أصبحت رابطات أصحاب المنازل (هواس) أكثر انتشارا. ووفقا لأستاذ السياسة العامة روبرت ه. نيلسون، فإن الوحدات السكنية ورابطات أصحاب المنازل والتعاونيات "كانت في عام 1970 تمثل حوالي 1٪ فقط من المساكن الأمريكية، ولكن بحلول عام 2010، كان هناك أكثر من 300 ألف جمعية مجتمعية تضم أكثر من 60 مليون الأميركيون، 20٪ من سكان الولايات المتحدة ". ويضيف: "بين عامي 1980 و 2000، تم بناء نصف المساكن الجديدة في الولايات المتحدة وتنظيمها تحت الإدارة الخاصة لجمعية مجتمعية". (لمزيد من المعلومات عن جمعيات أصحاب المنازل، راجع 9 أشياء تحتاج إلى معرفتها عن جمعيات أصحاب المنازل .

AD:

إنفستوبيديا الأسواق: استكشاف أفضل مصدر وقفة واحدة للأخبار المالية، ونقلت والأفكار.

تدير منظمات حقوق الإنسان المسائل التي تؤثر على المجتمع بأسره، مثل السلامة والأمن، والافتقار إلى صيانة الممتلكات، والمضايقات المحلية، أو توفير الخدمات التي لا تهتم بها الحكومة المحلية. كما يمكن أن تشكل هذه الشبكات مصدرا للصراع الكبير بسبب القوة التي تمارسها على أصحاب المنازل.

AD:

يتم تشكيل حواس بشكل عام من قبل المطورين عندما يتم إنشاء مجتمع جديد. كشرط للحصول على الممتلكات في العديد من المجتمعات المحلية، يجب على المشترين الانضمام إلى هوا. ونتيجة لذلك، ينتهي كثير من الناس الانضمام إلى هواس دون فهم حقا ما هواس أو كيف تعمل، فقط لأنها تقع في الحب مع منزل معين.

لمساعدة مشتري المنازل وأصحاب المنازل على فهم تعقيدات هواس، سوف تصف هذه المقالة كيف يتم تشكيلها وتشغيلها.

AD:

خطوات التشكيل

1. تعرف على القوانين والمراسيم المحلية بشأن تشكيل هوا.
تنص قوانين الملكية الحكومية على المبادئ التوجيهية القانونية لإنشاء جمعية لأصحاب المنازل. ففي ولاية تكساس، على سبيل المثال، ينص الفصل 204 من قانون الملكية على أنه يجب على لجنة مكونة من ثلاثة أشخاص أن تشكل التماسا لتشكيل جمعية مالكي العقارات. ويجب على اللجنة أن تقدم إخطارا كتابيا رسميا بأنها تعتزم إنشاء اتفاق شراء مع عضوية إلزامية. يجب إخطار جميع مالكي السجلات في أحد الأقسام، ويجب على مالكي ما لا يقل عن 60٪ من المنشأة التوقيع على العريضة والموافقة عليها خلال سنة واحدة. وبمجرد وجود خطة عمل المشروع، يمكن أن تخلق قيود من خلال عملية عريضة منفصلة تتطلب موافقة مالكي ما لا يقل عن 75٪ من ممتلكات القسم الفرعي.

2. اتبع اإلجراءات القانونية إلنشاء نظام هوا.
تعتمد عملية إنشاء نظام هوا على مكان وجود هوا، ولكن من المحتمل أن تكون هناك حاجة إلى الخطوات التالية.

• إنشاء هيكل أعمال من خلال تشكيل شركة ذات مسؤولية محدودة أو مؤسسة غير ربحية
• إنشاء التعهدات والشروط والقيود (سيسي & رس) التي تصف كيفية عمل هوا وما هي القواعد التي يجب على أصحاب المنازل الالتزام
• إنشاء إجراء لتعديل في المستقبل من
• القواعد واللوائح الخاصة بالكتابة التي تجعل من سيسي & رس لغة سهلة الفهم لسكان المجتمع
• وضع الوثائق الحاكمة، مثل مواد التأسيس واللوائح (التي تحدد تردد الاجتماع، إرشادات التصويت، انتخاب هوا
• انتخاب أعضاء هيئة التدريس المؤهلين / أعضاء مجلس الإدارة (يحتاج أمين الصندوق بالفعل إلى فهم كيفية الاحتفاظ بالكتب وإدارة الأموال، على سبيل المثال)

إذا لم يكن الأشخاص الذين ينشئون قانون حقوق الإنسان خبراء في قانون العقارات، فإن تعيين محام مع خبرة هوا سيكون قرارا سليما في هذه المرحلة.لن تتمكن جمعية حقوق الإنسان من تطبيق قواعدها إذا تم الطعن فيها ووجدت أنها غير قانونية. ويمكن لمحامي جيد أيضا أن يشير إلى القضايا الرئيسية التي يجب على قادة هوا الانتباه إلى (مثل قوانين الإسكان العادل) وذلك لتجنب المشاكل القانونية مرة واحدة في الجمعية وتشغيلها. وللوائح الفیدرالیة وحکومات الولایات والحکومات المحلیة أسبقية علی قواعد ھوا. (للمساعدة في اختيار محام، اقرأ كيفية اختيار المحامي المناسب .)

3. حماية هوا.
أعضاء مجلس الإدارة ومسؤولون عن إدارة ومراقبة هوا. جنبا إلى جنب مع هذا المستوى العالي من المسؤولية يأتي على مستوى عال من المخاطر. ويحتاج نظام هوا إلى حماية نفسه إذا قرر صاحب المنزل رفع دعوى قضائية.

لماذا يجوز لمالك المنزل مقاضاة؟ في إلك غروف، كاليفورنيا، رفع أحد المقيمين دعوى قضائية ضد هوا على التغييرات المقترحة على قواعد وقوف السيارات في الحي. رفع رجل من هيوستن بولاية تكساس دعوى قضائية ضده بسبب رغبته في إزالة قضبان السرقة من منزله على الرغم من ارتفاع معدل الجريمة في المنطقة. قاضت منظمة الإسكان العادل جمعية عمارات في فلوريدا لرفض السماح للأطفال بالعيش في المبنى. يمكن رفع دعوى ضد عضو مجلس الإدارة بسبب انتهاكه واجباته الائتمانية تجاه سكان هوا ويمكن أن يكون مسؤولا شخصيا.

تأمين أعضاء مجلس الإدارة والضباط يوفر الحماية المالية للشعب الذي يدير هوا. وهو يغطي تكاليف الدفاع القانوني والأضرار. ومع ذلك، فإنه لا يغطي سوء السلوك المتعمد. یمکن أن یحمي التأمین ضد سرقة الموظفین الجمعیة إذا اختلس مدیر أو مسؤول أو مدیر عقارات أموال ھوا.

4. جمع وإدارة المستحقات والتقييمات الخاصة والحفاظ على السجلات المالية السليمة.
يحتاج هوا إلى المال للعمل، وأن الأموال تأتي من سكان المجتمع. بعض الأموال تمول إدارة هوا (e. g، القانونية والمحاسبية وخدمات الإدارة)، ولكن معظم الأموال يذهب نحو الحفاظ على المناطق المشتركة. قد تدفع لخدمات المناظر الطبيعية، وصيانة بركة وحتى جمع القمامة. وينفق جزء من المال كل شهر، والباقي يتم تخصيص جانبا في صندوق احتياطي. وفي بعض األحيان سوف تنشأ مصروفات كبيرة ال يمكن دفعها من صندوق االحتياطي الخاص ب هوا، وفي هذه الحالة، سوف يطلب هوا من المقيمين دفع رسوم إضافية تسمى التقييم الخاص.

سيحتاج برنامج هوا الجديد إلى إجراء تحليل للتمويل وإنشاء ميزانية لتحديد المبلغ الذي يجب تحصيله من المستحقات الشهرية من مالك (مالك) كل عقار. ويستند التحليل على النفقات التي سيتم دفعها من قبل أفراد المجتمع، وكم سيكلف ذلك. وكم سيتم تخصيصه لصندوق الاحتياطي والنسبة المئوية لممتلكات المجتمع التي يملكها كل مقيم. كما يجب إدارة الصندوق االحتياطي واستثماره للمحافظة على صحة صندوق النقد الدولي) على سبيل المثال، يجب الحفاظ على قيمة الصندوق مقابل التضخم (.

5. إبقاء أصحاب المنازل على علم.
بصفتك أعضاء المجتمع الذين يدفعون المستحقات ويتأثرون بقرارات هوا، يجب إبقاء المقيمين على علم بأنشطة هوا وأي قضايا تؤثر على المجتمع.يجب على هواس عقد اجتماعات منتظمة وإخطار المقيمين بعيدا بما فيه الكفاية مقدما بحيث يكون الجميع لديه فرصة للحضور. وعليهم أيضا إجراء انتخابات للمديرين والضباط وضمان إتاحة الفرصة لكل شخص للتصويت. يمكن أن تساعد النشرة الإخبارية المجتمعية، والبريد الإلكتروني و / أو الموقع الإلكتروني أيضا على إبقاء أصحاب المنازل في الحلقة.

يجب على ضباط ومسؤولو إدارة شؤون الموظفين الاحتفاظ بسجلات مفصلة لأنشطتهم، مثل دقائق من اجتماعات المجتمع. وينبغي أن تفصح الجمعيات عن معلومات مالية هامة لأفراد المجتمع المحلي على أساس منتظم. وينبغي أن يكون الأعضاء على بينة من حقوقهم في الاطلاع على سجلات هوا وأن يمنحوا إمكانية الوصول عند الطلب. (لمزيد من المعلومات حول التعامل مع لوحات هوا أو الشقق، اقرأ التعامل مع المجلس الخاص بك .)

6. فرض القواعد والتعامل مع الشكاوى.
المجتمعات المحلية هي مجتمعات قائمة على قواعد، لذلك من وقت لآخر، يجب أن تفرض القواعد التي أعضاء المجتمع كسر. يجب على هواس أيضا التعامل مع الشكاوى من السكان حول القواعد الحالية السكان لا يحبون أو يحكم السكان يشعر ينبغي أن تضاف إلى حل مشكلة مستمرة.

يجب على هواس فرض القواعد بسرعة وبشكل متسق. وينبغي تغريم أصحاب المنازل الذين يرفضون الامتثال. إذا رفض صاحب المنزل االمتثال، قد يحتاج هوا إلى إرسال الحساب إلى مجموعات أو مقاضاة صاحب المنزل. يجب على هواس تجنب الانفاذ الانتقائي - وبعبارة أخرى، يجب أن لا تلعب المفضلة مع قادة هوا أو سكان المجتمع الذين هم أصدقاء. السلوك المتحيزة يمكن أن يؤدي إلى دعوى قضائية.

يمكن أن يؤدي تعيين شركة إدارة مهنية إلى الحد من العبء الواقع على ضباط ومديري شركة هوا والقضاء على مصدر محتمل للصراع بين قادة جمعية هوا والأعضاء الآخرين في المجتمع. يمكن للشركة إدارة تولي الكثير من العمل الإداري والتعامل مع غير سارة مثل إنفاذ القواعد وجمع المستحقات. ويمكنها أيضا أن تستخدم خبرتها في مجال إدارة الممتلكات لضمان سلاسة عمل المجتمع المحلي وتجنب الأخطاء التي قد يؤديها ضباط ومديرون عديمي الخبرة. ومع ذلك، وتكاليف الإدارة المهنية المال، وهو ما يعني أن رسوم هوا الشهري أصحاب المنازل ستكون أعلى.

سيناريو أسوأ حالة لإنفاذ القوانين ينطوي على إبطال ملكية مالك المنزل لعدم دفع المستحقات أو التقييمات الخاصة. هذا التدبير المتطرف يمكن أن يخلق حالة خلافية بين صاحب المنزل و هوا. ويؤدي الرهن أيضا إلى خفض قيم الممتلكات، وهو أمر ليس جيدا بالنسبة لسكان المنطقة الآخرين.

7. استضافة تجمعات المجتمع.
هواس يمكن أن يكون صارما حول الأعمال التجارية، ولكن لا يجب أن يكون. ويسمح النشاط المرحلي أحيانا لأعضاء هوا بالتعرف على بعضهم البعض على أساس اجتماعي ودي وليس فقط في الإعداد الذي يحتمل أن يكون خصما لاجتماع هوا. إذا كان الجيران يعرفون بعضهم البعض شخصيا، يمكن للمجتمع أن يكون مكانا أكثر متعة للعيش، والصراعات يمكن أن يكون أسهل لحلها.

الخلاصة
يشكل إنشاء وإدارة جمعية أصحاب المنازل مهمة ضخمة ذات مسؤوليات كبيرة وآثار كبيرة.إذا كنت تفكر في شراء عقار في هوا، نعلم أن عضويتك في الجمعية كما يأتي مع مسؤوليات كبيرة والآثار الرئيسية. تأكد من فهم ما كنت تحصل عليه قبل أن تشتري. (لمعرفة المزيد، راجع مضاعفات الشقة: القضايا وراء الملكية .)