مع ارتفاع أسعار الفائدة، تنخفض القدرة على تحمل تكلفة شراء منزل جديد في حين تزداد حاليا مدفوعات الرهن العقاري المعدل القابل للتعديل (أرم). وتستند معدلات الرهن العقاري إلى أسعار الفائدة الوطنية، والمعدلات الحالية منخفضة جدا مقارنة بمكانها قبل عام 2013. وتعود المعدلات المنخفضة إلى معدل فائدة فيدرالي قدره 0.25 في المائة كان قائما منذ عام 2008. وفي أيلول / سبتمبر 2015، مؤشر أرم الذي أصدرته الوكالة الاتحادية لتمويل الإسكان (ففا) أظهر معدل مؤشر قدره 93٪.

تشير الزيادات الأخيرة في أسعار المنازل إلى احتمال ارتفاع الطلب على المنازل التي لم تكن موجودة من قبل. إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري بعد أدنى مستوياتها على الإطلاق، قد يقتنع المشترون غير الحكيمين بالتوقيع على قروض الرهن العقاري للاستفادة من المعدلات المنخفضة الحالية في ضوء معدلات أعلى في المستقبل.

بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى بيع منازلهم، فإن رفع سعر الفائدة يمكن أن يثني المشترين المحتملين عن الشراء أثناء إقناع الآخرين بالشراء. وعلى المدى القصير، من المحتمل أن تؤدي الزيادة في سعر الفائدة إلى فرض ضغوط إضافية على أولئك المشترين في المنازل الذين كانوا يمارسون هذه الصفقات. ونتيجة لذلك، يجب ارتفاع مبيعات المنازل لمدة شهرين أو ثلاثة أشهر بعد حدوث رفع سعر الفائدة. بعد هذه الفترة الزمنية، من المرجح أن تنخفض مبيعات المنازل مرة أخرى حيث أن أسعار الفائدة المرتفعة تيسر القدرة على تحمل تكاليف الرهون العقارية.

البيع قبل زيادة سعر الفائدة

إذا كان أحد المسكنين ينوي شراء منزل جديد بدلا من استئجاره، فإن البيع قبل زيادة أسعار الفائدة ثم الشراء في حين أن أسعار الفائدة لا تزال منخفضة قد تكون مفيدة. يجب على المساكن أن ينظروا في العامل الأكثر أهمية بالنسبة لهم: الحصول على سعر أقل على منزل جديد أو سعر بيع المنزل القديم. وبما أن الزيادة في أسعار الفائدة من المرجح أن تتسبب في انخفاض الطلب على المنازل، فإن سعر شراء وبيع المنازل سوف يواكب الطلب. ومن المرجح أن يستفيد من يبيعون منازلهم بقصد الشراء في حين لا تزال أسعار الفائدة منخفضة من رهن ثابت بسعر ثابت على منزل جديد يقفل بأسعار منخفضة بشكل إيجابي. وهذا صحيح بشكل خاص لأنه ليس من الواضح كم سترتفع معدلات الرهن العقاري في رد فعل على رفع أسعار الفائدة في المستقبل.

- 3>>

البيع بعد زيادة سعر الفائدة

بعد زيادة سعر الفائدة في البلاد، من المرجح أن يؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى الضغط على انخفاض أسعار المنازل للحفاظ على مستوى القدرة على تحمل التكاليف في المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة تنص على. وقد تؤدي زيادة معدلات الرهن العقاري إلى جانب ارتفاع أسعار المنازل إلى حدوث فقاعة سكنية وتجميد شراء وبيع المنازل مرة أخرى. إذا انخفضت الأسعار، قد يكون على بيوت المنازل تقديم منازلهم للبيع بأسعار مخفضة بالإضافة إلى الاستئناف لمشتري المنازل، نظرا لارتفاع أسعار الفائدة على البيئة.

البيع على الفور بعد أن لا يكون من المرجح أن يكون معدل الفائدة في مصلحة المساكن، على الرغم من أن الآثار طويلة الأجل لرفع سعر الفائدة على الاقتصاد الأمريكي وسوق الإسكان لم يتم بعد النظر إليها.

تحذيرات جديرة بالملاحظة

البيئة السكنية الحالية تختلف عن بيئة نموذجية بسبب الآثار المستمرة لأزمة عام 2009. وقد تم وضع العديد من أصحاب المنازل في الحالات التي هناك حاجة إلى ارتفاع أسعار البيع على منازلهم لتحويل الربح. لهذا السبب، قد يكون بعض أصحاب المنازل غير مستعدين لبيع بأسعار أقل عندما تزيد أسعار الفائدة. قد لا تزداد أسعار المنازل لتوفير الأرباح التي يحتاج بعض أصحاب المنازل لبيعها لمدة 5 إلى 10 سنوات أخرى. وإذا رفض بعض أصحاب المنازل خفض أسعار منازلهم، فإن ذلك سيزيد من منافسة الشراء على المنازل التي تباع بأسعار أقل.

احتمال زيادة السعر

قد يبدو طول الفترة التي ظل فيها سعر الفائدة 0. 25٪ جزءا من الاقتصاد الأمريكي مفرطا، ولكن مجلس الاحتياطي الاتحادي قد حدد هذا المعدل المنخفض من الأموال الفدرالية لتعزيز الاقتراض والحركة في سوق الإسكان. ويتوقع أن يبيع أصحاب المنازل ويشترون في حين أن المعدلات لا تزال منخفضة لإعطاء الوقت اللازم حسب الحاجة لمساعدة الاقتصاد على التعافي من آثار الأزمة المالية السابقة. وتشجع المعدلات المنخفضة أصحاب الرهن العقاري الحالي على إعادة التمويل في حين أنه لا يزال خيارا قابلا للتطبيق. وإذا رأى مجلس الاحتياطي الاتحادي ضرورة الإبقاء على المعدل المنخفض في الوقت الحالي، فإن أصحاب المنازل سيتاح لهم المزيد من الوقت لبيع منازلهم والحصول على ترتيبات معيشة جديدة. وتشير إشارات رفع أسعار الفائدة إلى أن صناع السياسات في الولايات المتحدة يتوقعون تحسن الاقتصاد.

حتى زيادة بنسبة 0. 5٪ في معدلات الرهن العقاري الناجمة عن زيادة أسعار الفائدة الوطنية يمكن أن يكون لها تأثير على زيادة إجمالي المدفوعات على قرض بقيمة 200 ألف دولار لمدة 30 عاما بمقدار 20 ألف دولار أمريكي. ولا يرغب صناع السياسات في الدفع هذه النفقات على الأمريكيين قبل أن يعزز قطاع العمل بما فيه الكفاية لاستيعاب دفعات الرهن العقاري الشهرية أكبر. وفي حين أن الاقتصاد قد تحسن بالتأكيد إلى حد ما منذ عام 2009، قد يحتاج الأميركيون إلى مزيد من الوقت للتكيف اعتبارا من عام 2015، وقد لا تحدث زيادة في الأسعار لمدة سنة أو سنتين أخرى، إذا كان ذلك.

A الاتجاه المستمر أو النهاية؟

وفقا ل ففا، فإن مشتريات المنازل تتزايد كل ربع سنة بالمقارنة مع الأرباع الأربعة السابقة بنسبة 4٪ على الأقل منذ الربع الرابع من عام 2012. هذا السلوك يتناقض بشكل حاد مع انخفاض مبيعات المنازل التي شهدت من الربع الثالث من عام 2007 إلى الربع الرابع من عام 2011 كما هو مبين في نفس المؤشر. ومن المرجح أن تستمر الزيادات المتسقة الشاملة في مبيعات المنازل خلال العامين الماضيين لفترة محددة من الزمن حتى تصحح بمفردها أو استجابة لارتفاع أسعار الفائدة. وتظهر البيانات أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة في وضع الشراء، وأن أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى البيع خلال الأشهر ال 18 المقبلة قد يستفيدون من البيع في حين يستمر اتجاه الشراء الأخير.ومن غير المؤكد أن ينتهي هذا الاتجاه الشرائي، ولكن كما هو الحال مع جميع الاتجاهات وتصحيحاتها، من المرجح أن يتراجع شراء المنازل في المستقبل القريب.