استحوذ سوق الإسكان في الولايات المتحدة على أصحاب المنازل والمستثمرين على ركوب الدراجات الهوائية خلال القرن الحادي والعشرين. وبسبب انخفاض معدلات الرهن العقاري ومعايير الاكتتاب الليبرالية، تسارع الطلب على المساكن بسرعة من أواخر التسعينيات وحتى منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. وحتى مع بناة ومطورين يسارعون إلى بناء منازل جديدة، فإن الطلب يتجاوز كثيرا العرض، مما أدى إلى فقاعة الأصول في العقارات التي أرسلت أسعار ارتفاع إلى أكثر من ثلاثة أضعاف مستوياتها قبل فقاعة في بعض مناطق البلاد، بما في ذلك لاس فيغاس، جنوب فلوريدا.

AD:

هذه الأسعار المرتفعة أثبتت أنها غير مستدامة، حيث انفجرت فقاعة الإسكان خلال أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. في وسط مدينة ميامي، وجلس أسعار أكثر من 300،000 دولار في حين تحت الإنشاء في عام 2006 جلس في السوق في أقل من 100،000 $ في عام 2009 مع ناري عرضا. وكان يتعين تحويل الكثير منهم إلى شقق إيجارية لإبقاء المستثمرين على إفلاسهم. وفي لاس فيغاس، انتشرت الأحياء غير المكتملة المشهد في ضواحي الضواحي، مع حقول جديدة تماما، ونصف المنازل التي شيدت فارغة.

- 2>>

مؤشرات سوق الإسكان

يشير المحللون إلى عدة عوامل عند تحديد المسؤولية عن انهيار المنازل. ارتفاع التخلف عن الرهن العقاري يمثل أكبر كبش فداء. خلال سنوات الفقاعة، كانت معايير الإقراض غير موجودة تقريبا. قدمت شركات الرهن العقاري قروض للمقترضين الذين لديهم تاريخ ائتماني مشكوك فيه أو الذين لم يتمكنوا من إثبات دخلهم. وشجعت هذه الممارسة الناس على شراء منازل أكبر مما كانوا يستطيعون تحمله على الافتراض السائد بأن الأسعار ستحافظ على الارتفاع ويمكنهم بيعها في سنة أو سنتين والنقد الكبير. بدأت أول موجة كبيرة من التخلف عن السداد في عام 2007 تأثير كرة الثلج التي دفعت المزيد والمزيد من المقترضين تحت الماء لأنها تراكمت الزخم. وبحلول عام 2008، كانت هناك أزمة كاملة.

AD:

وكان من المسلم به بشكل أقل ولكن لم يكن أقل قابلية للحياة في الحادث هو مجرد حقيقة أن أسعار المساكن أصبحت غير مستدامة على أساس مستويات الدخل. ويوصي خبراء تمويل الأسر المعيشية بأن يحد المشترون من شراء المنازل إلى ثلاثة أضعاف دخلهم السنوي. أما الأسرة التي تبلغ قيمتها 100 ألف دولار في السنة، فلا ينبغي أن تنفق أكثر من 300 ألف دولار على منزل. ومن عام 1990 إلى عام 2000، شكلت هذه النسبة مشكلة صغيرة للمشتري المنزلي الأمريكي النموذجي. وتراوح متوسط ​​سعر المنزل بين 3 و 3. 5 أضعاف متوسط ​​دخل الأسرة. وعلى مدى السنوات الست التالية، ارتفعت الأسعار بسرعة في حين ركود الدخل. وبحلول عام 2006، كان المنزل المتوسط ​​الثمن بعيدا عن متناول الأسرة المتوسطة، حيث كلف ما يقرب من خمسة أضعاف الدخل السنوي للأسرة المتوسطة. هذه الديناميكية أثبتت أنها غير مستدامة، حيث بدأت الأسعار هبوطها الدرامي بعد ذلك بوقت قصير.

نسبة السعر إلى الدخل

من الحرب العالمية الثانية حتى أواخر التسعينات، كان ارتفاع أسعار المنازل ثابتا وموثوقا في معظمه، مع عدم وجود تذبذب كبير أو اضطراب على المستوى الوطني.وخلال هذه الفترة، كانت الأسعار المتوسطة قريبة من نقطة الدخل السنوية الثلاث مرات التي يمكن للأسرة المعيشية النموذجية أن تتحمل فيها مسكنا نموذجيا. فقط عندما بدأت الأسعار في انحراف عن هذا المستوى من قبل هامش واسع لم الاستقرار عدم التمسك. ولذلك، فإنه مفيد عند تقييم قيم المنزل لفحص نسبة متوسط ​​السعر إلى متوسط ​​دخل الأسرة. وفي الأماكن التي لا تزال فيها هذه النسبة قريبة من ثلاثة، يقترح الاستقرار والاستدامة. وبما أن النسبة تزحف أعلى، ينبغي للمشترين المحتملين المضي قدما بحذر، خاصة إذا كانت النسبة تقترب من خمسة، وهو مستوى ينظر إليه على الصعيد الوطني في عام 2006 قبل الأزمة مباشرة.

أين تجد قيمة في عام 2016

العديد من المدن مع الأسواق الساخنة خلال فقاعة 2000s تسخن مرة أخرى اعتبارا من 2016. ميامي متوسط ​​سعر البيع الآن يتجاوز 250،000 $، خمسة أضعاف متوسط ​​دخل الأسرة في المدينة من 50،000 $ ، ويقترب متوسط ​​سعر البيع في شركة فينيكس من 200 ألف دولار، أي ما يقرب من أربعة أضعاف متوسط ​​دخل الأسرة البالغ 53000 دولار أمريكي. وهذه الأرقام متشابهة في لاس فيغاس، حيث بلغ متوسط ​​سعر مبيعات نيسان / أبريل 2016 195 ألف دولار، وكان متوسط ​​دخل الأسرة 000 51 دولار. وتشير نسبة السعر إلى الدخل إلى أن هذه الأسواق يمكن أن تزداد سخونة.

من ناحية أخرى، لا تزال بعض الأماكن في الولايات المتحدة تقدم قيم مذهلة على أساس مستويات الدخل. في تولسا، أوكلاهوما، متوسط ​​سعر البيع البالغ 94 ألف دولار هو بالكاد ضعف متوسط ​​دخل الأسرة البالغ 46 ألف دولار. القصة مشابهة في كولومبوس بولاية أوهايو حيث يساوي متوسط ​​سعر البيع 128 ألف دولار تقريبا اثنين و - متوسط ​​دخل الأسرة في المدينة بمقدار 51 ألف دولار.