تؤثر أسعار الفائدة، وخاصة أسعار الصرف بين البنوك وأذون الخزينة، تأثيرا عميقا على قيمة العقارات المدرة للدخل كما هو الحال في أي سيارة استثمارية. لأن تأثير أسعار الفائدة على قدرة الفرد على شراء العقارات السكنية (عن طريق زيادة أو خفض تكلفة رأس المال العقاري) هو عميق جدا، وكثير من الناس يفترضون بشكل غير صحيح أن العامل الحاسم الوحيد في تقييم العقارات هو معدل الرهن العقاري. ومع ذلك، فإن معدلات الرهن العقاري هي عامل واحد فقط ذو صلة بالفوائد يؤثر على قيم الملكية. ولأن أسعار الفائدة تؤثر أيضا على تدفقات رأس المال، فإن العرض والطلب على رأس المال ومعدلات العائد المطلوبة من المستثمرين، فإن أسعار الفائدة ستدفع أسعار العقارات بطرق متنوعة.

<1>>

أساسيات التقييم

لفهم كيف تؤثر أسعار الفائدة على الحكومة وتدفقات رأس المال ومعدلات التمويل على قيم العقارات، يجب أن يكون لديك فهم أساسي لنهج الدخل في القيم العقارية. على الرغم من أن القيم العقارية تتأثر العرض والطلب على العقارات في لغة معينة وتكلفة استبدال تطوير العقارات الجديدة، نهج الدخل هو الأسلوب الأكثر شيوعا للتقييم للمستثمرين. إن نهج الدخل الذي يقدمه مقيمو العقارات التجارية والجهات المؤهلة والمستثمرين من الاستثمارات المدعومة من العقارات يشبه إلى حد كبير تحليل التدفقات النقدية المخصومة التي أجريت على استثمارات الأسهم والسندات.

بعبارات بسيطة، يبدأ التقييم بتنبؤ دخل العقارات، والذي يأخذ شكل مدفوعات الإيجار المتوقعة أو، في حالة الفنادق، الإشغال المتوقع للفندق مضروبا في متوسط ​​تكلفة الغرفة الواحدة. ثم، من خلال اتخاذ جميع التكاليف على مستوى الملكية، بما في ذلك تكلفة التمويل، المحلل يصل إلى صافي الدخل التشغيلي (نوي)، أو التدفق النقدي المتبقية، بعد كل النفقات التشغيلية.

عن طريق طرح جميع التكاليف الرأسمالية، وكذلك أي رأس مال استثماري للحفاظ على أو إصلاح الممتلكات والنفقات الأخرى غير الخاصة بالممتلكات من نوي، والنتيجة هي صافي التدفق النقدي (نف). ولأن العقارات لا تحتفظ عادة بأموال نقدية أو أن تكون لها سياسة توزيع أرباح، فإن الصندوق يساوي النقد المتاح للمستثمرين وهو مماثل للنقد من أرباح الأسهم، والذي يستخدم في تقييم حقوق الملكية أو استثمارات الدخل الثابت. من خالل رسملة أرباح األسهم أو عن طريق خصم التدفقات النقدية) بما في ذلك أي قيمة متبقية (لفترة استثمار معينة، يتم تحديد قيمة العقار.

التدفقات الرأسمالية

يمكن أن تؤثر أسعار الفائدة بشكل كبير على تكلفة التمويل ومعدلات الرهن العقاري، مما يؤثر بدوره على تكاليف مستوى الملكية وبالتالي يؤثر على القيم. غير أن العرض والطلب على رأس المال والاستثمارات المتنافسة لهما أكبر الأثر على معدلات العائد المطلوبة والقيم الاستثمارية.وبما أن مجلس الاحتياطي الفيدرالي قد انتقل التركيز بعيدا عن السياسة النقدية وأكثر نحو إدارة أسعار الفائدة كوسيلة لتحفيز الاقتصاد أو وقف التضخم، فإن سياسته كان لها تأثير مباشر على قيمة جميع الاستثمارات.

مع انخفاض أسعار الصرف بين البنوك، يتم تخفيض تكلفة الأموال، وتدفق الأموال إلى النظام. وعلى العكس من ذلك، عندما ترتفع المعدلات، ينخفض ​​توافر الأموال. أما بالنسبة للعقارات، فإن التغيرات في أسعار الفائدة بين البنوك إما تضيف أو تخفض مبلغ رأس المال المتاح للاستثمار. ويؤثر مقدار رأس المال وتكلفة رأس المال على الطلب ولكن أيضا على العرض ورأس المال المتاح للمشتريات العقارية والتطوير. على سبيل المثال، عندما يكون توافر رأس المال ضيقا، يميل مقدمو رأس المال إلى إقراض أقل كنسبة مئوية من القيمة الجوهرية، أو ليس إلى حد بعيد "كومة رأس المال". ويعني ذلك أن القروض تتم بنسب أقل من القروض إلى القيمة، مما يقلل من التدفقات النقدية المستدانة والقيمة العقارية.

هذه التغييرات في تدفقات رأس المال يمكن أن يكون لها أيضا تأثير مباشر على ديناميات العرض والطلب للممتلكات. وتؤثر تكلفة رأس المال ورأس المال على العرض من خلال توفير رأس مال إضافي لتطوير العقارات، كما تؤثر على سكان المشترين المحتملين الذين يبحثون عن صفقات. يعمل هذان العاملان معا لتحديد قيم الخاصية.

أسعار الخصم

يمكن ملاحظة التأثير الأكثر وضوحا لأسعار الفائدة على القيم العقارية في اشتقاق معدلات الخصم أو الرسملة. وميكن النظر اإىل معدل الرسملة على اأنه معدل توزيعات اأرباح املستثمرين املطلوب، بينما يساوي معدل اخلسم اإجمايل متطلبات العائد للمستثمر. K عادة ما يدل على رور، في حين أن معدل الرسملة يساوي (K-g)، حيث g هو النمو المتوقع في الدخل أو الزيادة في زيادة رأس المال.

كل من هذه المعدلات يتأثر بأسعار الفائدة السائدة لأنها تساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطر . بالنسبة لمعظم المستثمرين، فإن المعدل الخالي من المخاطر هو السعر على سندات الخزينة الأمريكية؛ وهذه الضمانات مضمونة من قبل حكومة الولايات المتحدة الائتمان، لذلك تعتبر خالية من المخاطر لأن احتمال التخلف منخفض جدا. ونظرا لأن الاستثمارات ذات المخاطر العالية يجب أن تحقق عائدا أعلى من ذلك بكثير للتعويض عن المخاطر الإضافية التي يتحملها المستثمرون، عند تحديد معدلات الخصم ومعدلات الرسملة، يضيف المستثمرون علاوة مخاطر إلى المعدلات الخالية من المخاطر لتحديد العوائد المعدلة حسب المخاطر اللازمة لكل استثمار يعتبر .

لأن K (سعر الخصم) يساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطر، فإن معدل الرسملة يساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطر، مطروحا منه النمو المتوقع (g) في الدخل. على الرغم من أن أقساط المخاطر تختلف نتيجة العرض والطلب وعوامل الخطر الأخرى في السوق، فإن معدلات الخصم تختلف بسبب التغيرات في أسعار الفائدة التي تجعلها تصل. وعندما ترتفع العوائد املطلوبة على االستثمارات املتنافسة أو البديلة، تنخفض قيم العقارات؛ وعلى العكس من ذلك، عندما تنخفض أسعار الفائدة، ترتفع أسعار العقارات.

الخلاصة

من المهم التركيز على معدلات الرهن العقاري لأن لها تأثيرا مباشرا على أسعار العقارات.إذا كنت صاحب منزل المحتملين أو المستثمر العقاري، وسيلة سهلة للبحث أسعار الفائدة الحالية هو استخدام آلة حاسبة الرهن العقاري.

هذا من المهم أن نلاحظ أن تغيير أسعار الفائدة يؤثر على العديد من جوانب العقارات. وباإلضافة إلى سعر منزلك الجديد، تؤثر أسعار الفائدة أيضا على توفر رأس المال والطلب على االستثمار. وتؤثر تدفقات رأس المال هذه على العرض والطلب على الممتلكات، مما يؤثر على أسعار العقارات. كما أن أسعار الفائدة تؤثر أيضا على عائدات االستثمارات البديلة، وتتغير األسعار لتبقى متماشية مع المخاطر الكامنة في االستثمارات العقارية. وتختلف هذه التغيرات في معدلات العائد المطلوبة للعقارات أيضا خلال فترات زعزعة الاستقرار في أسواق الائتمان. ومع توقع المستثمرين زيادة التقلبات في المعدالت المستقبلية أو زيادة المخاطر، تتسع أقساط المخاطر، مما يزيد من الضغط الهبوطي على أسعار العقارات.