صناديق الاستثمار العقاري الخاصة تسمح للأفراد والمؤسسات ذات القيمة العالية الصافية مثل الأوقاف وصناديق المعاشات التقاعدية بالاستثمار في حقوق الملكية وحيازة الديون في الأصول العقارية. وباستخدام اسرتاتيجية إدارة نشطة، تتخذ العقارات الخاصة نهجا متنوعا مللكية امللكية. يستثمر الشركاء العامون في مجموعة متنوعة من أنواع العقارات في مواقع مختلفة. ويمكن أن تتراوح استراتيجيات الملكية بين التطوير الجديد وحيازات الأراضي الخام لاستكمال إعادة تطوير العقارات القائمة أو حقن التدفق النقدي في خصائص تكافح. ( لمزيد من المعلومات، اقرأ: ما هي الأسهم الخاصة؟ )

فيما يلي نظرة على كيفية مشاركة المستثمرين في العقارات الخاصة، ونظرة عامة على فرص الصناعة والمخاطر والقيود.

العثور على صندوق الاستثمار العقاري الخاص المثالي

أولا، الشخص العادي غير قادر على المشاركة في الاستثمارات العقارية الخاصة. ويتطلب الصندوق التقليدي للأسهم الخاصة للمستثمرين ضخ ما لا يقل عن 250 ألف دولار في صندوق، على الرغم من أن معظم المديرين يسعون إلى الأفراد أو المؤسسات الراغبين في تقديم ما يزيد عن 20 مليون دولار إلى 25 مليون دولار في خطة استثمار جماعي طويلة الأجل مع غيرها المستثمرين. (للمزيد، اقرأ: إكسبلورينغ الإستثمارات العقارية: ما هو العقار؟)

نظرا لوجود القليل من التنظيم على الصناديق العقارية الخاصة، تقتصر الفرص تقليديا على "المستثمرين المعتمدين. "وهذا يعني أن المستثمر يجب أن يكون له أصول شخصية أو مشتركة لا تقل عن مليون دولار (لا تشمل قيمة المقيمين الرئيسيين) أو دخل الفرد السنوي يجب أن يكون على الأقل 200،000 دولار. الأزواج الذين دخلوا مجتمعة دخل 300 دولار على الأقل، 000 على مدى العامين السابقين - ولديهم "توقع معقول" بأن تبقى مستويات دخلهم عند هذا المستوى في السنة الحالية - مؤهلة أيضا.

الأفراد أو الأزواج الذين يسعون للاستثمار في العقارات الخاصة يجب أن يحددوا موقعا متخصصا في الانضباط. وعند دراسة خيارات التمويل الخاصة بشركة الأسهم الخاصة، ينبغي لها أن تفهم طبيعة هيكل كل صندوق من صناديق الأسهم الخاصة، التي عادة ما تكون شراكة محدودة.

عند الانضمام إلى صندوق، يصبح المستثمرون الخارجيون شركاء محدودين، بمعنى أنهم يقبلون المسؤولية عن الأموال التي يستثمرونها في الصندوق وليس لديهم حق النقض على الممتلكات التي يختارها الشركاء العامون. وسيتم تجميع أموال الشريك المحدود مع مستثمرين مشاركين آخرين، وسيقوم مديرو الصناديق ببناء محفظة من العقارات تهدف إلى تعظيم الربحية وتقليل المخاطر المالية.

فهم تكاليف الصندوق وهيكله الاستثماري

صناديق الاستثمار العقاري الخاصة لديها عدد من رسوم الإدارة والأداء التي يجب أن يدفعها المستثمرون.ومن الشائع أن تتطلب صناديق الأسهم الخاصة رسم سنوي قدره 2٪ من رأس المال المستثمر لدفع رواتب الشركات والتعامل مع المصادر والخدمات القانونية وتكاليف البيانات والبحوث والتسويق والتكاليف الثابتة والمتغيرة الإضافية. ومع ذلك، لا توجد حدود لهذه الرسوم للمستثمرين.

ينبغي أن يكون لدى الأفراد فهم جيد لهذه التكاليف قبل الاستثمار لأن ذلك سيحد من العائد الإجمالي على الاستثمار. فعلى سبيل المثال، إذا جمع صندوق عقاري خاص أسهمه 500 مليون دولار، فإنه سيجمع 10 ملايين دولار سنويا لدفع المصروفات المرتبطة به. وعلى مدى فترة السنوات العشر، سيجمع الصندوق 100 مليون دولار من الرسوم، أي أن 400 مليون دولار فقط ستستثمر فعليا خلال ذلك العقد.

كما يحصل مديرو الأسهم الخاصة على "تحمل"، وهو رسم الأداء الذي يمثل تقليديا 20٪ من إجمالي الأرباح الفائضة للصندوق، والمستثمرون على استعداد تقليدي لدفع هذه الرسوم نظرا لقدرة الصندوق للمساعدة في تخفيف حوكمة الشركات

تعتبر معظم الصناديق العقارية في الأسهم الخاصة استثمارات "قائمة على الحاجة"، بمعنى أن الشركاء يلتزمون برأس المال إلى الشركاء العامين على أقساط حسب الحاجة، سوف يرسل الصندوق طلبا رسميا لرأس المال الذي تعهد به الشركاء المحدودون لصندوق العقارات في بداية الدورة، وهو ما يعرف باسم "الدعوة الرأسمالية"، وهو التزام قانوني يجب على الشركاء المحددين الوفاء به. (لمزيد من المعلومات، اقرأ: تعلم لغة الاستثمار في الأسهم الخاصة.)

في حال فشل شريك محدود في تلبية طلب رأس المال، قد يجبر الصندوق ذلك الشخص أو المؤسسة على التخلف عن السداد ويخسر كامل حصته من الملكية. وعادة ما يتاح للشركاء المحدودين الآخرين فرصة شراء أي أسهم مصادرة في حالة حدوث هذا التقصير.

أنواع الأسهم الخاصة استراتيجيات العقارات

عند الاستثمار في العقارات الخاصة، هناك عادة أربعة أنواع من استراتيجيات الاستثمار:

• الأساسية هي الاستراتيجية الأكثر تحفظا، وقد تشمل فقط العقارات التي تقدم أقل -خطر وعوائد محتملة أقل لأنها موجودة في مواقع مأهولة بالسكان أو جيدة السفر. وقد تركز هذه االستراتيجية أيضا بشكل كبير على االستثمار في العقارات عالية الجودة والعالية القيمة التي تتطلب إعادة تطوير أو صيانة قليلة جدا. توفر هذه العقارات تدفقات نقدية يمكن التنبؤ بها وتتكون عادة من هياكل مستأجرة بالكامل ومتعددة المستأجرين.
• كور-بلوس يتطلب المزيد من المخاطر، ولكن يمكن أن تقدم عوائد أعلى من الاستراتيجية الأساسية. تتطلب هذه الخصائص مستويات متواضعة من النشاط ذات القيمة المضافة أو تحسين للموقع.
• القيمة المضافة هي استراتيجية متوسطة إلى عالية، معتدلة المخاطر التي تركز أكثر على تطوير العقارات وتوقيت السوق. وفي هذه الاستراتيجية، يقوم مديرو المحافظ بشراء العقارات، والانخراط في مستوى معين من إعادة التطوير، وبيعها عند أداء السوق. وعادة ما تتطلب خصائص القيمة المضافة تغييرات في الإدارة أو التحسين المادي أو معالجة قيود رأس المال.وتشمل هذه الخطوات تجديد المباني والبحث عن طرق لزيادة أسعار الإيجار في تحسين الأسواق. وتشمل استراتيجيات القيمة المضافة أيضا تحول الشركات العاملة الفاشلة أو افتراض دين للسيطرة على الخصائص الأساسية.
• الانتهازية يوفر أعلى مستوى من العائد ولكن يفترض أكثر المخاطر. وباستخدام هذه الاستراتيجية، يقوم المديرون بشراء العقارات التي تشمل الأراضي غير المطورة أو في الأسواق التي تعاني من قصور في الأداء أو الاتجار بها بشكل طفيف.

قبول المخاطر والتوقعات طويلة الأجل

ينبغي للمستثمرين في العقارات الخاصة أن يفهموا أنه من خلال الاستثمار في الصندوق، يجب أن يكونوا مستعدين لقبول أن رأسمالهم قد يتم ربطهم لفترة محددة سلفا يمكن أن تستمر لسنوات عديدة .

وبالإضافة إلى ذلك، توجد مخاطر متعددة في سوق العقارات، وقد يكون هناك حاجة إلى قدر كبير من الاستثمار خلال المكالمات الرأسمالية في وقت يكون فيه الفرد لديه تدفقات نقدية منخفضة. ويقوم العديد من الممارسين العامين بتمويل أموالهم كاستثمارات تستمر عشر سنوات أو أطول، كما أنهم لا يوفرون سوى فرص ضئيلة أو معدومة للمستثمرين لسحب أموالهم أو استردادها. إن الطبيعة غير السائلة لصناديق الأسهم الخاصة تتطلب من المستثمرين فهم مخاطر إبقاء أموالهم مقيدة لفترة طويلة.

إن طبيعة هياكل صناديق الأسهم الخاصة تجعل من الصعب جدا تقييم الأداء المالي للصندوق أو الممتلكات التي يمتلكها. ونظرا لوجود أنظمة محدودة للصناديق العقارية الخاصة، لا يطلب من الشركاء العامين تقديم أي تحديثات للمستثمرين بشأن الاستثمارات المحتملة أو تقييم المحفظة أو أي معلومات إضافية أخرى تتعلق بالاستثمارات. إن الاستثمار في العقارات الخاصة يتطلب من الشركاء المحددين الالتزام برأس مال كبير ويثقون تماما بأن مدير الصندوق سيحقق أهدافه الاستثمارية دون الحصول على أي مستوى من الشفافية المطلوبة. غير أن مدراء الصناديق يقومون عادة بإرسال تحديثات إلى مستثمريهم وقد يختارون الشفافية في الأداء من أجل غرس الثقة في أي صندوق حالي أو مستقبلي.

الخلاصة

قبل الاستثمار في العقارات الخاصة، يجب على الأفراد تحديد ما إذا كانوا مؤهلين للمشاركة في العملية. ويحتاج المؤهلون إلى استكشاف أهدافهم الاستثمارية الشخصية ومتطلبات السيولة والتسامح للمخاطر في أسواق العقارات. وبعد التحدث مع مستشار مالي، ينبغي للمستثمرين دراسة مجموعة متنوعة من الصناديق المختلفة للحصول على فهم أفضل لاستراتيجيات إدارة الشركاء العامين والأداء السابق لصناديق الملكية الأخرى.