في حين يتم الإعلان عن الرهون العقارية العكسية في بعض الأحيان على أنها توفر مصدرا آمنا للدخل لبقية حياتك - ويمكنهم، في ظل الظروف الصحيحة - نفاد العائدات في وقت أقرب مما كنت تتوقع أن تكون واحدة من المخاطر الرئيسية لإخراج هذا النوع من القروض. هناك العديد من الطرق المختلفة للحصول على عائدات الرهن العقاري العكسي، وسوف تختار واحدة تختارها مدى سرعة وسهولة يمكنك استخدام ما يصل قدرتك على الاقتراض ضد منزلك. هنا هو نظرة على الظروف التي يمكن أن ينفد من عائدات الرهن العقاري العكسي في وقت مبكر جدا - وكيفية تجنب هذا السيناريو.

خطط الدفع التي تعرض المقترضين للخطر

هناك ست طرق يمكنك الحصول على عائدات الرهن العقاري العكسية (انظر كيفية اختيار خطة دفع الرهن العقاري العكسية لمزيد من التفاصيل). وتشكل خطط الدفع هذه مستويات متفاوتة من المخاطر للمقترضين.

♦ مبلغ مقطوع ثابت

خطة دفع واحدة للرهن العقاري العكسي، وهي المبلغ المقطوع للمدفوعات الفردية، لها سعر فائدة ثابت. أخذ مبلغ ثابت مع سعر فائدة ثابت هو عادة وسيلة منخفضة المخاطر للاقتراض بمعنى أنك تعرف بالضبط كم سيكون لديك لسداد. ولكن مع الرهن العقاري العكسي، وهذا الهيكل القرض لديه مخاطر فريدة من نوعها.

غالبا ما يأخذ أصحاب المنازل الرهون العقارية العكسية عندما يكون رأس مالهم الأصلي هو أصلهم الوحيد وليس لديهم أي خيارات أخرى للحصول على المال الذي يحتاجونه. ومع ذلك، يمكن للأشخاص الذين يأخذون هذه القروض ولكن ليست جيدة مع المال - أو ليست حادة ذهنيا لأنها كانت مرة واحدة بسبب مشاكل تتعلق بالعمر - تسيء بسهولة مبلغ كبير. وبمجرد أن يستخدموا ذلك المال، قد لا يكون لديهم مصادر نقدية أخرى للاستفادة منها. في عالم مثالي، فإن المشورة الإلزامية للرهن العقاري العكسي ستثني المقترضين الخطرين عن اختيار هذا الخيار، ولكن في العالم الحقيقي، وهذا لا يحدث دائما. لمزيد من المعلومات حول الحصول على المساعدة قبل اتخاذ هذا القرار، راجع ابحث عن وكالة الاستشارة العقارية العكسية الصحيحة .

وقد حدد مكتب حماية المستهلك المالية خيار المبلغ الإجمالي الذي يزداد شعبية، باعتباره محتملا للمخاطر، ولا سيما بالنسبة للمقترضين الأصغر سنا الذين لديهم فترات حياة أطول ليس لديهم موارد تقاعد أخرى. وهم معرضون لخطر استخدام الأسهم في مرحلة مبكرة من التقاعد. رهن عقاري يجعل من الممكن البقاء في منزلك مدى الحياة حتى بعد أن كنت قد استنفدت العائدات. ومع ذلك، مع عدم وجود المال المتبقي، فإن المقترض ليس فقط مشكلة في دفع تكاليف المعيشة، ولكن قد ينتهي الأمر حتى الحصول على قيد التنفيذ. وذلك لأن الاستمرار في دفع التأمين على أصحاب المنازل والضرائب على الممتلكات - والحفاظ على المنزل في حالة جيدة - هي شروط لتكون قادرة على الحصول على الرهن العقاري العكسي. وقد وجد الصندوق أن المقترضين ذوي المعدل الثابت يقومون في الواقع بالتخلف عن سداد قروضهم العكسية في كثير من الأحيان أكثر من المقترضين المعدلين لعدم الوفاء بهذه النفقات.

أخذ مبلغ مقطوع يضع أيضا المقترضين الرهن العقاري العكسي في خطر أكبر من التعرض للخداع، لأن المبلغ الكبير الذي اقترضوه هو هدف جذاب للصوص. (تعلم كيفية حماية نفسك وأحبائك في حذار من هذه الغش الرهن العقاري العكسية .)

♦ خط الائتمان

فرصك في النفاد من المال مع خط خطة الدفع الائتمان - سواء استخدمت وحدها أو بالاقتران مع خطة المدى كما هو موضح في القسم التالي - تعتمد على كيفية استخدامه. وخلافا لخط الائتمان العادي للأسهم المنزلية، فإن خط الرهن العقاري العكسي للائتمان لا رجعة فيه، مما يعني أنه لا يمكن إلغاؤه أو تخفيضه بسبب التغيرات في اموالك أو قيمة منزلك. وهذا يعني أنك لا تتعرض لخطر فقدان إمكانية الوصول إلى المال. وبالإضافة إلى ذلك، فإن خط الائتمان المتاح الخاص بك يذهب فقط أسفل كما كنت رسم على ذلك، وكنت تدفع فقط أقساط الفائدة ورهن الرهن العقاري على المال الذي تقترضه. ما هو أكثر من ذلك، مع خط الائتمان، يمكنك الوصول إلى أموال إضافية على مر الزمن لأن الجزء غير المستخدم ينمو كل عام سواء زادت قيمة منزلك أم لا. الجزء غير المستخدم من خط الرهن العقاري العكسي من الائتمان ينمو بنفس سعر الفائدة الذي تدفعه على المال كنت قد اقترضت.

يمكنك الوصول إلى ما يصل إلى 60٪ من الحد الرئيسي المتاح لديك في السنة الأولى لديك خط الائتمان الخاص بك. بدءا من السنة الثانية، يمكنك الاعتماد على 40٪ المتبقية، بالإضافة إلى كل ما لم تستخدم في السنة الأولى. وبطبيعة الحال، إذا كنت تستخدم خط الائتمان المتاح بك بالكامل في وقت مبكر، سيكون لديك القليل من لا شيء اليسار لاستخدامها في السنوات المقبلة إلا إذا كنت تسدد بعض أو كل ما اقترضت، مما سيزيد الحد الرئيسي الخاص بك. نعم، يمكنك إجراء دفعات على الرهن العقاري العكسي للحد من رصيد القرض الخاص بك خلال حياتك، وليس هناك عقوبة الدفع المسبق للقيام بذلك. المقرض الخاص بك هو مطلوب لتطبيق أي سداد جزئي أولا إلى الفائدة المستحقة لك، ثم إلى أي رسوم القرض وآخر لمديرك.

♦ المدة الزمنية والمعدلة

من بين خطط الدفع الخمسة ذات أسعار الفائدة القابلة للتعديل، فإن المصطلح وخطط المدة المعدلة تعرضك أيضا لخطر الخروج من عائدات الرهن العقاري العكسي. توفر خطط السداد ألجل دفعات شهرية متساوية مع تاريخ إيقاف محدد سلفا. وتعطيك خطط المدة المعدلة دفعة شهرية ثابتة لعدد محدد سلفا من الشهور، بالإضافة إلى الحصول على خط ائتمان. سيكون المبلغ الشهري أقل مما لو اخترت خطة مستقيمة، وخط الائتمان سيكون أصغر من إذا اخترت خط مستقيم من خطة الائتمان.

مع خطة الدفع على المدى، يمكنك الوصول إلى الحد الأساسي للقرض الخاص بك - الحد الأقصى الذي يمكن أن تقترض - في نهاية مدة. بعد ذلك، لن تكون قادرا على الحصول على عائدات إضافية من الرهن العقاري العكسي. سوف تكون قادرة على البقاء في المنزل، مع التحذيرات المذكورة في وقت سابق في قسم المبلغ الإجمالي. باستخدام خطة مدة معدلة، لن تتلقى سوى دفعات شهرية لفترة محددة سلفا، ولكن سيظل سطر الائتمان متاحا حتى تستنفده. يمكنك تجنب نفاد المال مع هذه الخطة إذا كنت تستخدم خط الائتمان الخاص بك بعناية.يمكنك أيضا نفاد المال بسرعة إذا كنت تستنفد خط الائتمان في وقت مبكر. وهناك خيار أكثر أمانا هو الاعتماد بشكل أساسي على مصطلح الدفعات حتى انتهاء المدة، مما يتيح خط الائتمان الخاص بك ينمو، ومن ثم الاعتماد على خط الائتمان الخاص بك في وقت لاحق. إذا كنت لا تستخدم أبدا خط الائتمان، قد يكون لديك ما يكفي من الأسهم لتعطيك المرونة في المستقبل لبيع منزلك، سداد القرض والتحرك.

كيفية تجنب الخروج من العائدات

الانتظار طالما يمكنك لإخراج الرهن العقاري العكسي هو أحد الطرق للحد من فرصك في عودته العائدات. ويحذر البنك المركزي السويسري من أن المقترضين الأصغر سنا الذين لديهم متوسط ​​العمر المتوقع أطول لديهم فرصة أكبر لاستخدام جميع حقوقهم في المنزل مع الرهن العقاري العكسي. هذه ليست مشكلة إذا كانوا قادرين على السن في مكان - البقاء في منازلهم مدى الحياة - ولكنها مشكلة إذا كانوا يريدون أو بحاجة إلى التحرك في وقت لاحق. بعد بيع المنزل ودفع ما مدينون له على الرهن العقاري العكسي، قد لا يكون لديهم ما يكفي من المال اليسار للتحرك أو لدفع تكاليف المعيشة والنفقات الطبية الجارية.

ومع ذلك، فإن أسعار الفائدة كانت في أدنى مستوياتها التاريخية منذ عدة سنوات. يمكن أن تؤدي الزيادات المستقبلية في أسعار الفائدة إلى خفض المبلغ الذي يمكنك الاقتراض منه حتى وإن كنت أكبر سنا. درس جاك م. غوتنتاغ، أستاذ التمويل الفخري في مدرسة وارتون بجامعة بنسلفانيا، هذه المسألة ووجد أن 62 عاما كان ينتظر حتى سن 72 للحصول على الرهن العقاري العكسي والذي اختار خط خطة الدفع الائتمان يمكن أن يزيد من خط ائتمانها بنسبة 17٪ عن طريق انتظار تلك السنوات العشر إذا بقيت أسعار الفائدة على حالها. ولكن إذا تضاعفت أسعار الفائدة، فإن نفس المقترض سيكون قادرا على الوصول إلى خط أصغر بنسبة 69٪.

في حالة خطة الدفع خط الائتمان، يمكن أن يكون من المنطقي في الواقع أن تأخذ الرهن العقاري العكسي في أقرب وقت ممكن، ثم ترك خط لم يمسها لأطول فترة ممكنة لتعظيم إمكانات نموها.

النظر في خطة دفع الحيازة

يمكن أيضا للمقترضين الرهن العقاري العكسي تجنب نفاد حصيلة القرض عن طريق اختيار فترة سداد أو تعديل خطة سداد الحيازة طالما أنهم يواكبون تأمين أصحاب المنازل وضرائب الأملاك وإصلاح المنازل. ويعني عدم القيام بأي من هذه الأمور أن يصبح القرض مستحقا ومستحق الدفع. وتملك خطط سداد الحيازة معدل فائدة قابل للتعديل وتوفر مدفوعات شهرية متساوية مدى الحياة، طالما أن أحد المقترضين على الأقل لا يزال يعيش في المنزل كمقر إقامة أولي له. وتوفر الحيازة المعدلة كلا من المدفوعات الشهرية الثابتة مدى الحياة وخط ائتمان. فهو يمنحك دفعة شهرية أصغر مما لو اخترت خطة حيازة مستقيمة، وخط الائتمان الخاص بك سيكون أصغر مما لو اخترت خط مستقيم من خطة الائتمان. إذا كنت لا تستخدم أبدا خط الائتمان، سوف مدينون أقل، لذلك هذا الخيار الجمع هو خيار جيد إذا كنت تريد دخل مضمون مدى الحياة مع مخاطر أقل من استخدام جميع الأسهم الخاصة بك وعدم القدرة على تحمل التحرك.

إذا كنت قد اتخذت بالفعل الرهن العقاري العكسي وتعتقد أنك قد تكون في خطر نفاد العائدات، والتحدث إلى المقرض الخاص بك عن تغيير خطة الدفع الخاصة بك.وطالما أنك لم تختر خطة الدفع المقطوع لمرة واحدة الثابتة، يمكنك تغيير خطة الدفع الخاصة بك - شريطة أن تتمكن من البقاء ضمن الحد الأساسي للقرض الخاص بك. والسؤال الكبير هو ما إذا كنت قد وصلت بالفعل أو تقترب من الوصول إلى الحد الرئيسي. يعد تغيير خطة الدفع أبسط بكثير من إعادة التمويل ولا يتطلب سوى رسوم إدارية قدرها 20 دولارا أمريكيا (أو ما يعادلها بالعملة المحلية).

معضلة الزوج غير المقترض

بغض النظر عن خطة الدفع التي تختارها، إذا كان لديك زوج أصغر من غير المقترض، فسيتعرض لخطر العوائد العكسي من الرهن العقاري إذا كنت قد انتقلت أولا. وتحمي القوانين التي أصبحت سارية المفعول في عام 2015 الأزواج المؤهلين غير المقترضين من الاضطرار إلى الخروج إذا كان زوجهم المقترض يسبقهم، ولكن لا يسمح للأزواج غير المقترضين باستلام أي مدفوعات إضافية بعد وفاة المقترض. هذه القاعدة تجعل من السهل على الباقين على قيد الحياة، وعدم الاقتراض الزوج إلى الاستغناء بفعالية عائدات الرهن العقاري العكسي.

يمكن للزوج الباقي على قيد الحياة بيع المنزل وتسديد الرهن العكسي. اعتمادا على مقدار البيت يستحق ومدى ارتفاع رصيد القرض، بيع أو قد لا يترك الزوج الباقي على قيد الحياة مع ما يكفي من عش البيض للعيش على. وإذا كان للزوج الباقي على قيد الحياة ما يكفي من الدخل للتأهل للحصول على رهن عقاري منتظم، فقد يكون من الممكن إعادة التمويل من الرهن العكسي. إذا كان رصيد الرهن العقاري العكسي أعلى مما يستحقه المنزل، فإن الخيار الأفضل هو الحفاظ على العيش في المنزل، منذ بيع أو السماح للمقرض سوف يغادر الزوج الباقين على قيد الحياة دون مكان للعيش وليس نقدا من المنزل. (للمزيد من المعلومات حول هذا الموضوع، اقرأ عكس الرهن العقاري: هل يمكن لأرملك أن تفقد البيت؟ )

الخلاصة

على الرغم من أن بعض الرهن العقاري العكسي يقود كبار السن إلى الاعتقاد، العديد من الطرق لتجاوز عائدات الرهن العقاري العكسي. قبل أن تأخذ أنت أو أحد أفراد أسرتك هذا النوع من القروض، من المهم أن نفهم الظروف التي بموجبها الرهن العقاري العكسي قد لا توفر الأمن المالي للحياة.