قد تكون قد سمعت أن "القروض الحكومية" متاحة لأصحاب المنازل الذين يعانون من سوء الائتمان و / أو تاريخ الإفلاسات أو حبس الرهن. في الواقع، على الرغم من انها ليست بهذه البساطة.

الحكومة الفدرالية ليست في مجال القروض المنزلية. ومع ذلك، في مصلحة تعزيز ملكية المنازل - وخاصة بالنسبة لذوي الدخل المنخفض الأمريكيين - قد تكون على استعداد لضمان الرهن بالنسبة لك إذا كان لديك أقل من الائتمان الأمثل. وبعبارة أخرى، تعهدت الحكومة المقرض بأنه سيجعل القرض جيدا إذا لم تفعل ذلك.

هيئة الإسكان الاتحادية مقابل هود

وكالة الحكومة الاتحادية المكلفة بتشجيع ملكية المنازل الفردية هي وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (هود) من خلال أحد مكاتبها، إدارة الإسكان الاتحادية (فا ). في حين أن هود تفعل بعض ضمانات القروض من تلقاء نفسها، وتركز على وحدات متعددة الأسر، وليس المنازل الفردية (باستثناء هود القسم 184 ضمانات القروض، والتي تتوفر فقط لالأمريكيين الأصليين شراء المنازل أو غيرها من العقارات). هو فقط سلطة الإسكان الاتحادية التي تؤمن الرهون العقارية للمشترين عائلة واحدة.

التأهل للحصول على قرض من هيئة الإسكان الفدرالية

لتأمين قرض مضمون من إدارة الإسكان الفيدرالية، عليك أن تذهب إلى أحد المقرضين المعتمدين من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية، وهو عادة بنك. الشيء الوحيد الذي يجعل القرض السكني مضمون من إدارة الإسكان الفدرالي جاذبية خاصة هو أنه إذا كان لديك فيكو النتيجة لا يقل عن 580، يطلب منك فقط لإخماد 3. 5٪ من سعر الشراء نقدا.

إذا كانت درجة فيكو أقل من 580، ومع ذلك، سوف تحتاج إلى الخروج مع 10٪ من سعر الشراء لدفع الدفعة الأولى. ومع ذلك، هذا أفضل من 14. 8٪ من سعر الشراء أن متوسط ​​مشتري المنزل وضعت أسفل لإغلاق العام الماضي. وتبين البحوث التي أجرتها ريالتراك أن الربع الأول من عام 2015 (أحدث البيانات المتاحة)، كان متوسط ​​مبلغ الدولار المدفوع عند الإقفال بالرهن التقليدي 72 دولارا، 590، في حين أن متوسط ​​سعر الصرف الصحي الفدرالي قد انخفض فقط 7 $، 069.

- <3>>

ومع ذلك، لا تخطئ القروض المؤمن عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالي للإقراض "السهل الائتمان"، وتحذر خبير الرهن العقاري التابع لوكالة الإسكان الفيدرالية دنيس جيست، وهو مدير المشاركة في تريليانت ريسك أدفيسورس في واشنطن العاصمة "هناك اعتقاد خاطئ أن قروض هيئة الإسكان الفيدرالية هي قروض فرعية. لا شيء يمكن أن يكون أبعد من الحقيقة "، ويقول جيست. "على الرغم من أن قروض هيئة الإسكان الفيدرالية توفر مبادئ توجيهية مؤهلة للتأهل، بما في ذلك انخفاض درجات الائتمان وارتفاع نسب الدين إلى الدخل، فإن القدرة المثبتة على السداد هي عامل مهم في الموافقة على أي قرض من إدارة الإسكان الفدرالي. "

إذا كانت درجة فيكو أقل من 580، فإن تأمين قرض مضمون من هيئة الإسكان الفيدرالية يمكن أن يكون صعبا، يضيف جيست. ويقول جيست: "إن الموافقة على المقترضين الذين لديهم درجات ائتمان تتراوح بين 500 و 580 تخضع لمتطلبات دفع أعلى ومزيد من التدقيق في الاكتتاب"."من المهم أن نلاحظ أن" الائتمان غير التقليدي "لا يمكن أن تستخدم لتعويض الائتمان" التقليدية "السلبية. "

ويضيف أنه على الرغم من أنك قد ترى معلومات تحمل الأمل للقروض المؤمن عليها من قبل هيئة الإسكان الفيدرالية للمشترين المحتملين مع درجات الائتمان تحت 500، فإن فرص حدوث ذلك لا شيء.

إضافة أخرى للقرض المؤمن عليه من إدارة الإسكان الفيدرالي هو أنه على عكس شروط القرض المصرفي التقليدي، فإن قرض إدارة الإسكان الفدرالية يسمح لك بالحصول على النقد اللازم للدفع المقدم كهدية من الأصدقاء أو العائلة أو المؤسسة الخيرية. ستسمح هيئة الإسكان الفيدرالية البائع أيضا بدفع تكاليف الإغلاق، على الرغم من أنه إذا فعل ذلك، فإنه قد يعزز سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك، نظرا لعدم وجود ما يكفي من المال لدفع الدفعة يجعلك أقل قرض يستحق.

أي الجانب السلبي؟

قبل أن تقرر السعي للحصول على قرض مضمون من هيئة الإسكان الفدرالية، لا تنظر في بعض الجوانب السلبية. أولا، الخيارات الخاصة بك أكثر محدودية من الرهن العقاري التقليدي، لأنك لا يمكن إلا القيام بأعمال تجارية مع المقرض المعتمدة من إدارة الإسكان الفدرالية. هذا يحد من قدرتك على التجول حول أسعار وشروط الأكثر ملاءمة. يقول جيست: "إن المقارنة الدقيقة والكاملة لمنتجات القروض والرسوم والتأمين على الرهن العقاري هي خطوة مهمة في تحديد منتج القرض الأفضل لك".

القروض المؤمن عليها من قبل هيئة الإسكان الفدرالية لديها قبض على مبلغ القرض الذي يختلف حسب المنطقة. أما المبلغ الأعلى المطلق الذي ستضمنه إدارة الإسكان الفيدرالية فهو 625 ألف دولار، وهو ما يمكن أن يكون محدودا في المناطق الحضرية الكبرى. وعلاوة على ذلك، العديد من التطورات الشقق ليست الموافقة ف، لذلك بعض خيارات السكن أقل تكلفة قبالة الجدول بالنسبة لك مع قرض إدارة الإسكان الفدرالية.

واعتبر أيضا أنه على الرغم من أن النقد اللازم مقدما قد يكون منخفضا، فإن أقساط التأمين المطلوبة من وكالة الإسكان الفيدرالية ستضيف إلى حد كبير دفعات الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك، لأنك تساهم في صندوق احتياطي هود الذي يستخدم لسداد البنوك عندما تقوم إدارة الإسكان الفدرالية -ضمان الرهن العقاري يذهب سيئة. وقد لا تكون مدفوعات التأمين على الرهن العقاري دائما قابلة للخصم من الضرائب، وذلك حسب دخلك.

في وقت مبكر، سوف تدفع قسط تأمين الرهن العقاري (أوفميب) من 1. 75٪ من مبلغ القرض الأساسي. ثم، على الرهن العقاري لمدة 30 عاما، وهو مصطلح القرض فاء الأكثر شيوعا، يمكن أن قسط قسط تشغيل تصل إلى. 85٪ من مبلغ القرض إذا اخترت أدنى خيار الدفع المقدم. في المقابل، على قرض لمدة 15 عاما مع 10٪ أو أكثر إلى أسفل، ينخفض ​​قسط إلى. 45٪.

ولهذا السبب يسعى بعض المستفيدين من قروض ضمان قروض الإسكان بعد ذلك إلى إعادة تمويل ممتلكاتهم بقرض مصرفي تقليدي بمجرد تحسن تاريخهم الائتماني. للقيام بذلك، ونقول وداعا لمدفوعات التأمين العقاري الرهن العقاري فا، سيكون لديك للحصول على موافقة هيئة الصحة الفدرالية. يقول جيست: "يستمر التأمين على الرهن العقاري من قبل هيئة الإسكان الفيدرالية طوال مدة القرض"، ولذلك فإن السبب الرئيسي لإعادة تمويل قرض مؤمن من قبل سلطة الإسكان الاتحادية بقرض تقليدي هو إلغاء التأمين على الرهن العقاري و / أو تخفيض مدة القرض . "

في الاتجاه الصعودي، ومع ذلك، هو حقيقة أن الرهون العقارية المؤمن عليها فها هو افتراض، وهذا يعني أن كل من يشتري الممتلكات الخاصة بك المقبل يمكن أن تأخذ من أنت، في حين الرهن العقاري التقليدية عموما ليست كذلك.

"يمكن أن يؤدي قرض هيئة الإسكان الفيدرالية المفترض إلى خلق ميزة تنافسية عندما يحين الوقت لبيعها، خاصة إذا كانت أسعار الفائدة الحالية أعلى من المعدل الحالي لقرض الهيئة". "تكاليف االفتراض أقل أيضا من التكاليف المرتبطة بقرض جديد. "لذلك قد يكون قرض هيئة الإسكان الفيدرالية حافزا إذا وجدت نفسك بيع في سوق المشترين مع ارتفاع أسعار الفائدة.

الخلاصة

القروض المضمونة من هيئة الإسكان الفدرالية هي جزء من ولاية هود لتشجيع ملكية المنازل. هود نفسها لا تفعل ضمانات القروض للمنازل الفردية، باستثناء الضمانات قرض القسم 184 هود، والتي تتوفر فقط لالأمريكيين الأصليين شراء المنازل أو غيرها من العقارات. إذا كان لديك ائتمان جيد بشكل معقول ولكنها قصيرة على الأموال مقابل دفعة أولى، يمكن للقرض المؤمن عليه من إدارة الإسكان الفيدرالي مساعدتك في أن تصبح صاحب منزل. ولكن بسبب القيود على أسعار العقارات، نوع السكن، وخيارات القروض - بالإضافة إلى التكلفة الإضافية للتأمين على الرهن العقاري - كنت ربما أفضل حالا مع الرهن العقاري التقليدي إذا كان لديك ما يكفي من النقود في متناول اليد. كل ذلك يأتي لاستكشاف الخيارات الخاصة بك تماما والقيام الرياضيات من تكلفة مقدما وعمر كل قرض كنت تفكر.

لمزيد من المعلومات، راجع 7 أشياء يجب معرفتها عن قروض الإسكان العقاري في الإسكان العقاري، معايير الحد الأدنى للعقارات الخاصة ب فا> و أهم الأسباب لتقديم طلب للحصول على قرض من إدارة الإسكان الفدرالية.