أعادت عملية إعادة هيكلة الإسكان إعادة هيكلة سوق الرهن العقاري الأمريكي بالكامل. وقد تضمن جزء من هذا التطور فرض قيود أشد على الحصول على الرهون العقارية، إلى جانب وفرة المنازل المتاحة حديثا للبيع. وهذا بدوره سمح لبعض المستثمرين بشراء العقارات الثانية لأغراض الاستثمار والتأجير.

هناك مدرستان فكرتان رئيسيتان عند النظر في الاستثمارات العقارية وكيفية التعامل معها: يعتقد المرء أنه من الحكمة أن تدفع جميع المبالغ النقدية لمنزل ثان، في حين أن الجانب الآخر يرى أن الاستدانة على الثانية - أو حتى الثالث أو الرابع - هو أكثر ربحا بكثير. وهنا هي الحالات لكليهما.

- 1>>

القضية للاستفادة من

هذا النقاش مغطى بشكل كبير على الانترنت، والعديد من المواقع الإخبارية المالية وبلوق الدولة التي يجري رفعها أكثر منطقية عند شراء العقارات الاستثمارية. على سبيل المثال، علي بوون من بيجيربوكيتس. (كوم) أن العائدات أعلى وأن المخاطر أقل عند الاستفادة من هذا النوع من الاستثمار. والمنطق وراء ذلك هو أنه إذا زادت الممتلكات من حيث القيمة، فإن المستثمر قد وضعت أقل من ذلك، ولكن يمكن بعد ذلك الحصول على أكثر بكثير من رأس ماله الأصلي.

على سبيل المثال، لنفترض أنك وضعت 15٪ على منزل 500،000 دولار. سيكون الاستثمار الأولي الخاص بك ثم 75،000 $. بعد ذلك بعامين، إذا كان هذا المنزل زيادة في القيمة إلى 650،000 $ يمكنك بيع واستقبال أكثر بكثير من الأولية 75،000 $. في هذا السيناريو، الاستثمار الرئيسي الخاص بك من 75،000 $ يحصل عاد، بالإضافة إلى مبلغ إضافي قدره 75، 000. في هذه الحالة، كنت قد تتعرض للخطر أقل بكثير من شراء نقدية المستثمر سيكون في هذه الحالة، ولكن لا يزال حقق أرباحا كبيرة.

مضاعفة هذه الصيغة والاستراتيجية على ثلاثة أو أربعة خصائص، والمستثمر والدهاء يمكن أن يحقق ربحا كبيرا. ويتوفر للمستثمر المرتفع فرصة أكبر من نظيره لشراء النقد في هذه الأنواع من الحالات. وكثيرا ما يشتري المشترون النقديون منزلا صريحا مع معظم الأموال المتاحة لديهم للاستثمار. وعلى النقيض من ذلك، يمكن للمستثمر المرتفع أن ينوع تخصيص هذا المال عبر عدة خصائص مختلفة، مما قد يزيد من معدل عائده على المدى الطويل.

مخاطر الاستدانة

تحمل أي نوع من الاستثمار ينطوي على مخاطر متأصلة - خاصة عند التعامل مع عدم اليقين في سوق الإسكان. أولا وقبل كل شيء، تنويع الأموال عبر العقارات الاستثمارية هو النهج الذي ينبغي أن ينظر بجدية فقط من قبل مستثمر مطلعة. الفهم الحاد للظروف الاقتصادية الحالية، والصحة العامة لسوق الإسكان بشكل عام والمنطقة التي كنت تشتري على وجه التحديد أمر ضروري.

في حين أن هناك العديد من المزايا لإخراج قرض لشراء عقار استثماري، أشياء يمكن أن تذهب فورة.لنفترض أن كل قيمة إيجار تم استهلاكها بشكل حاد من حيث القيمة. المستثمر المستثمر بالديون الآن مدين أكثر بكثير مما كان عليه. يجب أن تتلاعب في السوق من قبل حتى قليلا، هل يمكن أن تفقد على نطاق واسع، وخاصة مع اثنين من الخصائص في محفظتك. في حين أن الفائدة هنا هي أن البنك سوف تفقد بالتأكيد أكثر مما كنت، فإن درجة الائتمان الخاصة بك يمكن أن تتأثر بشدة. إن إمكانات تحقيق عوائد كبيرة تجذب الكثيرين إلى هذا النوع من الاستراتيجيات، ولكن ينبغي تناولها مع مراعاة واضحة لجميع المخاطر التي تنطوي عليها. وسوف تتطلب هذه الاستراتيجية بالطبع أيضا أن تذهب من خلال عملية الرهن العقاري - في كثير من الحالات، عدة مرات - وهو شيء آخر للنظر فيه.

قضية شراء الممتلكات نقدا

يمكن للمستثمرين النقد أن يتخلى عن عملية طلب الرهن العقاري بالكامل وأن يقوموا باستثمار سريع إذا رأوا فرصة، وهو أمر مفيد للغاية. فائدة أخرى لدفع نقدا للممتلكات مقدما هو أن لم يكن لديك لدفع الفائدة. حتى مع أسعار الفائدة منخفضة كما هي الآن، وسوف يكون دائما أكثر تكلفة على المدى الطويل لدفع أي نوع من الفائدة من أنه لن يكون هناك أي.

بالنسبة للعديد من المستثمرين الذين يمتلكون الأموال، فإن شراء العقارات نقدا يكون منطقيا، خاصة إذا كنت تعتقد أن السوق سوف يرتفع بشكل كبير في العامين المقبلين. على سبيل المثال، لنفترض أنك تشتري منزلا صافيا مقابل 400 ألف دولار وتجلس عليه حتى ترى اللحظة مناسبة للبيع. يجب أن تكون على حق حول ارتفاع، ويقدر المنزل في قيمة إلى 500،000 $، وهذا هو ربح مباشر من 100،000 $ للمستثمر، دون الحاجة إلى النظر في دفع مدفوعات الفائدة المصرفية أو المبلغ الذي اقترضت في الرهن العقاري. وجود حصة 100٪ في المنزل أيضا يجعل من الاسهل للمستثمر لإخراج قرض ضدها في المستقبل، إذا لزم الأمر. شراء منزل مباشرة نقدا يمكن أيضا إنشاء تدفق نقدي فوري للمستثمر. بعض المستثمرين يبحثون عن خلق دخل متحرك مع ممتلكاتهم، ونوع الحق من المستأجرين يمكن أن توفر هذا.

مخاطر الدفع نقدا للعقارات

ربط جميع أصولك في استثمار واحد أمر محفوف بالمخاطر. ولذلك، قد لا يكون هذا النهج أفضل استراتيجية للمستثمر الذي لديه كمية محدودة من المال لاستخدامها على المدى الطويل.

في حين أن المنزل يمكن أن تزيد في القيمة، فإنه يمكن فقط كما تنخفض بسرعة، والمال الذي تخسره سيكون صريحا. التنويع هو واحد من الوصايا الأساسية للاستثمار. ويمكن أن يؤدي ربط معظم الأصول في فئة أصول واحدة إلى خسارة كبيرة. وضع مئات الآلاف من الدولارات في فئة واحدة الأصول أيضا ربط السيولة الخاصة بك حتى يكون لديك بائع.

الخلاصة

كلا الاستراتيجيتين تقدمان مزايا، ولكن لأنواع مختلفة من المستثمرين. ومن المهم أن نلاحظ أن أي من الاستراتيجيتين تتطلب قدرا كبيرا من الدخل الاستثماري المتاح. حتى المشترين الرافعة الذين ينتشرون استثماراتهم عبر العديد من العقارات سوف تحتاج إلى تحمل مخاطر أن كل هذه الخصائص تنخفض.وعلاوة على ذلك، عند شراء منزل جديد للنقد، لا تستخدم المدخرات التقاعد أو صندوق الطوارئ الخاصة بك.

بالنسبة للمستثمر الذي لديه مبلغ كبير من المال على استعداد للاستثمار، الميل للمخاطر هو ما سيدفع حقا اتجاه القرار هنا. ومن المؤكد أن المناصب الاستثمارية في العقارات الاستثمارية ستؤدي إلى عوائد أعلى، ولكن بالنسبة للمستثمر الأقل ارتباطا أو الحميم الذي لا يزال يسعى إلى تحقيق العدالة والعائد، فإن شراء النقد قد يكون الخيار الأفضل.