم مجلس الاحتياطي الاتحادي ببيع الخزائن في السوق. ويقوم المستثمرون (ومعظمهم من البنوك والحكومات والمؤسسات الكبيرة الأخرى) بشراء تلك الخزائن نقدا، وتظهر النقدية فقط في الميزانية العمومية لمجلس الاحتياطي الفدرالي.

النقد في الميزانية العمومية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي لم يعد يتداول في الاقتصاد، مما أدى إلى خفض فعال في المعروض النقدي. المزيد من الخزائن هي في السوق تتنافس على الباعة، وهناك نقدية أقل تجول لتقديم عطاءات أعلى سعر هذه الخزائن. ويؤدي كلا العنصرين إلى قمع أسعار الخزينة، مما يزيد من معدلات عائدها. (تذكر أن سندات الخزينة وسندات أخرى لديها عوائد أعلى بأسعار أقل، لأن الفرق بين سعر الشراء وسعر الاسترداد أكبر.)

تمثل سندات الخزينة الطريقة الأكثر أمانا لكسب عائد في السوق، لذلك فإن جميع المنتجات الأخرى - بما في ذلك الرهون العقارية - لإضافة عائد إضافي لإغراء المستثمرين والمقرضين بعيدا عن الخزانة.وعندما ترتفع العائدات على سندات الخزينة، فإن معدلات الفائدة الأخرى في الاقتصاد أيضا.

ارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف الاقتراض

زيادة أسعار الفائدة تجعل من اقتراض المال أكثر تكلفة، ويستخدم المشترون المنزليون قروض الرهن العقاري لشراء جميع المنازل تقريبا. الرهون العقارية تميل إلى أن يكون لها توقعات متعددة المؤشرات، لذلك المقرضين من المرجح أن يبدأ رفع معدلات قبل قيام بنك الاحتياطي الفدرالي يفعل؛ بعد كل شيء، المقرضين يعرفون رفع سعر الفائدة قادم في نهاية المطاف.

حتى نصف نقطة مئوية يحدث فرقا كبيرا مع مرور الوقت. لنفرض أن المشتري يأخذ قرضا بقيمة 250 ألف دولار على مدى 30 عاما عند 3. 92٪ (تقريبا متوسط ​​سعر السوق في سبتمبر 2015). يجب أن يخرج دفعه الشهري إلى حوالي 1، 182، ومن المتوقع أن تكون التكلفة الإجمالية للرهن العقاري حوالي 425000 دولار.

تغيير سعر الفائدة إلى 4. 42٪، ومع ذلك، فإن مبلغ الدفع الشهري يتحرك إلى $ 1، 255. وهذا قد لا يبدو مثل الكثير، ولكن التكلفة الإجمالية للرهن العقاري يتجاوز الآن 451000 $ - بزيادة قدرها 26000 $.

ارتفاع أسعار الفائدة والأسعار المنزلية

من الواضح أن رفع أسعار الفائدة من بنك الاحتياطي الفدرالي سيجعل التمويل أكثر تكلفة، ولكن من غير الواضح ما سيكون تأثيره على أسعار المنازل.

لا توجد علاقة تاريخية صارمة بين أسعار المنازل وارتفاع أسعار الفائدة. وهناك علاقة أفضل بكثير بين أسعار المنازل ونمو الناتج المحلي الإجمالي؛ فإن الطلب على منازل جديدة يميل إلى النمو عندما يكون الاقتصاد طنينا.

ارتفاع سعر الفائدة يمكن أن يكسر كلا الاتجاهين. ويساور العديد من المنظمين قلقهم من أن ارتفاع أسعار الفائدة سوف يهز اقتصاد غير مستقر، الأمر الذي من شأنه أن يخفض الطلب على شراء المنازل. الجمع بين هذا مع شروط التمويل أكثر صرامة، وأنه من السهل تخمين أن أسعار المنازل يجب أن تنخفض.

ومع ذلك، منذ منتصف الثمانينيات على الأقل، وتزامن ارتفاع سعر الفائدة عادة مع اقتصاد أكثر صحة. وهذا يعني المزيد من المشترين في السوق، والمزيد من المنازل التي يتم بناؤها وارتفاع الأسعار.

لا ينبغي أن يتخلى المشتركون في المنازل عن سياسة بنك الاحتياطي الفدرالي. حتى لو ارتفعت المعدلات بشكل متواضع - معظمها يتوقع زيادة ربع نقطة في أواخر عام 2015 أو أوائل عام 2016 - ستكون تكاليف الاقتراض قريبة من المستويات التاريخية. بطبيعة الحال، هناك العديد من الاعتبارات الهامة الأخرى، مثل دخل المشتري أو ما إذا كان المنزل في حي جيد. وفي النهاية، ينبغي ألا يكون للزيادة الصغيرة في الأسعار سوى تأثير متواضع على قرارات الشراء.

الاستنتاج

كان متوسط ​​الرهن العقاري لمدة 30 عاما في أغسطس 2015 هو 3٪ 91، وفقا ل فريدي ماك. وهذا هو أعلى من مستويات قياسية في أواخر عام 2012 من 3. 35٪، ولكن لا يزال أقل بكثير من المستويات التاريخية. اعتبر أن المعدل المتوسط ​​كان 4. 69٪ في 2010، 5. 87٪ في 2005، 8. 05٪ في 2000 و 13. 74٪ في 1980.

إذا كان صاحب المنزل يبحث في سوق العقارات المزدهر، ، مثل سان دييغو، دنفر، دالاس أو سان فرانسيسكو، قد يكون هناك قوة دفع لقفل بمعدل أقل قبل أن يستهدف بنك الاحتياطي الفدرالي سعر فائدة أعلى.

ارتفاع معدلات جعل الفرق أكبر على المدى الطويل (25 و 30 عاما من أصل)، ولكن لديهم سوى تأثير شهري متواضع. إذا كان المشتري الطموح من غير المرجح أن يبقى في المنزل لفترة طويلة، ومعدلات الفائدة تأخذ أقل أهمية بكثير.

ارتفاع أسعار الفائدة يقلل من احتمال انفجار فقاعة سكنية أخرى، مثل واحد في عام 2007. فمن أكثر أمنا على المدى الطويل لأصحاب المنازل أن يكون ثابت، وارتفاع معدل البيئة. من الصعب التنبؤ بالأثر الاقتصادي لارتفاع الاحتياطي الفيدرالي، ولكن التاريخ يظهر أن فقاعات الأصول تتشكل عندما تكون المعدلات منخفضة، وليس العكس.