شراء منزل قد يكون أكبر وأهم قرار مالي من حياتك، ومن المرجح أن يتطلب الرهن العقاري لتمويل الشراء. كما تقدمت تقنية شراء المنزل، وعملية العثور على أفضل معدلات الرهون العقارية يمكن أن يتم كل على الانترنت - مع أدوات يدوية مثل أداة حاسبة الرهن العقاري أدناه. هذا النوع من آلة حاسبة هو وسيلة جيدة للتعرف على نفسك مع سوق الرهن العقاري في منطقتك - أنواع وشروط ومعدلات المتاحة.

آه، ولكن معرفة الأرقام هي مجرد خطوة واحدة. يجب عليك أيضا فهم ما يؤثر عليهم وما إذا كانت تمثل صفقة جيدة بالنسبة لك، أم لا. حتى بعد حساب، قراءة على فهم فئات مختلفة من الرهون العقارية، بالإضافة إلى بعض نصائح التسوق حول كيفية عرقلة قرض الجودة.

العثور على أفضل الرهون العقارية مع حاسبة لدينا

وتشمل آلة حاسبة عدة عوامل لمساعدتك على تضييق الخيارات الأنسب لاحتياجاتك الخاصة. يمكنك مقارنة المدفوعات بين العقود القصيرة والطويلة، وتقييم معدل فائدة مبدئي أقل على رهن معدل قابل للتعديل ("أرم") مقابل خيار أكثر تقليدية ذات سعر ثابت أو ما إذا كان الرهن العقاري (إو) فقط يجعل الأكثر منطقية بالنسبة لك.

فيما يلي قائمة بالمصطلحات التي من المرجح أن تواجهها أثناء استخدام آلة حاسبة الرهن العقاري:

نقاط الائتمان : درجة الائتمان هي التعبير الرقمي للجدارة الائتمانية للشخص.

الموقع : يجب تحديد الدولة التي سيتم فيها الرهن العقاري، ومن ثم تضييق الموقع من قبل أقرب مدينة أو الرمز البريدي.

مبلغ القرض : هذا يعادل القيمة المقدرة للمنزل أو الرصيد المتبقي على رهنك الحالي الذي ترغب في إعادة تمويله.

نقاط الرهن العقاري : نقطة الرهن تساوي 1٪ من المبلغ الإجمالي للرهن العقاري. هناك نوعان من النقاط: نقاط الخصم، والتي تمثل الفائدة المدفوعة مسبقا على الرهن العقاري. ونقاط نشأة، وهي رسوم يمكن للمقرض الرهن العقاري أن يتقاضى المقترض.

النسبة المئوية للأسفل : تعرف أيضا باسم الدفعة الأولى، أو دفعة أولية يتم إجراؤها عند شراء شيء ما على الائتمان.

المنتجات : نوع الرهن العقاري الذي ترغب فيه، مثل الرهن العقاري التقليدي ذو المعدل الثابت، أرم، أو الرهن العقاري I-O. ويظهر خيار أرم نسبة مثل "7/1" التي تمثل عدد السنوات التي يحمل فيها الرهن فائدة ثابتة، وبعد عدد السنوات المحدد مسبقا (في هذه الحالة، 7)، يتم تعديل سعر الفائدة مرة واحدة (1) للفترة المتبقية من القرض، وفقا لثلاثة عوامل: مستوى المؤشر الذي يرتبط الرهن، مثل ليبور، وهامش أرم التي أنشئت في بداية القرض؛ والرهن العقاري كاب

شراء أو إعادة تمويل: يتم استخدام الرهون العقارية لشراء شراء منزل.وتستخدم عمليات إعادة التمويل لتحل محل قرض أقدم مع قرض جديد يقدم شروطا أفضل، مقابل رسوم.

أنواع الرهون العقارية: يمكنك الحصول على أفضل سعر؟

اعتمادا على عوامل مثل درجة الائتمان الخاصة بك، وتاريخ التوظيف ونسبة الدين إلى الدخل، قد تكون آلة حاسبة قد تأتي مع - والمقرض قد تقدم لك - رهن سعر الفائدة الرئيسي، الرهن العقاري سوبريم أو شيء بين، ودعا "ألت-A" الرهن العقاري. دعونا نلقي نظرة سريعة على فئات الرهن العقاري المختلفة ونرى ما يؤثر على ما كنت مؤهلا ل.

الرهون العقارية الرئيسية

الرهون العقارية تلبي معايير الجودة التي وضعتها فاني ماي (الاتحاد الوطني الاتحادي الرهن العقاري) وفريدي ماك (المؤسسة الاتحادية قرض الرهن العقاري)، وهما الشركات التي ترعاها الحكومة التي توفر سوق الثانوية في الرهن العقاري من خلال شراء القروض من المقرضين المصدرين. ووفقا لرأي مجلس الاحتياطي الاتحادي، فإن الرهن العقاري السكني الرئيسي هو "رهن للمقترض الذي تبلغ قيمته الائتمانية 740 أو أعلى، التي تكون نسب ديونها إلى الدخل أقل من المتوسط ​​الذي يتميز رهنه بالجدول القياسي للإطفاء المشترك بمعدل ثابت أو الرهن العقاري معدل قابل للتعديل. "

المرشحين لرهون الرهون العقارية أيضا أن تدفع دفعة كبيرة - عادة 10٪ إلى 20٪ - على الإقامة، والفكرة هي أنه إذا كنت قد حصلت على الجلد في اللعبة كنت أقل عرضة للتخلف عن السداد. ونظرا لأن المقترضين ذوي درجات ائتمان أفضل ونسب الدين إلى الدخل يميلون إلى أن يكونوا أقل خطرا، فإنهم يقدمون أقل أسعار الفائدة - حاليا حوالي 4٪ لرهن ثابت لمدة 30 سنة - وهو ما يمكن أن يوفر عشرات الآلاف من الدولارات على مدى حياة القرض.

الرهون العقارية الفرعية

يتم تقديم قروض الرهن العقاري للمقترضين الذين لديهم تصنيف ائتماني أقل، و فيكو الائتمان أقل من حوالي 640، على الرغم من أن قطع الدقيق يعتمد على المقرض. وبسبب زيادة المخاطر على المقرضين، تحمل هذه القروض معدلات فائدة أعلى - مثل 8٪ إلى 10٪.

هناك عدة أنواع من الهياكل الرهن العقاري سوبريم. الأكثر شيوعا هو الرهن العقاري معدل قابل للتعديل (أرم)، الذي يتقاضى معدل ثابت "سعر دعابة" في البداية، ثم يتحول إلى سعر عائم، بالإضافة إلى هامش، لبقية القرض. مثال على أرم هو قرض 2/28، وهو الرهن العقاري لمدة 30 عاما التي لديها معدل فائدة ثابت للسنتين الأوليين قبل تعديلها. في حين أن هذه القروض غالبا ما تبدأ بمعدل فائدة معقول، وبمجرد أن تتحول إلى معدل متغير أعلى مدفوعات الرهن العقاري زيادة كبيرة.

ألت-A الرهون العقارية

ألت-الرهون العقارية تقع في مكان ما بين فئات رئيس الوزراء أو سوبريم. واحدة من الخصائص المميزة للرهن البديل هو أنه عادة ما يكون وثيقة منخفضة أو وثيقة لا وثيقة، وهذا يعني أن المقرض لا يتطلب الكثير (إن وجدت) وثائق لإثبات دخل المقترض أو الأصول أو النفقات. هذا يفتح الباب أمام ممارسات الرهن العقاري الاحتيالية، حيث يمكن للمقرض والمقترض المبالغة في الأرقام من أجل تأمين رهن أكبر (وهو ما يعني المزيد من المال للمقرض والمزيد من المنزل للمقترض).في الواقع، بعد أزمة الرهون العقارية من 2007-08، أصبحوا يعرفون باسم "قروض كاذبة"، لأن المقترضين والمقرضين كانوا قادرين على المبالغة في الدخل و / أو الأصول لتأهيل المقترض للحصول على رهن أكبر.

في حين أن المقترضين ألت-A عادة ما يكون لديهم عشرات الائتمان من 700 على الأقل - أعلى بكثير من قطع لقروض سوبريم - هذه القروض تميل إلى السماح منخفضة نسبيا دفعات أعلى، وارتفاع نسب القروض إلى القيمة، والمزيد من المرونة عندما يتعلق الأمر نسبة الدين إلى الدخل للمقترض. وتمكن هذه الامتيازات بعض المقترضين من شراء المزيد من المنازل أكثر مما يستطيعون تحمله بشكل معقول، مما يزيد من احتمال التخلف عن السداد. ومع ذلك، يمكن أن تكون القروض ذات المستندات المنخفضة والمستندات غير مفيدة إذا كان لديك فعلا دخل جيد ولكن لا يمكن إثبات ذلك لأنك تكسبه بشكل متقطع (على سبيل المثال، إذا كنت تعمل لحسابك الخاص).

لأن ألت - كما ينظر إليها على أنها محفوفة بالمخاطر إلى حد ما (تقع في مكان ما بين رئيس الوزراء و سوبريم)، ومعدلات الفائدة تميل إلى أن تكون أعلى من تلك من الرهون العقارية ولكن أقل من سوبريم - في مكان ما حول 5. 5٪ إلى 8٪، اعتمادا على المقرض ووضع المقترض. انظر ألت-A الرهون العقارية: كيف تعمل .

الحصول على أفضل صفقة محتملة للرهن العقاري

من الواضح أن ارتفاع سعر الفائدة، وكلما دفعت كل شهر، وكلما دفعت في نهاية المطاف لمنزلك. للمقارنة، دعونا نلقي نظرة على الرهن العقاري لمدة ثابتة لمدة 30 عاما ل 200،000 $.

بسعر الفائدة الرئيسي - 4٪ في هذا المثال - الدفع الشهري سيكون 955 $. على مدى فترة القرض، سوف تدفع 143 $، 739 في الفائدة - لذلك كنت فعلا تسديد ما مجموعه 343 $، 739.

الآن نفترض أن تحصل على نفس الرهن العقاري لمدة 30 سنة ثابتة بسعر 200،000 دولار، ولكن هذه المرة يتم تقديمك معدل سوبريم من 6٪. سيكون دفعك الشهري $ 1، 199، وكنت تدفع ما مجموعه 231 $، 677 في الفائدة، وبذلك المبلغ الإجمالي الذي تدفعه إلى $ 431، 677. هذا التغيير على ما يبدو صغيرة في الفائدة يكلفك $ 87، 938.

ما هو مهم لتحقيق ذلك هو: فقط لأن المقرض يقدم لك الرهن العقاري مع ألت-A أو سوبريم معدل لا يعني أنك لن تكون مؤهلة للحصول على الرهن العقاري معدل رئيسي مع مقرض مختلف. قد يكون المقرضون وسماسرة الرهن العقاري قادرين على المنافسة، ولكنهم عموما غير ملزمين بتقديم أفضل صفقة متاحة لهم. انها تستحق الجهد لتتجول: أخذ الوقت للعثور على سعر فائدة أفضل يمكن أن توفر لك عشرات الآلاف من الدولارات على مدى القرض.

نصائح للعثور على أفضل معدلات الرهن العقاري

هذا ليس الوقت المناسب للسماح لشخص آخر القيام التسوق بالنسبة لك. كما رأينا الآن، فإن الشروط التي تحصل عليها يمكن أن تحدث فرقا كبيرا في ما تدفعه لاقتراض نفس المبلغ من المال.

كيف يمكنك تجنب دفع أكثر مما تحتاجه لرهنك العقاري؟ بالتأكيد، مقارنة العروض التي تحصل عليها من خلال تشغيلها من خلال آلة حاسبة الرهن العقاري على الانترنت لمعرفة ما المدفوعات الخاصة بك وسوف يكون الفائدة. وكما تفعل - أو حتى قبل أن تفعل - اتبع الخطوات أدناه.

1. ابدأ التحضير في وقت مبكر

إذا كنت تبحث عن منزل في الوقت الحالي، قد يكون الحصول على اموالك في شكل كبير صعبا.لذا حاول التفكير في المستقبل. ربما حتى تأجيل منزل الصيد حتى تتمكن من تنظيف منزلك المالي.

بشكل عام، تحتاج إلى رصيد مستحق. ( ما هي الدرجة الائتمانية الجيدة؟ ) قبل أن تنظر حتى في الرهن العقاري، فإن المقرضين التقليديين سيبحثون عن درجة ائتمان لا تقل عن 700، كما ذكرنا أعلاه، واحد من 740 سعر الرهن العقاري. قروض الفاو تأتي مع معايير أكثر استرخاء، ولكن شروط أكثر صرامة. حتى تفعل ما يمكنك للحصول على هذا النتيجة حتى من خلال سداد تلك أرصدة بطاقات الائتمان والديون الشخصية الأخرى، إلى الحد الذي تستطيع.

حتى الفرق 20 نقطة في درجاتك يمكن أن تتحرك معدل أعلى أو لأسفل أكثر من 0. 25٪. على منزل 250،000 $، ربع نقطة يمكن أن يعني مبلغ إضافي قدره 12،000 دولار أو أكثر مدفوعة الفائدة على مدى عمر القرض.

ثانيا، انقاذ ما يصل! وكلما كنت يمكن اخماد، وانخفاض دفع الرهن العقاري الخاص بك وأقل فائدة ستدفع مع مرور الوقت. ويمكن أن يعني الدفع الأعلى إلى حد أدنى انخفاض سعر الفائدة. إن الخروج بنسبة 30٪ دفعة أولى (مقابل 20٪ التقليدية)، على سبيل المثال، يمكن أن ينخفض ​​معدل الخاص بك أكثر من 0. 5٪.

2. لا تنظر إلى سعر الفائدة وحده

سعر الفائدة مهم، ولكن هناك المزيد للمقارنة. هل هناك عقوبة مسبقة الدفع إذا قررت إعادة التمويل في مرحلة ما؟ ما هي إجمالي تكاليف الإغلاق؟ وتتراوح تكاليف الإغلاق عموما بين 2٪ و 5٪ من سعر المنزل. إذا كان منزلك يكلف 150،000 $، نتوقع أن تدفع $ 3، 000 إلى $ 7، 500 في التكاليف. هذا نطاق كبير، لذلك من المناسب لك أن ترى ما يتقاضاه عادة المقرض.

3. فهم مؤشر مديري المشتريات

على الرغم من أنها تعول في التكلفة الإجمالية للرهن العقاري الخاص بك، وإغلاق التكاليف هي ضرب لمرة واحدة. ولكن هناك لدغة أخرى أن تبقي على العض. إذا كانت الدفعة المقدمة أقل من 20٪، فأنت تعتبر مخاطر أعلى، والمطلوب حملها بمي، أو تأمين الرهن العقاري الخاص. هذا يجعلك رهان أكثر أمانا للمقرض. المتاعب هي، أنت واحد يدفع ثمنها، لحن من 0. 5٪ إلى 1٪ من القرض بأكمله كل عام. وهذا يمكن أن يضيف الآلاف من الدولارات إلى ما يكلف لتنفيذ القرض. إذا كنت في نهاية المطاف الحاجة إلى دفع لمؤشر مديري المشتريات، تأكد من أنه يتوقف بمجرد اكتساب ما يكفي من الأسهم في منزلك من خلال دفعات الرهن العقاري الخاصة بك لتكون مؤهلة (انظر كيفية التخلص من التأمين على الرهن العقاري الخاص ).

4. قفل وتحميل

دعونا نقول لكم الحصول على صفقة الرهن العقاري أكثر من المدهش. تهانينا، ولكن التحرك بسرعة. يتم تقييد سعر الفائدة - وربما شروط أخرى - لفترة محددة من الزمن. عليك أن تغلق في غضون فترة القفل أو خطر فقدان الصفقة. لا المماطلة.

الخط السفلي

معظم الأعمال التي ينطوي عليها الحصول على أدنى معدل الرهن العقاري يحدث قبل وقت طويل من أنك على استعداد لتطبيق. وهناك نقاط الائتمان ممتاز ودفعة كبيرة هي أفضل الطرق لخفض معدل الخاص بك.

ولكن لا تثق عمياء البنك الخاص بك، السمسار العقاري أو وسيط الرهن العقاري لتحصل على أفضل الشروط. قد يكون لديهم حافز مالي لتوجيهك في اتجاه معين. هل التسوق الخاصة بك، والرهن العقاري حساب ومقارنة. أيضا، تذكر أنه فقط لأنك مؤهلة للحصول على مبلغ X من الرهن العقاري، لا يوجد شيء يقول لك ديك لاقتراض ذلك بكثير.